miércoles, 28 de diciembre de 2016

CRISIS DEL MERCADO DE ALQUILERES DE LOCALES COMERCIALES

Por Urbanista Martín A. Fernández Ch. Director - Socio.
Fecha: 28/12/2016



Una de las metodologías empleadas para valorar un inmueble es la Capitalización de las Rentas (también llamada Método de los Ingresos), representada en la siguiente formula:

V = R / T

donde:
V = valor del inmueble
R= renta total anual (alquiler) potencial o efectiva
T = tasa de capitalización.

La información sobre la renta anual potencial de un inmueble se obtiene realizando una investigación de mercado mediante las ofertas en alquiler de inmueble comparables al bien motivo de estudio. Pero la tasa de  capitalización históricamente se ha establecido en función del tipo de inmueble, a saber: 9% para casas unifamiliares, 12% para apartamentos y 14% para locales y oficinas, las cuales estaban basadas en la antigua Ley de Inquilinato (ya derogada).

Para el caso que nos compete en este artículo, actualmente existe una Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial (Decreto Nº 40.418, de fecha 23/05/2014), la cual estable que dicha tasa de capitalización puede ser hasta un máximo de 12% para cuando se trate de inmuebles no nuevos (para inmuebles nuevos la tasa puede llegar hasta 20%).

Ahora bien, si se analiza el mercado inmobiliario en las condiciones actuales puede calcularse la tasa, comparando las rentas y los precios de venta (mediante un despeje en la fórmula básica). Como resultado de un estudio realizado en distintas ciudades del país se obtuvo que la tasa de capitalización promedio para locales comerciales es de 2,91%, con una desviación estándar de 1,03%, que permitiría suponer un máximo de 3,94% y un mínimo de 1,88%. Estas tasas se encuentran muy alejadas de la que tradicionalmente se vienen aplicando.

Estas cifras son consecuencia de distintos factores derivadas de la crisis económica actual, que afectan a la actividad comercial, tales como: alta inflación, inseguridad jurídica, deterioro del poder adquisitivo de la población, disminución del volumen de venta, entre otros; produciendo en consecuencia un desequilibrio entre la relación de valor de un local comercial y su canon de arrendamiento justo que le debería corresponder. 

Los precios han pretendido seguir aumentando en función de la inflación o de su valor en dólares americanos (del boom experimentado hace 10 años), pero que en los últimos seis meses han tenido una reducción importante de su velocidad de crecimiento. Y por otra parte, el alquiler ha crecido a un ritmo mucho menor porque las actividades comerciales han sido afectadas por la crisis económica, deteriorándose su poder de pago de cánones más altos.

En algunos casos que hemos asesorado para determinar el canon de arrendamiento aplicable a los locales comerciales en edificaciones de más de 30 años, ubicados en zonas de intensa actividad comercial, aplicando la metodología establecida en la actual Ley de Regulación de Arrendamiento para inmuebles comerciales, el propietario ha tenido que negociar a una tasa de capitalización que no supera el 1,5%, con el propósito de no causar un fuerte impacto al inquilino y cuidar la relación contractual, en perjuicio de la rentabilidad justa del inmueble y no tenerlo desocupado.

La situación actual del mercado inmobiliario de locales comerciales refleja a una disminución de la demanda para la compra y/o el arrendamiento, y en contraposición, existe una gran cantidad de inventario de este tipo de inmueble como producto de la construcción de nuevos desarrollos inmobiliarios orientados a resguardar la liquidez monetaria para protegerla de la alta inflación y del control cambiario.

En la siguiente tabla (cálculos propios), podrá apreciarse los resultados obtenidos para una muestra de localidades donde se estimaron la tasa de capitalización promedio para locales comerciales. Las diferencias existentes dependen de la particular dinámica de mercado en cada lugar, es decir, en donde existe un mejor mercado de alquiler se obtiene una tasa más alta.