tag:blogger.com,1999:blog-63658047429302063282024-03-19T22:26:28.257-04:00Tir Inmobiliarios S.C.Sociedad Civil cuyo propósito es asesorar a particulares, organizaciones y empresas en la toma de decisiones sobre sus activos fijos tangibles y no tangibles; mediante la prestación de servicio en: estudio de mercado inmobiliario, ingeniería económica de proyectos inmobiliarios, avalúos, gestión de corretaje inmobiliario, entre otros productos.Tir Inmobiliarioshttp://www.blogger.com/profile/14930822901424051851noreply@blogger.comBlogger101125tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-90500630601038105852024-03-19T22:17:00.005-04:002024-03-19T22:25:56.177-04:00El Mercado Inmobiliario en el 2024, bajo un clima electoral.<p><span face="Arial, sans-serif"><span style="font-size: x-small;">Marzo 2024</span></span></p><p><span face="Arial, sans-serif" style="font-size: small;">Autor: Urbanista Martín A. Fernández Ch. @martinfch6483</span></p>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm;"><span face="Arial, sans-serif" style="color: black; line-height: 150%;"><span style="font-size: x-small;">Director de TIR INMOBILIARIOS S.C. @tirinmobiliarios</span></span><span face=""Arial",sans-serif" style="font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: ES-VE;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhhyO6-Y6xkYhsBQgkLj4JHhNAgJB9RgmeoYlre1VQokGuHcs6h3krhk7fKV2YDMzc72FnY1QKOWufDve-GmIRlBIU-JDnJRzy-YlY2oJXzzjjVYt4-YB_NU3d_RUxeUlFHN5bfTDUu1Ccr6lqgMk4AzV2VYwCmU_7arSHGDcEvlYM-FA95AOS6gAXr6OM/s474/foto%20MF.jpg" style="clear: left; display: inline; float: left; font-family: Arial, sans-serif; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em; text-align: center;"><img border="0" data-original-height="447" data-original-width="474" height="189" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhhyO6-Y6xkYhsBQgkLj4JHhNAgJB9RgmeoYlre1VQokGuHcs6h3krhk7fKV2YDMzc72FnY1QKOWufDve-GmIRlBIU-JDnJRzy-YlY2oJXzzjjVYt4-YB_NU3d_RUxeUlFHN5bfTDUu1Ccr6lqgMk4AzV2VYwCmU_7arSHGDcEvlYM-FA95AOS6gAXr6OM/w200-h189/foto%20MF.jpg" width="200" /></a></p><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: verdana;">Es evidente que en la actualidad existe una sobreoferta de inmuebles, lo
cual hemos determinado en varios estudios de mercado realizados en los últimos
años. En cuanto a oficinas en el Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante
AMC), existen un aproximado de 234.000 m<sup>2</sup> en oferta secundaria, de
los cuales el 70% se encuentran en sectores emergentes al Este de la ciudad, y
470.000 m<sup>2</sup> en nuevas edificaciones de reciente terminación o en
construcción. Ahora bien, en el caso de apartamentos, la oferta secundaria es
de 98.194 m<sup>2</sup>, de los cuales el 50% se encuentra en los sectores
emergentes, y también hay disponibles 485.298 m<sup>2</sup> en nuevas
construcciones en proceso de construcción. Por otra parte, en cuanto a lo
comercial, según nuestros cálculos, la oferta es de 610.000 m<sup>2</sup>, distribuidos
en un 18% en centros comerciales y el resto en los edificios corporativos recién
construidos o en proceso de terminación, dimensiones que están presente en solo
con un 10% en sectores emergentes de la ciudad. En cuanto a la actividad
industrial, en la actualidad se encuentran trabajando al 30% de su capacidad
instalada, y existen una oferta que supera el 1.000.000 m<sup>2</sup> entre
edificios y galpones, de los cuales más de 330.000 m<sup>2</sup> se ubican al
Este de la ciudad. En el caso del negocio de alquiler en el AMC,
contabilizamos un aproximado de área de 213.000 m<sup>2</sup>, 44.000 m<sup>2</sup>,
94.000 m<sup>2</sup> y 451.000 m<sup>2</sup>, de los productos oficinas,
apartamentos, locales comerciales y propiedades industrial, respectivamente,
reflejando proporciones por encima de un 45% para las urbanizaciones que en la
actualidad están empoderadas de la gran ciudad.</span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: verdana;"><br /></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: verdana;">En síntesis, en la ciudad de Caracas se presenta un importante
inventario de inmuebles, bien sea en venta o en alquiler, cuya absorción será
en muy largo plazo, ya que la demanda efectiva se ha contraído de manera significativa,
como consecuencia de una crisis económica mal gestionada por los gobiernos
recientes, provocando distorsiones en varios ámbitos: hiperinflación, devaluación,
reducción del crédito (hipotecario y empresarial), deficiencia en los servicios
públicos, entre otros; los cuales han empobrecido de forma reveladora nuestra
nación. </span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: black; font-family: verdana; line-height: 150%;"><br /></span></div><div style="text-align: justify;"><span style="color: black; font-family: verdana; line-height: 150%;">En cuanto a los precios inmobiliarios, han venido contrayéndose de
manera constante desde hace más de 15 años, sin embargo, en el 2022 reflejó una
inflexión al alza, y que siguió creciendo levemente en el 2023. Para el caso de
oficinas, en los últimos 5 años, puede decirse que los precios crecieron a una
tasa promedio anual de 15%, lo cual es una cifra para animarse, considerando
que se trata de dólares americanos y medido en términos reales; ahora bien, en
relación con los apartamentos y locales comerciales, luego de un estancamiento
de 4 años, comenzaron a crecer en un promedio interanual de 26% y 10%,
respectivamente, mostrando un buen esfuerzo del mercado. </span><span style="font-family: verdana;"> </span></div><div style="text-align: justify;"><span style="font-family: verdana;"><br /></span></div><div style="text-align: justify;"><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgBXixfz0OKbQdP7yWYy0Nsv9fMCML1qCGUQA5nzlmu6d57lTFn5VGSG-c7AJtncA4QVi7gBpz1mnh7uKQzfxYtEiJlPmr677-vG9LW762vL_3eGN9LYySfnCMNu4y4kzAm0DHQjM_lQIoEYdFMBC6o58xswg2otE6CNUk4IJWmrcwcteWU40UPpkotBFE/s400/Lamina%20articulo.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="338" data-original-width="400" height="338" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgBXixfz0OKbQdP7yWYy0Nsv9fMCML1qCGUQA5nzlmu6d57lTFn5VGSG-c7AJtncA4QVi7gBpz1mnh7uKQzfxYtEiJlPmr677-vG9LW762vL_3eGN9LYySfnCMNu4y4kzAm0DHQjM_lQIoEYdFMBC6o58xswg2otE6CNUk4IJWmrcwcteWU40UPpkotBFE/w400-h338/Lamina%20articulo.jpg" width="400" /></a></div><span style="color: black; font-family: verdana; line-height: 150%;"><div style="text-align: justify;"><span style="color: black; font-family: verdana; line-height: 150%;"><br /></span></div>Por otra parte, en referencia a la economía nacional, a partir del 2014
tuvo un desempeño recesivo, pero desde el 2022 se inició un crecimiento
moderado, el cual se repitió en el 2023 y, según los especialistas, seguirá
comportándose así en el 2024. Esta situación ha influido de forma favorable en
el mercado inmobiliario, lo cual es lógico porque son comportamientos de
correlación directa y se espera que en el presente año continúe la revaluación
de los inmuebles, aunque no será a la tasa esperada sino más bien modesta, lo
cual también es bueno. Cuando pensamos en los precios inmobiliarios a niveles
óptimos (no los deseados) en términos comparativos con otras importantes
ciudades del mundo, los hemos planificado para un largo plazo, es decir, que se
alcanzarán luego de 25 años, siempre y cuando se presente un viraje serio,
certero y constante en el manejo de la economía nacional por parte de los
gobiernos que actúen de ahora en adelante.</span><span style="font-family: verdana;"> </span></div>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;"><span style="font-family: verdana;"><span style="color: black; line-height: 150%;">¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en el 2024? Sin intención de que
queramos ser profetas, lo cual sería impropio y corriendo el alto riesgo a
fracasar, con base a experiencias históricas fundamentadas en las estadísticas
que disponemos, cuando se presenta un evento electoral, surge una gran
incertidumbre en el mercado, sobre todo en situaciones de alta polaridad
política. Los que se desesperan pensando que habrá una continuidad de la ideología
actual, pueden cometer el error de querer liquidar su propiedad pensando que habrá
una repercusión recesiva en los precios, y los que piensen en un cambio
político decidirán en suspender la venta a la espera de la permuta esperada, lo
cual también es una decisión equivocada. Lo importante es entender que,
independientemente de lo político, el mercado inmobiliario busca regularse y
que la tendencia es que presentará un leve crecimiento interanual. Ahora bien,
dependiendo de las políticas económicas que implementarían los futuros
gobiernos de turno, ese crecimiento será más rápido o más lento, pero es
necesario sincerarse en que no llegaremos al mismo nivel de los mejores tiempos
vividos.</span><span style="line-height: 150%;"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;"><span style="font-family: verdana;">En cuanto a la ciudad, su estructura y dinámica urbana está presentando
lo que el investigador y pensador Arquitecto y Urbanista Lorenzo González Casas
llama “Osteoporosis urbana”, en un artículo publicado en la revista Debates
IESA <a href="file:///C:/Users/Martin/Documents/ESTUDIOS%20EN%20PROCESO/BLOG%20MARTIN%20PEL%C3%8DCANO/El%20Mercado%20Inmobiliario%20en%20el%202024.docx#_ftn1" name="_ftnref1" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="color: black; line-height: 107%;">[1]</span></span></span></a>, dejando claro el efecto
del vaciamiento de la ciudad como producto de la migración, y como símil a esa condición
humana de la tercera edad, las ciudades están teniendo una estructura ósea cuya
sustancia es inexistente. La fuerte crisis económica ha afectado de forma
significativa las condiciones sociales de los ciudadanos, situación que ha
producido un incremento significativo de la pobreza y, por consiguiente, ha
generado poca disponibilidad de ingresos que permitan mantener los condominios
en óptimas condiciones, sobre todo considerando que la mayoría de las
edificaciones en Caracas tienen más de 40 años, por lo cual están necesitando
reacondicionamiento general o lo que se denomina “overhaul” (acondicionamiento
general a profundidad: cambio de tubos matrices de agua potable y servidas,
repotenciación o cambio de ascensores, impermeabilización en techos, arreglo de
fachadas, cambios en el sistema hidroneumático, reacondicionamiento de áreas
internas, entre otros aspectos), lo cual incide en el sustento del valor de los
inmuebles en el tiempo y que los mismos sean competitivos en el mercado. En lo
particular, pensamos que también debería destacarse que la existencia de la
gran magnitud de la oferta existente hasta la fecha, en contraposición de la
reducida demanda y tomando en cuenta que su recuperación será lenta, su proceso
de absorción será a muy largo plazo. En consecuencia, la ciudad de Caracas será
una galería de exposición de una gran cantidad de edificaciones con magníficas
dimensiones y atractivos diseños arquitectónicos, pero que lucirán como zombies
(muertos vivientes), que en el tiempo también irán generando problemas de
sostenimiento, debido a las altas cargas que representan sus costos de
mantenimiento sobre los hombres de sus pocos dueños, y así mismo comenzarán a
descascararse.</span></p>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;"><span style="font-family: verdana;">Con el propósito de terminar esta exposición de conocimientos y
apreciaciones sobre el mercado inmobiliario, resaltando algunos aspectos
positivos y optimistas, destacamos a continuación varios aspectos interesantes:</span></p>
<ul style="text-align: left;"><li style="text-align: left;"><span style="line-height: 150%; text-align: justify;"><span style="font-family: verdana;">Si
bien se ha contraído de manera trascendental, estamos en la presencia de
su final y del inicio de su recuperación, lo que quiere decir que bajó
hasta su mínimo nivel.</span></span></li><li style="text-align: left;"><span style="font-family: verdana; text-align: justify;">Desde
el 2022 se refleja un crecimiento en la demanda efectiva y en los precios,
aunque es leve, pero se está reactivando.</span></li><li style="text-align: left;"><span style="font-family: verdana; text-align: justify;">Como
país seguimos teniendo un alto potencial en recursos, como son el petróleo
y los minerales, que, si bien tenemos limitaciones para aprovecharlos,
consideramos que son circunstanciales y que en cualquier momento saldrán al
escenario. Cuando esto ocurra, que será en el corto plazo, tendremos un mayor
fortalecimiento de la economía.</span></li><li style="text-align: left;"><span style="font-family: verdana; text-align: justify;">Pensamos
que, independiente del estilo de los gobiernos de turno, resolver el
problema social debe ser un proyecto común para cualquier gobierno que sea
responsable. Para solucionarlo, debe empezarse por diseñar políticas
económicas acertadas y que sean eficientes.</span></li><li style="text-align: left;"><span style="font-family: verdana; text-align: justify;">El
mercado inmobiliario forma parte de la economía nacional, por
consiguiente, su mejoría va de la mano con dicho ámbito general, es decir,
se percibe que seguirá mejorando.</span></li><li style="text-align: left;"><span style="font-family: verdana; text-align: justify;">El
patrimonio más importante del país son sus habitantes y el venezolano se
caracteriza por ser optimista, trabajador, responsable y alegre. Estos
aspectos van a prevalecer por encima de las adversidades.</span></li><li style="text-align: left;"><span style="font-family: verdana; text-align: justify;">Por
último, es necesario destacar que se viene cristalizando el levantamiento
de las sanciones por parte de EEUU y Europa, lo cual deberá contribuir de
manera favorable para nuestro país en nuestra economía, específicamente en
la actividad petrolera.</span></li></ul><ul style="margin-top: 0cm;" type="disc">
</ul>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;"><span style="line-height: 150%;"><o:p><span style="font-family: times;"> </span></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;"><span style="line-height: 150%;"><span style="font-family: times;">#inmuebles
#mercadoinmobiliario #economia #negocios #oficina #apartamento #comercio
#industria #tirinmobiliarios #martinfch6483</span><span face="Arial, sans-serif"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm; margin-left: 36.0pt; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; margin: 0cm 0cm 0cm 36pt;"><span face="Arial, sans-serif" style="color: black; line-height: 150%;"> </span><span face="Arial, sans-serif" style="line-height: 150%;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm;"><br /></p>
<div style="mso-element: footnote-list;"><!--[if !supportFootnotes]--><br clear="all" />
<hr align="left" size="1" width="33%" />
<!--[endif]-->
<div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<p class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin-bottom: 0cm; text-align: justify;"><a href="file:///C:/Users/Martin/Documents/ESTUDIOS%20EN%20PROCESO/BLOG%20MARTIN%20PEL%C3%8DCANO/El%20Mercado%20Inmobiliario%20en%20el%202024.docx#_ftnref1" name="_ftn1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><span class="MsoFootnoteReference"><span face="Calibri, sans-serif" style="line-height: 107%;">[1]</span></span><!--[endif]--></span></span></a>
<span face="Arial, sans-serif" style="color: black; line-height: 150%;"><span style="font-size: x-small;">Debates IESA: “Osteoporosis urbana: los efectos de la diáspora en la
ciudad venezolana”, por Lorenzo González Casas, 9 noviembre 2020.</span></span><span face="Arial, sans-serif" style="line-height: 150%;"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoFootnoteText"><span lang="ES" style="mso-ansi-language: ES;"><o:p> </o:p></span><b><span face="Arial, sans-serif" style="color: black; line-height: 24px;">FIN</span></b></p>
</div>
</div>Tir Inmobiliarioshttp://www.blogger.com/profile/14930822901424051851noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-23024997723867725152023-08-04T13:41:00.002-04:002023-08-04T13:41:41.060-04:002023, UN AÑO DE INCERTIDUMBRE EN EL MERCADO INMOBILIARIO.<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-family: times; font-size: x-small;">Autor: Martín A.
Fernández Ch., director de TIR INMOBILIARIOS S.C.<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-family: times;"><span style="font-size: x-small;">Fecha:
27/07/2023. Publicado en: <o:p></o:p></span></span></b><span style="text-align: left;"><span style="font-family: times; font-size: x-small;"><b>https://xinergiainmobiliaria.com/2023-un-ano-de-incertidumbre-en-el-mercado-inmobiliario/</b></span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="text-align: left;"><span style="font-family: times; font-size: x-small;"></span></span></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><span style="font-family: times; font-size: x-small;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEio-XRa34nyI55VOeW4wzygi2GGzwzsVlfGcZFtVLiVQS6UcNpJbMuFReE2lMsBkQ6Elv8Fgj70V0gw4Livnk4ffXFb8Rtqw50JYFH8bn8kHRixgd0JBjz61tTapU7svYftPNGzZ7joYbNmSLKK4Z7ASFIyvtG0_1tnMVDUu0J4deG3Hv2VbZpPvwUe-t8/s1024/PHOTO-2023-08-03-18-48-48.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" data-original-height="1024" data-original-width="1024" height="320" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEio-XRa34nyI55VOeW4wzygi2GGzwzsVlfGcZFtVLiVQS6UcNpJbMuFReE2lMsBkQ6Elv8Fgj70V0gw4Livnk4ffXFb8Rtqw50JYFH8bn8kHRixgd0JBjz61tTapU7svYftPNGzZ7joYbNmSLKK4Z7ASFIyvtG0_1tnMVDUu0J4deG3Hv2VbZpPvwUe-t8/s320/PHOTO-2023-08-03-18-48-48.jpg" width="320" /></a></span></div><span style="font-family: times; font-size: 12pt;">En
la empresa TIR INMOBILIARIOS S.C. ya realizamos los respectivos estudios de
mercado para los productos: oficinas corporativas, apartamentos en zonas de
alto estándar y de espacios industriales, en los cuales se deja evidencia de un
importante inventario disponible cuya absorción será a una velocidad contenida.
A continuación, se expone con mayores detalles.</span><p></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">El mercado de
oficinas sigue en terapia intensiva.<o:p></o:p></span></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">Estar
en esta circunstancia médico-asistencial, comprende poca movilidad, vigilancia
permanente y mucha paciencia, porque no hay ventana que muestre si estas de día
o de noche; es decir, es vivir desorientado de manera permanente, con la
esperanza de que en algún momento lo bajen a la habitación, como muestra de
recuperación.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">La
demanda natural y real por espacios de oficinas se origina por la creación de
empleo, lo cual no sucede en un país con muestras evidentes de recesión
económica, aunque se tiene la buena noticia de que en el 2022 mejoramos en el
PIB y que durante este año la economía seguirá mejorando, aunque no a los
parámetros esperados al inicialmente.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">Según
nuestras investigaciones, lo interesante es que la demanda efectiva por
espacios de oficinas (área comercializada registrada) ha dejado de caer desde
el año 2021 y que comenzó con un leve crecimiento en el año pasado. Esto puede reflejar
un comportamiento asintótico y habrá que esperar si en el futuro se presenta un
alza significativa de la tasa de crecimiento. Esta leve mejoría ha provocado un
ligero aumento de los precios (calculados en términos reales) convenidos en las
transacciones formales, siendo su promedio, en el año 2022, de US$ 560/m<sup>2</sup>
para el Área Metropolitana de Caracas (AMC), lo que representa un 25% del
precio alcanzado en 1994, el cual fue de US$ 2,130/m<sup>2</sup>, y es solo el
20% del 2011, que fue el año del mejor precio histórico obtenido de US$ 2,800/m<sup>2</sup>.
<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">Ahora
bien, el gran problema de este mercado es el exceso de inventario existente
(nuevos espacios construidos y la vacancia existente en las edificaciones
tradicionales), alcanzando una cantidad superior a 610.000 m<sup>2</sup>, siendo
el precio promedio de US$ 2,100/m<sup>2</sup>. En cuanto a la oferta en venta, en
el mercado secundario, totalizó más de 330.000 m<sup>2</sup> y promedió US$
1,250/m<sup>2</sup>, un 40% por debajo de la oferta primaria, significando que
ésta sobre valorada. Esto figura, bajo otra perspectiva, que es necesario un
crecimiento del empleo en oficinas mayor a 67.000 personas, una proporción de
2% de la población actual del AMC, lo cual es poco probable que ocurra en el
corto plazo, ya que comprende que la población total debería crecer más del 4%
anual en los próximos 5 años, cuando la estimación realizada por el Instituto
Nacional de Estadística considera que crecerá a una tasa menor a 0,50% interanual.
Esto, nos lleva a suponer que la absorción del referido inventario será a largo
plazo.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">En
síntesis, para que este mercado se reactive, el país tendría que tener unas
circunstancias macroeconómicas favorables y que perdure en el tiempo, como lo
ocurrido en los años 2011 y 2012, donde la inversión directa superaba los 5,700
millones de US$, la economía portuaria “no petrolera” presentó un fuerte
crecimiento, el desempleo por debajo del 7%, la inflación anual no superaba el
27%, la producción petrolera alcanzaba los 2.700.000 barriles diarios (según
PDVSA) y las ventas petroleras por año
promediaban los US$ 52.312 millones<span style="text-transform: uppercase;">. </span>En
fin, como dice el dicho popular “éramos ricos y no lo sabíamos”, aunque tuvimos
mejores años económicos en nuestra historia democrática.<o:p></o:p></span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"></span></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgrRYbKnJjOBv1kzzIiVGQC3H_xzbm7EVIo5GHZ75nam0eKFeBV3aGs1I_wgBvzSLbrZC3ZX9swzZre8Xjht6wXiIvrWAZyBo7B5bI76KIaN1VNVYcmCGKzgaF7tYv2f_OfZeUIwFR7aOB54zvcLvS3Jk-UeAbC0FajeLNjObXW2Y24qSrXySVgz7QHJ5s/s925/GAFICO%201.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="478" data-original-width="925" height="206" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgrRYbKnJjOBv1kzzIiVGQC3H_xzbm7EVIo5GHZ75nam0eKFeBV3aGs1I_wgBvzSLbrZC3ZX9swzZre8Xjht6wXiIvrWAZyBo7B5bI76KIaN1VNVYcmCGKzgaF7tYv2f_OfZeUIwFR7aOB54zvcLvS3Jk-UeAbC0FajeLNjObXW2Y24qSrXySVgz7QHJ5s/w400-h206/GAFICO%201.jpg" width="400" /></a></div><b><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">El mercado de
apartamentos en reposo, pero con ánimo a despertarse.</span></span></b><p></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">Tradicionalmente,
este mercado era atendido según los estratos sociales de nuestra población. En
gobiernos anteriores, se diseñaron políticas e instrumentos financieros para
atender las necesidades de vivienda según el nivel socioeconómico. El Estado se
enfocaba a resolver el problema de vivienda a los niveles más bajos,
implementando sistemas de constructivos de interés social, tales como aquellas las
del Banco Obrero y los llamados “bloques de apartamentos”, proyectos
gestionados por el Ministerio de Obras Públicas, luego por el Ministerio de
Desarrollo Urbano a través del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con
el apoyo del Fondo Nacional de Desarrollo Urbano (FONDUR), entre otras
instituciones ya desaparecidas y que en la actualidad han sido sustituidas por
el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda. <o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">En
el caso de la vivienda para la clase media, la construcción estuvo a cargo de
la empresa privada con el apoyo de políticas del gobierno que permitían
facilitar su construcción y el acceso a la compra por parte de la demanda,
creándose instrumentos financieros con bajas tasas de interés. Y el target alto
de la población, era atendido por la empresa privada y la banca privada
otorgando créditos con tasas más exigentes.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">En
la actualidad, como consecuencia de la implementación por parte del Gobierno
Central de distintas leyes para proteger al consumidor, las cuales resultaron
contraproducentes para los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios,
mermaron la construcción a su mínima expresión, de este tipo de inmuebles dirigida
a la clase media. Sin embargo, durante los últimos 10 años se presentaron
circunstancias económicas que facilitaron el financiamiento para acumular
recursos, tales como: alta liquidez monetaria, sistemas de control de cambio,
devaluación de la moneda y alta inflación, lo cual indujo al universo del
empresariado a la adquisición de inmuebles, como manera para proteger su valor patrimonial.
Esto provocó un aumento de los precios hasta los niveles más altos vistos en el
mercado histórico, que incentivó a la construcción de proyectos en sectores de
niveles clases media – alta y alta. En un primer momento hubo facilidades de
crédito hipotecario, pero luego, la banca se fue debilitando y dichas
facilidades desaparecieron, dejando desolada a la demanda que se fue reduciendo
hasta los niveles actuales.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">Con
base al estudio realizado por nosotros, la demanda efectiva de apartamentos en
el AMC, descendió de manera abrupta desde el año 2012, al igual que los precios
(medidos en términos reales). Pero en los años 2021 y 2022, esta curva se
comporta de forma asintótica, es decir, que los precios han dejado de
descender, lo cual es bueno. Ahora bien, el problema se presenta cuando miramos
la producción de apartamentos en zonas clasificadas como AA y AAA, entendiendo
que nos referimos a un nivel de alto target, resultando un inventario en el
mercado secundario de, aproximadamente, 300 unidades de vivienda con precios
promedio de US$ 1,378/m<sup>2</sup>, y en el caso de proyectos de construcción
(terminados y en ejecución) existen un total de 3.000 unidades, promediando un
precio de US$ 2,400/m<sup>2</sup>, un 74% por encima de la oferta de inmuebles
de segunda mano. Si consideramos cómo han sido las características históricas
del comportamiento de este producto inmobiliario, el panorama de absorción no
es para animarse. Según nuestras apreciaciones, tomando en cuenta que ocurran
cambios moderados y conservadores de la economía, dicho excedente del
inventario permeará lento y en el largo plazo.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">Ahora
bien, para este caso, la situación es más flexible y moldeable si se diseñan e
implementan políticas de financiamiento que faciliten la adquisición de
vivienda, si consideramos que este target de la población puede sobrellevar un
financiamiento a tasas libre de mercado, ya que tiene mayor habilidad para
obtener mejores ingresos. Ahora bien, esto significa que nuestro sistema
financiero tiene que robustecerse en un país donde las reservas internacionales
se redujeron en casi un 70% en los últimos 10 años, minimizando el poder de
maniobra de las finanzas públicas.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">En
el caso de un escenario favorable de manejo de recursos provenientes de
nuestros ingresos petroleros y del surgimiento de incentivos que mejoren los
ingresos de la población, así como la implementación de un programa de
financiamiento de adquisición de vivienda, se mejoraría la velocidad de venta y
absorción del referido excedente en los próximos 5 años. Pero si no es así, el
tiempo de colocación de éste tipo de producto inmobiliario será a más de 20
años. <o:p></o:p></span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"></span></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh1stwe5ZXGFd0LYBffpaaH4DIWPaA7I7GbLsjtcYrmK7InlYg3G7Ex3_BPobuFyO9gjDPqFIu5V4s4fukiTaLTjsd8dtGpODZiE_kQ6ko1TnfA2XIrEhHZYhmAOgB7tkj7kHpZR0TRKtLa-Du9hjVqqNMMYWMYFnK4E88daV66LGc3-KgHVkP6h6e2l4I/s770/GAFICO%202.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" data-original-height="478" data-original-width="770" height="249" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh1stwe5ZXGFd0LYBffpaaH4DIWPaA7I7GbLsjtcYrmK7InlYg3G7Ex3_BPobuFyO9gjDPqFIu5V4s4fukiTaLTjsd8dtGpODZiE_kQ6ko1TnfA2XIrEhHZYhmAOgB7tkj7kHpZR0TRKtLa-Du9hjVqqNMMYWMYFnK4E88daV66LGc3-KgHVkP6h6e2l4I/w400-h249/GAFICO%202.jpg" width="400" /></a></div><p></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">El mercado por
espacios de uso industrial es optimista.<o:p></o:p></span></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">La
industria nacional ha sido impactada de manera negativa, debido a la fuerte
contracción del consumo, como consecuencia de la pérdida del poder de compra de
la familia venezolana, como consecuencia de la hiperinflación y a la
devaluación de la moneda. Para entender esta situación, consideremos como
referencia la relación entre el salario mínimo integral y el costo de la
canasta básica familiar: en el año 2013, con 3 veces el salario mínimo integral
se alcanzaba cubrir el costo de la canasta básica familiar, en la actualidad se
necesitan más de 680 salarios mínimos. <o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">A
pesar de las dificultades, el sector empresarial expresa mejoras en sus
expectativas sobre el país, aunque han presentado una contracción del empleo de
su capacidad instalada, la cual siendo de 60% en el 2008, bajó a menos del 20% en
el 2019, y en la actualidad se encuentra algo por encima del 30%. También es
importante destacar que en el tiempo han mantenido su inversión en inventario y
en sus requerimientos operativos, con el propósito de conservar su capacidad de
respuesta ante posibles fluctuaciones de la demanda.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">El
índice de confianza industrial ha mejorado de forma significativa desde el
2018, cuando se encontraba por debajo de -60%, hasta llegar a valores positivos
de casi 40% a finales del 2022, pero hay
que reconocer que al inicio de este año dicha confianza se ha reducido a -40%;
sin embargo, si observamos este comportamiento bajo una visión histórica se
puede concluir que la tendencia es a mejorar. Por ello, es que la remuneración
a sus trabajadores ha crecido en términos reales, lo cual es importante porque
ellos también pertenecen al conjunto de la demanda efectiva.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">En
lo relativo específicamente al mercado inmobiliario, la demanda efectiva
experimentó un proceso leve de crecimiento desde el 2020 y los precios (en
términos reales) se han mantenido, reflejando en la actualidad un precio
promedio de US$ 140/m<sup>2</sup> y, para el caso de las zonas industriales del
Este de Caracas, un promedio de US$ 372/m<sup>2</sup>. Por otra parte, hemos
determinado un alto nivel de vacancia en estos tipos de inmuebles (galpones,
edificios industriales, locales industriales y depósitos industriales),
presentándose una oferta en el mercado secundario de, aproximadamente,
1.060.000 m<sup>2</sup> en venta en el AMC, con un precio promedio de US$ 630/m<sup>2</sup>,
lo cual implica la necesidad de una reactivación de la industria nacional y en
el consumo de los habitantes, que son quienes inducen a un aumento de la
producción.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">Es
evidente que la velocidad de absorción del inventario actual de vacancia por
espacios industriales será a largo plazo y hay que considerar que deberá
esperar por la recuperación de la capacidad utilizada por la industria que aún
funciona. Ahora bien, esto no quiere decir que dichos espacios en oferta no
puedan emplearse en actividades relacionadas con la actividad industrial, como
es el almacenaje de productos terminados importados o nacionales, o como
centros de acopio de mercancías (seca o refrigerada) para su distribución territorial
a locales de venta al detalle, o para espacios de nuevas iniciativas de emprendimiento
relacionadas con este tipo de inmuebles. Pero es importante tener en cuenta que
todo dependerá de un crecimiento en el consumo de la población.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-family: times;"><span style="font-size: 12pt;">En
síntesis, pensamos que la actividad industrial está dispuesta a mejorar y a
crecer, lo cual está demostrado por las respuestas en las encuestas de
coyuntura realizadas por CONINDUSTRIA, cuyos resultados he enunciado
anteriormente, lo cual es favorable para el mercado inmobiliario industrial,
bien sea en venta o en alquiler.</span><b><span style="font-size: 12pt;"> </span></b></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><b><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">A manera de
conclusión.</span></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt;"><span style="font-family: times;">Los
resultados de estos estudios de mercado son reflejo de un análisis formal de
una base de datos, que si bien se ha reducido de manera importante, determina
indicadores estadísticos confiables que nos permiten reflexionar sobre el
comportamiento histórico y actual de los mencionados productos inmobiliarios,
así como también nos ayudan a visualizar su proyección en el tiempo. Hasta los
momentos, se concibe un panorama favorable para el caso de apartamentos
localizados en sectores AAA y AA y en espacios industriales, pero que para el
caso de las oficinas la mejoría será en un lejano horizonte.<o:p></o:p></span></span></p>
<p><span style="font-family: times;"><b><span style="font-size: 12pt;">FIN</span> </b></span></p><p><span style="font-family: times;"><b>#caracas #inmuebles #mercado #apartamentos #oficinas #industria</b></span></p>Tir Inmobiliarioshttp://www.blogger.com/profile/14930822901424051851noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-60024841525143012372021-06-03T10:12:00.003-04:002021-06-03T10:19:31.172-04:00RETOS DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL 2021<p> </p><p class="MsoNormal"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Times New Roman","serif"; font-size: 10pt; line-height: 115%;">Por:
Urbanista Martín Fernández<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Times New Roman","serif"; font-size: 10pt; line-height: 115%;">Director
de TIR INMOBILIARIOS S.C.<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal"></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: left;"><span style="font-size: x-small;">Artículo publicado en Xinergia Inmobiliaria (02/06/2021) </span></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: left;"><span style="font-size: x-small;">https://xinergiainmobiliaria.com/mercado-inmobiliario-en-venezuela-2021/</span></div><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEibeKxLqcd3VUS5EYinM5yyjFxvE17oDLKdzb9rpm0iRvYikkdxI2LX52mx6rkpZlZAfRJ1t6VzVvFIZe3vAdrw4T9JOGjUa6hRd8ertKFmXsA2gqsw-qTaC1im-xtjIZCfZ9xoKenlY62e/s252/foto.jpg" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="239" data-original-width="252" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEibeKxLqcd3VUS5EYinM5yyjFxvE17oDLKdzb9rpm0iRvYikkdxI2LX52mx6rkpZlZAfRJ1t6VzVvFIZe3vAdrw4T9JOGjUa6hRd8ertKFmXsA2gqsw-qTaC1im-xtjIZCfZ9xoKenlY62e/s0/foto.jpg" /></a></div><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><br /></div><p></p>
<p class="MsoNormal"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Times New Roman","serif"; font-size: 12pt; line-height: 115%;">MIRANDO
HACIA ATRÁS PARA APRENDER.<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">En los estudios de
mercado inmobiliario realizado en nuestra oficina para el Área Metropolitana de
Caracas (en lo adelante AMC), se determinó que la demanda efectiva
(transacciones registradas) viene contrayéndose de manera importante desde hace
más de quince años, como consecuencia, en un primer momento, de un crecimiento irracional
de los precios inducido por una alta liquidez en la economía, que vieron en los
inmuebles un refugio de protección del capital y, en un segundo momento, de la
aguda crisis económica provocada por la hiperinflación, control cambiario, la
devaluación de la moneda (informal y oficial), la falta de financiamiento y la
crisis política, entre otras.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Los altos precios en
los mercados ocurridos un poco antes y al principio de la actual gestión de
gobierno, motivaron la inversión inmobiliaria en nuevos desarrollos de tipo corporativos
de oficinas combinadas con comercios y de apartamentos en zonas de alto
estándar socioeconómico, sin correlación alguna con una demanda real o
concreta, sino más bien aprovechando la ruleta financiera presente en ese
momento, por lo cual hacía prever que era cuestión de tiempo que se desplomara.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">El resultado de toda
esta incongruencia es que, para el año 2019 (fecha de dicho estudio), existía
un inventario importante en venta primaria, como se expone a continuación:<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-left: 14.2pt; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">-
<span style="mso-tab-count: 1;"> </span>En el caso de desarrollos de
apartamentos localizados en zonas de alto estándar se presentaban más de
190.000 m<sup>2</sup> (más de 1.100 unidades), que según nuestros cálculos
serían absorbidos en no menos de 10 años, tomando en cuenta que este tipo de
producto va dirigido a no más del 2% de la población del AMC. Es necesario
destacar que la demanda ha perdido su capacidad de reacción, debido a:
disminución del poder adquisitivo familiar, desaparición del crédito
hipotecario, desaparición de la construcción de viviendas para la clase media,
altos costos de construcción versus precios de venta por encima del mercado y
una alta aversión al riesgo.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-left: 14.2pt; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">-
<span style="mso-tab-count: 1;"> </span>En cuanto a las oficinas, la situación
es más crítica. El inventario de nuevos desarrollos para ese momento era de
casi 420.000 m<sup>2</sup>, que sumado a la vacancia existente de 100.000 m<sup>2</sup>
determina un total de 520.000 m<sup>2</sup>, cuyo tiempo de absorción se estimó
para no menos de 25 años. Ahora bien, durante el 2020 la construcción siguió, y
estimo que adicionalmente se han incorporado a dicho inventario un total de 115.000
m<sup>2</sup> (espacios en construcción y vacancia actual); es decir, calculo
que existe un total 635.000 m<sup>2</sup> disponible, para los cuales se
necesitará más tiempo para su total comercialización en el mercado, bien sea en
arrendamiento o en venta.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="margin-left: 14.2pt; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">-
<span style="mso-tab-count: 1;"> </span>Cuando se analizaron los espacios
comerciales ubicados en centros comerciales, el estudio determinó que existía
un excedente de 270.000 m<sup>2</sup>. Estos espacios se justificaban en años
anteriores de bonanza, cuando la venta anual de los fondos de comercio se
encontraba entre 3,000 US$/m<sup>2</sup> y 4,500 US$/m<sup>2</sup>, pero debido
a la contracción económica dichas ventas se redujeron drásticamente, ubicándose
por debajo de US$ 300/m<sup>2 </sup>para el 2018. Esta situación es congruente
cuando consideramos que hoy en día se necesitan más de 90 salarios mínimos para
alcanzar el valor de una Canasta Básica Familiar, en contraste con el año 2009 cuando
era suficiente algo menos de 3 salarios. Y para acentuar la alta disponibilidad
de este tipo de espacios, hay que considerar que existen, aproximadamente, más
de 185.000 m<sup>2</sup> en las plantas bajas de los nuevos desarrollos
corporativos de oficinas como opción de localización para negocios que
prefieren tener frente a la calle.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Por otra parte, tomando
como base los boletines estadísticos publicados por la Cámara Inmobiliaria Metropolitana,
la cantidad total de ofertas para la venta (apartamentos, oficinas y locales
comerciales) crecieron significativamente de un promedio de 1.445 anuncios
mensuales, en el año 2015, a 5.131 anuncios mensuales en el año 2020, a pesar
de la pandemia que produjo cierres de notarías y registros los primeros 5 meses
y que luego fuera de forma cíclica. Sin embargo, estas cifras se encuentran muy
alejadas a la cantidad histórica de casi 12.000 transacciones promedio por año
que se negociaban en el período 1986 - 2008. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Y en cuanto a los precios
promedios medidos en términos reales, al comparar estos mismos años, se puede
apreciar un relevante descenso que osciló entre un 40% y 50%, cuya explicación es
la contracción de la demanda y una excesiva oferta. Este descenso de los
precios es una consecuencia originalmente de factores políticos y económicos,
siendo los más relevantes el conflicto entre el poder ejecutivo y legislativo
ocurrido durante los años 2016 y 2017, con sucesivas intervenciones del TSJ en las
decisiones legislativas. Luego, a partir del 2018, los precios mostraron una
relativa estabilización; sin embargo, en el 2020 puede apreciarse un descenso
que pudiera verse como una tendencia para el presente año. </span><span style="font-family: Times New Roman, serif;"><o:p></o:p></span></span></p>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiI6yXHm-dKFQ8vhhC8p3Dg-sO381boh8oFJzknX0Rgj980x9khT_x5yB_8RIzhX7Dg6OhXW0rE2dk2FztryXCWHSFlzILgZchP4l3oaQmdaJfO33T6y72nGarQ0P3VARJZqNdjX2BH5Nov/s714/grafico+1.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="478" data-original-width="714" height="429" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiI6yXHm-dKFQ8vhhC8p3Dg-sO381boh8oFJzknX0Rgj980x9khT_x5yB_8RIzhX7Dg6OhXW0rE2dk2FztryXCWHSFlzILgZchP4l3oaQmdaJfO33T6y72nGarQ0P3VARJZqNdjX2BH5Nov/w640-h429/grafico+1.jpg" width="640" /></a></div><p class="MsoNormal" style="text-align: left;"><span style="font-size: 12pt; text-align: justify;"><span style="font-family: times;">Ahora bien, esta
contracción de los precios ofertas, los cuales son reflejo de una expectativa
emocional (no quieren asumir la pérdida patrimonial), no corresponden con la
contracción de los precios finales estimados de cierre (negociación oficial en
los registros inmobiliarios) la cual es más acentuada, siendo entre 50% y 74%,
dependiendo del tipo de inmueble. En síntesis, ha ocurrido una pérdida de valor
importante de los inmuebles en los últimos 6 años.</span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Si comparamos los
precios promedios de las ofertas y de lo registrado, existe una diferencia que
se define como "efecto regateo" que, para el 2020, se ubicó entre un
20% (locales comerciales) a 60% (oficinas), cuando en el 2015 el rango era
entre 10% (apartamentos) y 25% (oficinas). Esto se puede entender como una
reacción caprichosa de la oferta a no bajar sus expectativas de precios a
niveles más accesibles para una demanda debilitada; la cual pronto tendrán que aceptar,
si quieren vender, puesto que el contexto económico y político dentro del cual
nos encontramos no nos ayuda y, como consecuencia, deberán asumir la pérdida
patrimonial que eso significa. Además, es importante considerar que más del 80%
de las negociaciones realizadas en estos momentos están relacionadas con el
arrendamiento, dejando relegadas las compraventas a un reducido porcentaje para
aquella parte de la población que dispone de recursos, pero que no dejan de ser
exigentes en el momento de negociar, puesto que asumen el alto riesgo que
significa invertir en nuestro país. </span></span></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgPTvk5hFlKLUwVBWySuMIpCSkOj670NW4y2mBiEO-YFxKs8mkRY0wWeQcqLj170ba9zPlsdaUx4fOT3ezbw8saOdd6NVivQuyXgUhO3jpgpof6xgjiaCUkCTRi3pu8WQOcgi7AoyQpev3E/s710/grafico+2.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="478" data-original-width="710" height="432" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgPTvk5hFlKLUwVBWySuMIpCSkOj670NW4y2mBiEO-YFxKs8mkRY0wWeQcqLj170ba9zPlsdaUx4fOT3ezbw8saOdd6NVivQuyXgUhO3jpgpof6xgjiaCUkCTRi3pu8WQOcgi7AoyQpev3E/w640-h432/grafico+2.jpg" width="640" /></a></div><p align="center" class="MsoNormal" style="text-align: center;"><br /></p>
<p class="MsoNormal"><b><span style="font-family: "Times New Roman","serif"; font-size: 12pt; line-height: 115%;">UN
MERCADO SORPRENDIDO POR LA PANDEMIA.</span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">La situación actual
provocada por la pandemia COVID - 19, no solo en nuestro país, sino a escala
mundial, ha acelerado procesos que venían cambiando la dinámica del
comportamiento humano en su interacción con los inmuebles, tales como: el
teletrabajo, tiempo compartido, coworking, coliving, el comercio electrónico y la
manufactura y distribución de bienes y servicios, entre otros. Para reafirmar
esto, en la publicación "Perspectivas Económicas 2021" (Venamcham,
Febrero 2021) el 69,2% de los encuestados afirman que mantendrán el "home
office" como una alternativa a la modalidad de trabajo presencial y que el
97,1% opina que la digitalización estará más presente en su empresa, lo cual
significa un cambio de paradigma en las nuevas formas de trabajo. <o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Dichas nuevas
características de la demanda están condicionando el uso de los espacios
inmobiliarios, y éstos tienen poca flexibilidad para moldearse a éstas nuevas
exigencias. El teletrabajo, que no necesariamente significa trabajar en casa,
conlleva a una utilización nula o más esporádica de los espacios de oficinas
como la veníamos experimentando, dando lugar a la aparición de esquemas de tiempo
compartido y a dinámicas similares como coworking y coliving, en lugares
diseñados específicamente para ello, como también al desplazamiento del trabajo
al hogar, con las limitaciones de diseño espacial y de relación interna
familiar que ello conlleva. <o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Es interesante
mencionar que la pandemia ha generado en otros países, y que seguramente aquí
también surgirá, situaciones donde han florecido emprendimientos independientes
dispuestos a trabajar en un mismo espacio, distribuyendo los costos de local,
como por ejemplo, restaurantes que comparten la cocina y venden por "delivery"
o "pick up" sus productos. Si bien esto puede cambiar luego de la
pandemia, es una solución que les permitirá sobrevivir a esta situación hasta
que puedan recibir comensales en sus locaciones. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Esta situación trae
como resultado que los requerimientos de espacios de oficina por empleo se van
a reducir, haciendo que la absorción del inventario existente en el mercado sea
se prologue aún más en el tiempo. Y en el caso de los hogares, se generará un
conflicto funcional de convivencia entre lo familiar y las actividades de trabajo
y del colegio o universidad, que solo se podría resolver si la vivienda es lo
suficientemente amplia como para separar los roles o decidir mudarse a otra vivienda
cuyo diseño lo permita, lo cual sería complejo en los momentos actuales y que
se ejecute en el corto plazo.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Por otra parte, en el
caso de los centros comerciales pareciera que podrían afectarse por el comercio
electrónico, que es una de las causas por la cual vienen cerrando una gran
cantidad de estos tipos de establecimientos en los EEUU y Europa; sin embargo,
pienso que, cuando el problema generado por la pandemia se resuelva, volverán a
vitalizarse pero con una visión comercial ajustada a la realizada venezolana,
como ha ocurrido en otros países donde <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>han
sucedidos crisis inmobiliaria que impactaron sus economías, provocándose cambios
en las características del consumo. Esto quiere decir que dicha transformación
estará más relacionada con el consumidor (preferencia por precios más
económicos de los productos sacrificando las marcas, reducción del consumo
superfluo, menos cantidad de visitas a restaurantes, compras por internet de
aquellos bienes con cuales se tiene buena experiencia, etc.) y no con un
posible rediseño estructural o eliminación de los centros comerciales. Además,
no hay que olvidar que estos establecimientos son lugares con funciones
adicionales al comercio, como son el de recreación y entretenimiento,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>lo cual es vital para el ser humano y más en una
ciudad donde hay escasas opciones alternas. Finalmente, a mi parecer, los
centros comerciales y el comercio electrónico pueden convivir en esta compleja
situación.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Una nueva circunstancia
que pone en duda una posible reactivación de la industria manufacturera, específicamente
la relacionada con alimentos, es el crecimiento de la importación debido a la
flexibilidad para el acceso de divisas y a nuevos canales de distribución y
venta al mayor y a minoristas. Esto debilita aún más a las empresas que
permanecen activas, las cuales<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>lo hacen
produciendo por debajo del 25% de su capacidad instalada, originándose como
consecuencia una gran cantidad de establecimientos industriales (galpones y
edificios) vacantes en el mercado, que pudieran adaptarse a esta nueva
tendencia como centros de acopio o depósitos para establecer canales eficientes
de distribución en la ciudad, siempre y cuando exista una buena relación de
valor o arrendamiento del inmueble con la rentabilidad del negocio. Ahora bien,
el gran reto es que estos tipos de inmuebles puedan adaptarse rápidamente a
estos requerimientos, especialmente en lo relativo a: tamaño, diseño funcional
y localización, en un mercado inmobiliario muy competitivo.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">En síntesis, como bien expone
el profesor Lorenzo González Casas en su artículo "Osteoporosis urbana:
los efectos de la diáspora en la ciudad venezolana" (publicado en la
revista Debates IESA, 9/11/2020), se ha producido una despoblación de la ciudad
y una reducción de las actividades económicas que nos muestra un proceso cada
vez más drástico de "desconexión entre la estructura y la dinámica
citadinas" (cita textual). Esto implica una incongruencia en nuestra
ciudad Caracas, que muestra una gran disponibilidad de espacios en
edificaciones (oficinas, comercios, apartamentos e industrias) viejas y nuevas
que no corresponden al tamaño de población existente y a la economía urbana de
la actualidad, lo que traerá como consecuencia que veremos en un futuro cercano
estructuras mostrando una rápida obsolescencia de tipo funcional y económica, con
la grave pérdida de valor patrimonial que eso significa. </span><span style="font-family: Times New Roman, serif;"><o:p></o:p></span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-family: "Times New Roman","serif"; font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Times New Roman","serif"; font-size: 12pt; line-height: 115%;">EL
RETO DEL MERCADO EN UN AMBIENTE CAMBIANTE.<o:p></o:p></span></b></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Con el propósito de
motivar la creación de nuevas ideas en el lector y no en acertar el complejo
futuro que nos viene, expongo a continuación una serie de comentarios para el análisis
del lector.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="font-family: times;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-size: 7pt; font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;">Es
importante entender que nos encontramos en una etapa de cambios concurrentes <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>en cuanto a las características de la demanda
(tamaño, gustos y preferencia, condiciones sociales, condiciones laborales,
niveles de exigencias, formas de pensar, etc.) a las cuales los inmuebles deben
buscar la manera de adaptarse y readaptarse con cada cambio. Es decir, debe
desarrollarse una inteligencia de mercado que sea ágil y que permita atender
los nuevos requerimientos de manera óptima. Para ello, el gran reto de los desarrolladores
y de los propietarios de pequeñas unidades es tener la forma de poder moldear
sus inmuebles a necesidades cambiantes, lo cual implica el apoyo de la gestión
pública local con novedosas normas urbanísticas.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="font-family: times;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-size: 7pt; font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><!--[endif]--></span><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">Nuestra
ciudad Caracas ha perdido competitividad antes otras ciudades del mundo. En la
publicación "World's Best Cities" (elaborado por Resonance
Consultancy, 2021), donde se evalúa características como: localización, productos y servicios, características de la
población y nivel de formación, programas culturales, nivel de prosperidad (PIB
per cápita, tasa de desempleo y niveles de ingresos), entre otros, Caracas no
figura en dicho listado. En otra publicación "Las ciudades más y menos
habitables del mundo" (publicado
por Economist Intelligence Unit, 2019), Caracas se encuentra por encima de las
9 peores habitables, es decir, por encima de ciudades como Argel (Argelia),
Douala (Camerún) y Harare (Zimbabwe), entre otras. Esto significa que tenemos
mucho que mejorar si queremos ser un polo de atracción de inversionistas, lo
cual requiere que, además de reformar los servicios y el nivel de seguridad
(jurídica y social), nuestros precios inmobiliarios deben corregirse a niveles
competitivos de los mercados internacionales.
</span><span style="font-family: Times New Roman, serif;"><o:p></o:p></span></span></p>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg37ET3CTOaXx1cYA5ZdF3C2QEh_-wtC7JN-WJ9vno0Q24BrONpZU_Jrvzk-7ZLHTHOD8b9qAWB3RZ8tKAaCDz2O04r0UR7t_U19WY2ssV4f1g9JVYALfDowbvg8RV7LTyiQOeiXBuc-Dfq/s677/grafico+3.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="478" data-original-width="677" height="452" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg37ET3CTOaXx1cYA5ZdF3C2QEh_-wtC7JN-WJ9vno0Q24BrONpZU_Jrvzk-7ZLHTHOD8b9qAWB3RZ8tKAaCDz2O04r0UR7t_U19WY2ssV4f1g9JVYALfDowbvg8RV7LTyiQOeiXBuc-Dfq/w640-h452/grafico+3.jpg" width="640" /></a></div><p class="MsoNormal" style="text-align: center;"><span style="font-family: Symbol; font-size: 12pt; line-height: 115%; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: right;"><span style="font-family: times;"><br /></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;"><span style="text-indent: -18.9333px;">-<span> </span></span><span style="text-indent: -18.9333px;">La pandemia COVID 19 ha generado una crisis económica mundial aguda, lo cual ha provocado que los fondos de inversiones inmobiliarias hayan cambiado sus planes de inversión, enfocando su prioridad a la recuperación de su país sede. Esto significa que si antes teníamos algunas pretensiones de captar inversiones extranjeras, ahora solo contamos con nuestros propios inversionistas, que de igual manera exigirán condiciones favorables de precio para sumir el riesgo implícito.</span></span></span></p><p class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="font-family: times;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-size: 7pt; font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;">Por
razones de costos, los inmuebles de segunda mano tienen mejores posibilidades
de comercializarse en el corto plazo, en comparación con aquellos de venta
primaria que requieran trabajos de remodelación y adecuación. Sin embargo, el
inventario vacante es tan amplio que deberán surgir modalidades novedosas de
comercialización y adaptación a la demanda que aún no podemos definir, quizás
aparezcan fórmulas de compraventa compartida de una misma unidad, migración de
inmuebles hacia el mercado de criptomonedas, reconversión o reciclaje de
inmuebles hacia otras modalidades de uso, convivencia de varias empresas en un
mismo lugar, entre otras.</span></span></p><p class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; text-align: justify; text-indent: -18.9333px;"><span style="font-family: times;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%; text-indent: -14.2pt;">-<span style="font-size: 7pt; font-stretch: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-numeric: normal; line-height: normal;"> </span></span><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%; text-indent: -14.2pt;">Al
revisar la publicación de Venamcham, antes citada, podemos apreciar que existe
un optimismo en los empresarios, reflejado en que el 75% piensa que, una vez
terminada la pandemia, su productividad alcanzará el nivel que tenía antes del
inicio de la misma, y el 82,60% tiene de "regular hacia buena" a
"buena" expectativas para el presente año; es decir, está presente un
optimismo conservador y consciente de las circunstancias y que están dispuestos
a seguir emprendiendo en el país. Esto implica que aún existe una solidez de
las empresas actuales, quienes están ocupando inmuebles, que permitirá
sobrellevar las dificultades que se presenten en este año. </span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;"><span style="font-family: times;">En conclusión, pienso
que la clave para la reactivación del mercado inmobiliario está en la capacidad
que tengan los inmuebles de adaptarse a la demanda, y para ello se requiere de un
pensamiento gerencial ágil en la toma de decisiones que permita flexibilidad en
una negociación, sobre todo porque lo importante es tener el inmueble ocupado
generando un nivel de ingresos que, por lo menos, permita su mantenimiento óptimo
y que se configure en el tiempo un tipo de sociedad colaborativa entre el
propietario y el inquilino. Por otra parte, es necesario que la visión
cortoplacista sea sustituida por una que esté enfocada a lograr un desarrollo
sostenido del país, mediante una planificación de largo plazo donde<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>todos estemos comprometidos al éxito.<o:p></o:p></span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-family: "Times New Roman","serif"; font-size: 12pt; line-height: 115%;"><br /></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-family: "Times New Roman","serif"; font-size: 12pt; line-height: 115%;"><b>Bibliografía:</b><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="line-height: 115%;"><span style="font-family: Symbol; font-size: 12pt;">-</span><span style="font: 7pt "Times New Roman";"> </span><span style="font-family: times; font-size: x-small;"><span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span><span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;">E</span></span></span><span style="line-height: 115%;"><span style="font-family: times; font-size: x-small;">studios
de mercado inmobiliario sobre apartamentos, oficinas y locales comerciales, realizado
en los años 2018 y 2019 por TIR INMOBILIARIOS S.C.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="font-family: times; font-size: x-small;"><span style="line-height: 115%;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><span style="line-height: 115%;">"Perspectivas
Económicas 2021: Economía en pandemia ¿oportunidad o desafío?" Venamcham,
Febrero 2021.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="font-family: times; font-size: x-small;"><span style="line-height: 115%;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><span style="line-height: 115%;">González
C., Lorenzo: "Osteoporosis urbana: los efectos de la diáspora en la ciudad
venezolana". Revista Debates IESA. Noviembre 2020.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="font-family: times; font-size: x-small;"><span style="line-height: 115%;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><span style="line-height: 115%;">Manuel
López Blázquez: "Re_pensando el mañana". Penguin Randon House Grupo
Editorial. Fundación Telefónica. Marzo 2021.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="font-family: times; font-size: x-small;"><span lang="EN-US" style="line-height: 115%;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><span lang="EN-US" style="line-height: 115%;">"2021
World's Best Cities". Publicado por Resonance Consultancy.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;"><!--[if !supportLists]--><span style="font-family: times; font-size: x-small;"><span style="line-height: 115%;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><span style="line-height: 115%;">Buckley,
Julia: "Las ciudades más y menos habitables del mundo en 2019 (Caracas, en
el top 10 de las menos habitables), según Economist Intelligence Unit".
Septiembre 2019, CNNESPAÑOL.<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="line-height: 115%;"><o:p><span style="font-family: times; font-size: x-small;"> </span></o:p></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-family: "Times New Roman", serif;"><span style="font-size: medium;"><b>FIN</b></span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-family: "Times New Roman", serif;"><span style="font-size: x-small;">#martinfernandez #martinfch6483 #tirinmobiliarios #tir</span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: x-small;"><span class="fas fa-tags" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; display: inline-block; font-family: "Font Awesome 5 Free"; font-variant-east-asian: normal; font-variant-numeric: normal; font-weight: 900; line-height: 1; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-rendering: auto;"></span>#<a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/amc/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">AMC</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> #</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/analisis-de-mercado-comparativo/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">AnálisisdeMercadoComparativo</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> #</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/apartamentos/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">apartamentos</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> #</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/area-metropolitana-de-caracas/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">ÁreaMetropolitanadeCaracas</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> </span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: x-small;"><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;">#</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/arrendamiento-de-inmuebles/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Arrendamientodeinmuebles</a> <span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;">#</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/casas/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Casas</a> <span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;">#</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/comercializacion/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Comercialización</a> <span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;">#</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/coronavirus/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">coronavirus</a> </span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: x-small;"><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;">#</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/covid/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Covid</a> <span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;">#</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/covid-19/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Covid-19</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> #</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/edificios/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">edificios</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> #</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/inmuebles/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">inmuebles</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> #</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/inteligencia-de-mercado/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Inteligenciademercado</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> #</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/locales/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Locales</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;">,#</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/mercado-inmobiliario/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Mercadoinmobiliario</a><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;"> </span></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-size: x-small;"><span face="Rubik, sans-serif" style="background-color: white; color: #444444; text-align: left;">#</span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/tag/oficinas/" rel="tag" style="-webkit-font-smoothing: antialiased; background-color: white; border-style: solid; border-width: 0px; box-sizing: border-box; color: #444444; font-family: Rubik, sans-serif; line-height: inherit; margin: 0px; padding: 0px; text-align: left; text-decoration-line: none; text-rendering: optimizelegibility;">Oficinas</a> #terrenos</span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify;"><span style="font-family: "Times New Roman", serif; font-size: 12pt;"><br /></span></p>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com4tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-12482472679017542532020-02-06T14:20:00.002-04:002020-02-06T14:27:01.125-04:00¿Cómo calcular el canon de arrendamiento de un inmueble?<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: x-small;">Autor. Martín A. Fernández</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: x-small;">Director – Socio de TIR
INMOBILIARIOS S.C.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: x-small;">Fecha: 26/08/2019</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: x-small;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif; font-size: x-small;">Artículo publicado en XINERGIA INMOBILIARIA <a href="https://xinergiainmobiliaria.com/como-calcular-el-canon-de-arrendamiento-de-un-inmueble/">https://xinergiainmobiliaria.com/como-calcular-el-canon-de-arrendamiento-de-un-inmueble/</a></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">En esta oportunidad, el propósito
de esta exposición es orientar a los asesores inmobiliarios en el cálculo del
canon de arrendamiento para un inmueble, tarea muy recurrente en los negocios
que hoy en día se están materializando.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjP8Q9N-b5fEepYyHVWNv6pY5VmgpXNuyi-splEeAf0idNSbC8zWnncUj5UTT3wJTPoiZAu6dGeE6cxPRE7Tx9rCJ9ErQe1z1qIaZNRhiwkcFMDEDunDz-7n3k43I3L7D5DrXrWjDCyxrvk/s1600/ALQUIILER.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" data-original-height="169" data-original-width="299" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjP8Q9N-b5fEepYyHVWNv6pY5VmgpXNuyi-splEeAf0idNSbC8zWnncUj5UTT3wJTPoiZAu6dGeE6cxPRE7Tx9rCJ9ErQe1z1qIaZNRhiwkcFMDEDunDz-7n3k43I3L7D5DrXrWjDCyxrvk/s1600/ALQUIILER.jpg" /></a><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">¿Cuáles son las metodologías que pueden aplicarse?<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">En la estimación del canon de
arrendamiento o alquiler, se pueden emplear dos enfoques, los cuales son:
comparación directa o de mercado y una derivación del método capitalización de
la renta, empleado para valorar. A continuación, se explican resumidamente dichos
enfoques.</span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjP8Q9N-b5fEepYyHVWNv6pY5VmgpXNuyi-splEeAf0idNSbC8zWnncUj5UTT3wJTPoiZAu6dGeE6cxPRE7Tx9rCJ9ErQe1z1qIaZNRhiwkcFMDEDunDz-7n3k43I3L7D5DrXrWjDCyxrvk/s1600/ALQUIILER.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"></span></a></div>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="text-indent: -14.2pt;"><span style="mso-bidi-font-family: Calibri; mso-bidi-theme-font: minor-latin;"><span style="mso-list: Ignore;"><b>1)</b> </span></span></span><b style="text-indent: -14.2pt;">Comparación Directo o de Mercado.</b></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Este procedimiento es el más empleado por su sencillez
y porque es un método directo para obtener el alquiler aplicable a un inmueble.
El procedimiento a seguir es similar a cuando se busca valorar un inmueble, solo
que en vez de trabajar con precios unitarios (Bs./m<sup>2</sup>), se analiza el
canon unitario mensual. Los pasos a seguir son: </span><br />
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 32.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span>Investigación de las ofertas de alquiler de
inmuebles comparables al bien motivo de estudio, con el propósito de obtener
una base de datos inicial. La referencia a trabajar es el canon mensual por
metro cuadrado (US$/mes/US$).</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 32.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span>Análisis de la información haciendo
comparaciones entre los datos que conforman la muestra y también con respecto
al inmueble en estudio (se toma en cuenta consideraciones de acabados,
localización, condominio, cantidad de puestos, etc.), con la finalidad de depurar
aquellos alquileres unitarios atípicos (muy bajos<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>o muy altos, condiciones distintas al
inmueble, entre otras). </span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 32.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span>Análisis estadísticos para determinar
indicadores de referencias: promedio, mediana, cuartiles, desviación estándar y
coeficiente relativo de la desviación. </span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 32.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span>Conclusión del canon justo aplicable al
inmueble, con base al análisis profesional de cual indicador de precio es el
más justo, tomando en cuenta: la comparabilidad con los datos referenciales
estudiados y la situación restrictiva actual del mercado. </span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">La eficiencia de este enfoque dependerá de la cantidad
y calidad de información que se logre obtener del mercado de ofertas, no
olvidando que en la actualidad es importante verificar los precios de alquiler
mediante una consulta directa al asesor inmobiliario que lo está ofreciendo.</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-family: Calibri; mso-bidi-theme-font: minor-latin;"><span style="mso-list: Ignore;">2)<span style="font-stretch: normal; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Capitalización de la Renta o Enfoque de los
Ingresos.<o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Este es un método indirecto y se utiliza cuando se
quiere complementar el enfoque anterior, debido a que no estamos conformes con
el resultado obtenido o que su aplicación se fundamentó en una muestra de pocos
datos. Propiamente, este es un enfoque que se emplea para <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>valorar un inmueble en función de su renta
potencial anual. En los procesos de tasación, este enfoque se define como: “Aquel procedimiento en el análisis de valuación que convierte los
beneficios anticipados (renta en dinero o amenidades) que se derivan de la
tenencia de la propiedad a un estimado de valor. El enfoque de ingresos es utilizado
ampliamente en valuación de propiedades que producen renta. Los ingresos
futuros y/o reversiones anticipadas se descuentan a una cifra de valor presente
o monta presente por medio del proceso de capitalización.”<a href="file:///C:/Users/Equipo/Downloads/Co%CC%81mo%20estimar%20el%20canon%20de%20arrendamiento.docx#_ftn1" name="_ftnref1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><sup><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><sup>[1]</sup><!--[endif]--></span></sup></a><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Por otra parte, dicho proceso tiene como base el
principio del “contrato contra la renta económica”, que consiste en: “el valor
de una propiedad tiende a ser fijado por los beneficios netos anticipados que
producirá y las personas con experiencia permiten que esto les guíe cuando estiman
su valor. Sin embargo, una propiedad puede estar afectada por un contrato de
arrendamiento que fije rentas netas por debajo o por encima de la renta
económica (renta de mercado). En este caso, el valor de la propiedad tiende a
ser determinado por los términos del contrato de arrendamiento o por los costos
adicionales de su rescisión.”<a href="file:///C:/Users/Equipo/Downloads/Co%CC%81mo%20estimar%20el%20canon%20de%20arrendamiento.docx#_ftn2" name="_ftnref2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><sup><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><sup>[2]</sup><!--[endif]--></span></sup></a><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Según este enfoque, la fórmula básica para obtener
el valor es:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<!--[if gte msEquation 12]><m:oMathPara><m:oMath><i
style='mso-bidi-font-style:normal'><span style='font-family:"Cambria Math","serif";
mso-bidi-font-family:Arial'><m:r>V</m:r></span></i><span style='font-family:
"Cambria Math","serif";mso-bidi-font-family:Arial'><m:r><m:rPr><m:scr m:val="roman"/><m:sty
m:val="p"/></m:rPr>=</m:r></span><m:f><m:fPr><span style='font-family:
"Cambria Math","serif";mso-ascii-font-family:"Cambria Math";mso-hansi-font-family:
"Cambria Math";mso-bidi-font-family:Arial'><m:ctrlPr></m:ctrlPr></span></m:fPr><m:num><i
style='mso-bidi-font-style:normal'><span style='font-family:"Cambria Math","serif";
mso-bidi-font-family:Arial'><m:r>R</m:r></span></i></m:num><m:den><i
style='mso-bidi-font-style:normal'><span style='font-family:"Cambria Math","serif";
mso-bidi-font-family:Arial'><m:r>T</m:r></span></i></m:den></m:f></m:oMath></m:oMathPara><![endif]--><!--[if !msEquation]--><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><span style="line-height: 115%;"><v:shapetype coordsize="21600,21600" filled="f" id="_x0000_t75" o:preferrelative="t" o:spt="75" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" stroked="f">
<v:stroke joinstyle="miter">
<v:formulas>
<v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0">
<v:f eqn="sum @0 1 0">
<v:f eqn="sum 0 0 @1">
<v:f eqn="prod @2 1 2">
<v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth">
<v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight">
<v:f eqn="sum @0 0 1">
<v:f eqn="prod @6 1 2">
<v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth">
<v:f eqn="sum @8 21600 0">
<v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight">
<v:f eqn="sum @10 21600 0">
</v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:formulas>
<v:path gradientshapeok="t" o:connecttype="rect" o:extrusionok="f">
<o:lock aspectratio="t" v:ext="edit">
</o:lock></v:path></v:stroke></v:shapetype><v:shape id="_x0000_i1025" style="height: 30.75pt; width: 29.25pt;" type="#_x0000_t75">
<v:imagedata chromakey="white" o:title="" src="file:///C:\Users\Equipo\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.png">
</v:imagedata></v:shape></span><!--[endif]--><span style="font-family: "arial" , "sans-serif";"><o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 6.0pt; margin-left: 49.65pt; margin-right: 23.8pt; margin-top: 6.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Donde:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 6.0pt; margin-left: 49.65pt; margin-right: 23.8pt; margin-top: 6.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">V = valor de la
propiedad.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 6.0pt; margin-left: 49.65pt; margin-right: 23.8pt; margin-top: 6.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">R = renta o
ingresos producto del arrendamiento (netos o brutos).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 6.0pt; margin-left: 49.65pt; margin-right: 23.8pt; margin-top: 6.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">T = tasa de
capitalización (interés neto de la inversión, más la amortización o
depreciación del capital).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Es necesario señalar que una propiedad inmobiliaria
genera renta correspondiente, por una parte, al terreno, el cual tiene un
carácter perpetuo, y por la otra, a las bienhechurías (construcción), en
función de su vida económica remanente. Esto implica ciertas consideraciones
teóricas para definir la tasa de capitalización. Sin embargo, un estudio de
mercado comparativo de ventas y alquileres permite definir cuál debería ser
dicha tasa, sin necesidad de entrar en detalles conceptuales. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Ahora bien, de la anterior fórmula básica de
valoración por los ingresos, se puede derivar la renta o alquiler anual que una
propiedad debe generar con base a su valor y a la tasa de capitalización
(anual) del mercado, a saber:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 14.2pt;">
<!--[if gte msEquation 12]><m:oMathPara><m:oMath><i
style='mso-bidi-font-style:normal'><span style='font-family:"Cambria Math","serif";
mso-bidi-font-family:Arial'><m:r>R</m:r><m:r>=</m:r><m:r>V</m:r><m:r>×</m:r><m:r>T</m:r></span></i></m:oMath></m:oMathPara><![endif]--><!--[if !msEquation]--><span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><v:shape id="_x0000_i1025" style="height: 18.75pt; width: 48.75pt;" type="#_x0000_t75">
<v:imagedata chromakey="white" o:title="" src="file:///C:\Users\Equipo\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.png">
</v:imagedata></v:shape><!--[endif]--><span style="font-family: "arial" , "sans-serif";"><o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Esta fórmula permite calcular el canon de
arrendamiento en función de dos términos: el valor de la propiedad (obtenido
por cualquier método valuatorio) y la tasa de capitalización anual. Por
otra parte, ahora queda por resolver cómo determinar éste último término. Para
ello, lo más recomendable es estudiar recurrentemente el comportamiento de los
precios y de los alquileres, lo cual permitiría determinar la tasa con que se
capitalizan entre ellos. En estudios realizados por nosotros (TIR INMOBILIARIOS
S.C.), en los dos últimos años, dicha tasa ha promediado en 6,5% para oficinas,
3,5% para comercios y 5% para apartamentos.</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">A manera de ejemplo, a continuación se presenta un
ejercicio para una mejor comprensión del procedimiento para el cálculo. Se
tiene el caso de un apartamento de 230 m<sup>2</sup>,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>localizado en Campo Alegre, cuyo valor de
mercado se calculó en US$ 460.000.</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
<div style="text-align: center;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Renta
Anual<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>= Valor del Inmueble x 5% = US$
460.000 x 5% = US$ 23.000 alquiler anual</span></div>
</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
<div style="text-align: center;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
<div style="text-align: center;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Renta
Mensual = Renta Anual / 12 meses = US$ 23.000 / 12 meses = US$ 1.917 alquiler
mensual</span></div>
</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
<div style="text-align: center;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
<div style="text-align: center;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Renta
Mensual Unitaria = Renta Mensual / Área = US$ 1.917/230 m<sup>2</sup> = US$
8,34/m<sup>2</sup>/mes</span></div>
</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Leyes que regulan el alquiler.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;">Es importante tomar en cuenta que,
existen situaciones donde los alquileres se encuentran regulados mediante leyes
especiales que definen el procedimiento para determinarlo, como son las leyes
de arrendamiento inmobiliario para usos de vivienda y comercio; las cuales
establecen las condiciones y procedimientos para dicho cálculo. Sobre esto, es
importante señalar que los resultados determinados según estos procesos legales,
no corresponden con la realidad del mercado actual. Por ejemplo, si se determina
el canon de arrendamiento de un local comercial según se establece en la
correspondiente Ley, se obtienen resultados que no corresponden a los precios
de mercado. Esto se debe a que la metodología para determinar el valor del
inmueble (como fuente básica de la fórmula) es el Método del Costo y, debido a
la situación hiperinflacionaria existente, el costo de reposición a nuevo se ha
incrementado de manera significativa, lo cual, como consecuencia, lleva a
obtener un valor de las obras civiles que, sumado al terreno, deriva en un
valor del inmueble muy por encima del valor de mercado. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: Verdana, sans-serif;">FIN <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: Verdana, sans-serif;"><a class="_58cn" data-ft="{"type":104,"tn":"*N"}" href="https://www.facebook.com/hashtag/inmueble?source=feed_text&epa=HASHTAG&__xts__%5B0%5D=68.ARBGC0VgvTH5477LZdNCbNl-CbP0Gl_WAMEEJM4ijj_8W25QCJBE5h_z-pqpKZe6l7J5scUkaC9lGQZAfVf4WxCmPGEAkydqV74sx3hjC8WgewpkzWY_BRS1mvzCxlKxcR_j2spDU4BN42NWLh3R4qv2f4NlrepMz8g7vrS8lDwVAr1JuxhulwD65JPdgtlTQ_FP53cQ7z5VD7oDoP1G2zqVltwpiWcuUlWchWFiY1I38VKpoVic_qGYlNPP24woVhm3f5ix-FdXpM3CFfsGC-mnJzseWSg9hv2NVSwmVuf0-r4pJNk0D6Qry4hfphLHjtypOf1hkQS_wfP77wjJiKoRYXLL2GUAPw&__tn__=%2ANK-R" style="background-color: white; color: #385898; cursor: pointer;"><span class="_5afx" style="direction: ltr;"><span aria-label="hashtag" class="_58cl _5afz" style="color: #365899; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;">#</span><span class="_58cm" style="font-family: inherit;">inmueble</span></span></a><span style="background-color: white; color: #1c1e21;"> </span><a class="_58cn" data-ft="{"type":104,"tn":"*N"}" href="https://www.facebook.com/hashtag/valor?source=feed_text&epa=HASHTAG&__xts__%5B0%5D=68.ARBGC0VgvTH5477LZdNCbNl-CbP0Gl_WAMEEJM4ijj_8W25QCJBE5h_z-pqpKZe6l7J5scUkaC9lGQZAfVf4WxCmPGEAkydqV74sx3hjC8WgewpkzWY_BRS1mvzCxlKxcR_j2spDU4BN42NWLh3R4qv2f4NlrepMz8g7vrS8lDwVAr1JuxhulwD65JPdgtlTQ_FP53cQ7z5VD7oDoP1G2zqVltwpiWcuUlWchWFiY1I38VKpoVic_qGYlNPP24woVhm3f5ix-FdXpM3CFfsGC-mnJzseWSg9hv2NVSwmVuf0-r4pJNk0D6Qry4hfphLHjtypOf1hkQS_wfP77wjJiKoRYXLL2GUAPw&__tn__=%2ANK-R" style="background-color: white; color: #385898; cursor: pointer;"><span class="_5afx" style="direction: ltr;"><span aria-label="hashtag" class="_58cl _5afz" style="color: #365899; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;">#</span><span class="_58cm" style="font-family: inherit;">valor</span></span></a><span style="background-color: white; color: #1c1e21;"> </span><a class="_58cn" data-ft="{"type":104,"tn":"*N"}" href="https://www.facebook.com/hashtag/precio?source=feed_text&epa=HASHTAG&__xts__%5B0%5D=68.ARBGC0VgvTH5477LZdNCbNl-CbP0Gl_WAMEEJM4ijj_8W25QCJBE5h_z-pqpKZe6l7J5scUkaC9lGQZAfVf4WxCmPGEAkydqV74sx3hjC8WgewpkzWY_BRS1mvzCxlKxcR_j2spDU4BN42NWLh3R4qv2f4NlrepMz8g7vrS8lDwVAr1JuxhulwD65JPdgtlTQ_FP53cQ7z5VD7oDoP1G2zqVltwpiWcuUlWchWFiY1I38VKpoVic_qGYlNPP24woVhm3f5ix-FdXpM3CFfsGC-mnJzseWSg9hv2NVSwmVuf0-r4pJNk0D6Qry4hfphLHjtypOf1hkQS_wfP77wjJiKoRYXLL2GUAPw&__tn__=%2ANK-R" style="background-color: white; color: #385898; cursor: pointer;"><span class="_5afx" style="direction: ltr;"><span aria-label="hashtag" class="_58cl _5afz" style="color: #365899; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;">#</span><span class="_58cm" style="font-family: inherit;">precio</span></span></a><span style="background-color: white; color: #1c1e21;"> </span><a class="_58cn" data-ft="{"type":104,"tn":"*N"}" href="https://www.facebook.com/hashtag/mercadoinmobiliario?source=feed_text&epa=HASHTAG&__xts__%5B0%5D=68.ARBGC0VgvTH5477LZdNCbNl-CbP0Gl_WAMEEJM4ijj_8W25QCJBE5h_z-pqpKZe6l7J5scUkaC9lGQZAfVf4WxCmPGEAkydqV74sx3hjC8WgewpkzWY_BRS1mvzCxlKxcR_j2spDU4BN42NWLh3R4qv2f4NlrepMz8g7vrS8lDwVAr1JuxhulwD65JPdgtlTQ_FP53cQ7z5VD7oDoP1G2zqVltwpiWcuUlWchWFiY1I38VKpoVic_qGYlNPP24woVhm3f5ix-FdXpM3CFfsGC-mnJzseWSg9hv2NVSwmVuf0-r4pJNk0D6Qry4hfphLHjtypOf1hkQS_wfP77wjJiKoRYXLL2GUAPw&__tn__=%2ANK-R" style="background-color: white; color: #385898; cursor: pointer;"><span class="_5afx" style="direction: ltr;"><span aria-label="hashtag" class="_58cl _5afz" style="color: #365899; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;">#</span><span class="_58cm" style="font-family: inherit;">mercadoinmobiliario</span></span></a><span style="background-color: white; color: #1c1e21;"> #caracas #alquiler #canon</span></span></div>
<div style="mso-element: footnote-list;">
<!--[if !supportFootnotes]--><br clear="all" />
<hr align="left" size="1" width="33%" />
<!--[endif]-->
<br />
<div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText">
<a href="file:///C:/Users/Equipo/Downloads/Co%CC%81mo%20estimar%20el%20canon%20de%20arrendamiento.docx#_ftnref1" name="_ftn1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: "verdana" , "sans-serif"; font-size: 10.0pt;">[1]</span></span><!--[endif]--></span></span></a>
<span lang="ES" style="mso-ansi-language: ES;">Briceño, Santiago: Terminología de
Valuación de Bienes Inmuebles. Editorial Arte. Caracas. Página 260. Julio 1979.<o:p></o:p></span></div>
</div>
<div id="ftn2" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText">
<a href="file:///C:/Users/Equipo/Downloads/Co%CC%81mo%20estimar%20el%20canon%20de%20arrendamiento.docx#_ftnref2" name="_ftn2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: "verdana" , "sans-serif"; font-size: 10.0pt;">[2]</span></span><!--[endif]--></span></span></a>
<span lang="ES" style="mso-ansi-language: ES;">Briceño, Santiago: Terminología de
Valuación de Bienes Inmuebles. Editorial Arte. Caracas. Página 514. Julio 1979.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoFootnoteText">
<br /></div>
</div>
</div>
<br />Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-1138052631578522602020-02-06T14:13:00.001-04:002020-02-06T14:21:50.831-04:00La Localización como factor fundamental en los valores inmobiliarios<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif; font-size: x-small;">Autor:
Martín A. Fernández<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif; font-size: x-small;">Director
– Socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: x-small;">Fecha:
31/01/2020</span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="font-size: x-small;">Artículo publicado en XINERGIA INMOBILIARIA: </span></span><a href="https://xinergiainmobiliaria.com/la-localizacion-como-factor-fundamental-en-los-valores-inmobiliarios/">https://xinergiainmobiliaria.com/la-localizacion-como-factor-fundamental-en-los-valores-inmobiliarios/</a></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">En
esta oportunidad, la finalidad de esta exposición es sobre la Localización y su
influencia determinante sobre el valor de los bienes inmuebles. Ahora bien, ¿A
qué se refiere cuando se trata de Localización? Este es un término que comprende
tres dimensiones, a saber: Localización geográfica, Localización Temporal de
mercado y Localización de nicho. A continuación, se explica cada uno de éstos
términos.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjhm1Yz0r5Cm097fwS6t2ZDnvZJClo6Ge0FgceoVLzDz0oPZUazCyP19rS4RnRG5-w6CU0TgUrqsA9MQn2Pg1-yklo3Y6Z0yuhpZ1iaHv0JlHQWu-EfwCOvzVMh74Syis4856_Eq4_19yp_/s1600/LOCALIZACION+2.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="723" data-original-width="1502" height="153" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjhm1Yz0r5Cm097fwS6t2ZDnvZJClo6Ge0FgceoVLzDz0oPZUazCyP19rS4RnRG5-w6CU0TgUrqsA9MQn2Pg1-yklo3Y6Z0yuhpZ1iaHv0JlHQWu-EfwCOvzVMh74Syis4856_Eq4_19yp_/s320/LOCALIZACION+2.jpg" width="320" /></a></span></div>
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><o:p></o:p></span><br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="font-family: Verdana, sans-serif;">Localización
geográfica</b><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">: Se
refiere al lugar donde el inmueble se encuentra asentado, lo cual significa que
cada inmueble tiene una situación monopólica, gracias a su condición de
inamovilidad. Esta Localización representa ventajas o desventajas que influyen
en el valor inmobiliario, según las características propias del bien o externas
a él, por ejemplo: accesibilidad que le permite una conexión a actividades
complementarias o necesarias, acceso a los equipamientos de servicios urbanos
(asistencial, educacional, recreacional, entre otros), ciclo urbano del sector
(en crecimiento, madurez o en declinación y deterioro), paisajismo y visual lo
cual depende de su altura (vista a cordillera montañosa y verde, o al mar, o a
una vialidad ruidosa, o a un sector en decadencia, etc.), composición social
homogénea, seguridad, gestión pública local y todo aquello que influye en la
deseabilidad del entorno. Si el inmueble se localiza en un sector apetecible,
es decir, atractivo para la población, ésto representa una tendencia a la
revalorización de los precios inmobiliarios y una mayor rentabilidad para un
inversionista; pero si el inmueble se localiza en un sector deprimente, los
valores irán involucionando con el tiempo.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">Para
ampliar este concepto, se puede analizar el Área Metropolitana de Caracas, la
cual está dividida en cinco municipios, cada uno de éstos en urbanizaciones, y pueden
encontrarse subsectores en estas urbanizaciones; los cuales se diferencian en
sus valores <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>inmobiliarios, dependiendo
de las dinámicas urbanas que se presenten. Ahora bien, si abrimos la visión a
todo el territorio nacional, nos encontraremos con ciudades que tienen
condiciones económicas, sociales y de infraestructuras distintas, lo cual
influyen en que existan, entre ellas, diferencias en valores de los bienes
inmuebles. Y si tenemos una perspectiva más amplia aún, se pueden comparar las
ciudades a escala mundial, con deseabilidades distintas (producto de que tan
acertadas han sido las gestiones públicas locales y las políticas progresistas
de los gobernantes de estado) y que atraen mayor o menor cantidad de
inversiones, lo cual en el mercado inmobiliario puede representar una mayor o
menor revalorización. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Localización Temporal
de mercado</b>:
corresponde a las condiciones actuales y en el corto plazo del mercado
inmobiliario, lo que condiciona la evolución de los precios en el tiempo. Si
existe una situación donde la demanda supera la oferta, es decir, nos
encontramos en un mercado deficitario, entonces nos encontramos en un escenario
favorable para que los precios inmobiliarios mejoren; por lo tanto, estaríamos
en un mercado de vendedores, quienes pueden aprovecharse de la escasez para forzar
un aumento de los precios y hacer que los compradores acepten las reglas de
juego que imponen los propietarios (a esta situación se le dice “buen time”
para los vendedores y “mal time” para los compradores). Por otra parte, cuando
la oferta supera la demanda, los roles de poder en el mercado cambian: los
compradores establecen las reglas de juego en las negociaciones y pueden forzar
a que los precios bajen (en este caso se dice que hay “buen time” para los
compradores y “mal time” para los vendedores). Estas condiciones del mercado se
pueden predecir con un estudio riguroso que analice la situación actual (tamaño
de la demanda y de la oferta) y así determinar su tendencia para los próximos
cinco años, de esta manera, los desarrolladores inmobiliarios pueden predecir
el momento adecuado (“buen time”) para iniciar sus emprendimientos de
inversión.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">En
la actualidad, específicamente en Caracas, se presenta una situación de superávit
de forma acentuada, específicamente, en los productos inmobiliarios: oficinas,
locales comerciales y apartamentos en zonas de alto estándar. Lo que quiere
decir, es que se presenta un “mal time” para los vendedores y un “buen time”
para los compradores, lo cual influye en un descenso de los precios
inmobiliarios. Por supuesto, la situación de recesión económica, condiciones
sociales en detrimento y la incertidumbre política del país, también afectan en
dicha contracción inmobiliaria.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Localización de
nicho: </b>se
refiere a aquel producto inmobiliario cuyo mercado se ha motorizado porque se
encuentra en sintonía con un tipo de demanda (no satisfecha) el cual tiene
características de novedad. Esto quiere decir que, aquellos inmuebles que
encajan con dicho nicho de mercado, tendrán ventajas competitivas con respecto
a otros inmuebles, lo cual influenciará en tener un mayor precio. Como ejemplo,
podría decirse aquel momento cuando surgieron los apartamentos tipo estudio,
como segunda vivienda, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>en zonas
costeras, lo cual representó un modelo novedoso de producto inmobiliario; otro
ejemplo, más reciente, es el centro comercial Sambil, quien cambió el concepto
de la gestión y funcionamiento de este tipo de inmueble y también la conducta
del consumidor. En la actualidad, ha surgido un tipo de demanda muy particular
de fondo de comercio: “Los Bodegones”; los cuales requieren de locales
comerciales, preferiblemente en calles,<span style="color: red;"> </span>ésto
aparentemente pareciera un nicho de mercado que, aprovechando ciertas
condiciones del país, se ha multiplicado y está reactivando ciertos tipo de
inmuebles.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">Por
otra parte, si bien pareciera que este tipo de mercado (de nicho) es una
condición de suerte, considero que se puede predecir o, por lo menos, estar
preparados. Si estudiamos las condiciones sociales de la población y entendemos
cuáles son sus necesidades, se puede pensar en proyectos de viviendas con
tipologías de apartamentos que se adecúen a la situación actual, como también en
tipos de comercios y oficinas que vayan de a mano de la demanda (la cual cambió
y es muy distinta a la tradicional). Por ejemplo: apartamentos pequeños,
oficinas compartidas (coworking), fórmulas de inversión colectiva, comercios de vitrinas virtual o en sitio (con
depósitos hacia las afueras y despachos a domicilio), mercado de arrendamiento
en vez de venta, mercados de cripto activos, entre otros. Estas son tendencias
que han surgido en países desarrollados a<a href="https://www.blogger.com/null" name="_GoBack"></a> los cuales
podemos copiar. Para ello, se requiere estudiar seriamente lo que otros países
están haciendo y pensar cómo podría aplicarse a nuestros mercados. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">La
única manera para que nuestro mercado inmobiliario se reactive es que se
diseñen fórmulas innovadoras orientadas a nichos de mercado que busquen satisfacer
sus necesidades y que se ajusten a sus condiciones económicas, sociales y a su
actividad profesional. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">FIN <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></b><br />
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></b>
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="mso-spacerun: yes;"><a class="_58cn" data-ft="{"type":104,"tn":"*N"}" href="https://www.facebook.com/hashtag/inmueble?source=feed_text&epa=HASHTAG&__xts__%5B0%5D=68.ARBGC0VgvTH5477LZdNCbNl-CbP0Gl_WAMEEJM4ijj_8W25QCJBE5h_z-pqpKZe6l7J5scUkaC9lGQZAfVf4WxCmPGEAkydqV74sx3hjC8WgewpkzWY_BRS1mvzCxlKxcR_j2spDU4BN42NWLh3R4qv2f4NlrepMz8g7vrS8lDwVAr1JuxhulwD65JPdgtlTQ_FP53cQ7z5VD7oDoP1G2zqVltwpiWcuUlWchWFiY1I38VKpoVic_qGYlNPP24woVhm3f5ix-FdXpM3CFfsGC-mnJzseWSg9hv2NVSwmVuf0-r4pJNk0D6Qry4hfphLHjtypOf1hkQS_wfP77wjJiKoRYXLL2GUAPw&__tn__=%2ANK-R" style="background-color: white; color: #385898; cursor: pointer; font-family: Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 14px; font-weight: 400; text-align: start; text-decoration-line: none;"><span class="_5afx" style="direction: ltr; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;"><span aria-label="hashtag" class="_58cl _5afz" style="color: #365899; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;">#</span><span class="_58cm" style="font-family: inherit;">inmueble</span></span></a><span style="background-color: white; color: #1c1e21; font-family: Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 14px; font-weight: 400; text-align: start;"> </span><a class="_58cn" data-ft="{"type":104,"tn":"*N"}" href="https://www.facebook.com/hashtag/valor?source=feed_text&epa=HASHTAG&__xts__%5B0%5D=68.ARBGC0VgvTH5477LZdNCbNl-CbP0Gl_WAMEEJM4ijj_8W25QCJBE5h_z-pqpKZe6l7J5scUkaC9lGQZAfVf4WxCmPGEAkydqV74sx3hjC8WgewpkzWY_BRS1mvzCxlKxcR_j2spDU4BN42NWLh3R4qv2f4NlrepMz8g7vrS8lDwVAr1JuxhulwD65JPdgtlTQ_FP53cQ7z5VD7oDoP1G2zqVltwpiWcuUlWchWFiY1I38VKpoVic_qGYlNPP24woVhm3f5ix-FdXpM3CFfsGC-mnJzseWSg9hv2NVSwmVuf0-r4pJNk0D6Qry4hfphLHjtypOf1hkQS_wfP77wjJiKoRYXLL2GUAPw&__tn__=%2ANK-R" style="background-color: white; color: #385898; cursor: pointer; font-family: Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 14px; font-weight: 400; text-align: start; text-decoration-line: none;"><span class="_5afx" style="direction: ltr; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;"><span aria-label="hashtag" class="_58cl _5afz" style="color: #365899; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;">#</span><span class="_58cm" style="font-family: inherit;">valor</span></span></a><span style="background-color: white; color: #1c1e21; font-family: Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 14px; font-weight: 400; text-align: start;"> </span><a class="_58cn" data-ft="{"type":104,"tn":"*N"}" href="https://www.facebook.com/hashtag/precio?source=feed_text&epa=HASHTAG&__xts__%5B0%5D=68.ARBGC0VgvTH5477LZdNCbNl-CbP0Gl_WAMEEJM4ijj_8W25QCJBE5h_z-pqpKZe6l7J5scUkaC9lGQZAfVf4WxCmPGEAkydqV74sx3hjC8WgewpkzWY_BRS1mvzCxlKxcR_j2spDU4BN42NWLh3R4qv2f4NlrepMz8g7vrS8lDwVAr1JuxhulwD65JPdgtlTQ_FP53cQ7z5VD7oDoP1G2zqVltwpiWcuUlWchWFiY1I38VKpoVic_qGYlNPP24woVhm3f5ix-FdXpM3CFfsGC-mnJzseWSg9hv2NVSwmVuf0-r4pJNk0D6Qry4hfphLHjtypOf1hkQS_wfP77wjJiKoRYXLL2GUAPw&__tn__=%2ANK-R" style="background-color: white; color: #385898; cursor: pointer; font-family: Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 14px; font-weight: 400; text-align: start; text-decoration-line: none;"><span class="_5afx" style="direction: ltr; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;"><span aria-label="hashtag" class="_58cl _5afz" style="color: #365899; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;">#</span><span class="_58cm" style="font-family: inherit;">precio</span></span></a><span style="background-color: white; color: #1c1e21; font-family: Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 14px; font-weight: 400; text-align: start;"> </span><a class="_58cn" data-ft="{"type":104,"tn":"*N"}" href="https://www.facebook.com/hashtag/mercadoinmobiliario?source=feed_text&epa=HASHTAG&__xts__%5B0%5D=68.ARBGC0VgvTH5477LZdNCbNl-CbP0Gl_WAMEEJM4ijj_8W25QCJBE5h_z-pqpKZe6l7J5scUkaC9lGQZAfVf4WxCmPGEAkydqV74sx3hjC8WgewpkzWY_BRS1mvzCxlKxcR_j2spDU4BN42NWLh3R4qv2f4NlrepMz8g7vrS8lDwVAr1JuxhulwD65JPdgtlTQ_FP53cQ7z5VD7oDoP1G2zqVltwpiWcuUlWchWFiY1I38VKpoVic_qGYlNPP24woVhm3f5ix-FdXpM3CFfsGC-mnJzseWSg9hv2NVSwmVuf0-r4pJNk0D6Qry4hfphLHjtypOf1hkQS_wfP77wjJiKoRYXLL2GUAPw&__tn__=%2ANK-R" style="background-color: white; color: #385898; cursor: pointer; font-family: Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 14px; font-weight: 400; text-align: start; text-decoration-line: none;"><span class="_5afx" style="direction: ltr; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;"><span aria-label="hashtag" class="_58cl _5afz" style="color: #365899; font-family: inherit; unicode-bidi: isolate;">#</span><span class="_58cm" style="font-family: inherit;">mercadoinmobiliario</span></span></a><span style="background-color: white; color: #1c1e21; font-family: Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 14px; font-weight: 400; text-align: start;"> #caracas #coworking #cripto</span></span></span></b></div>
<br />Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-83283199794714382612019-11-05T14:27:00.000-04:002019-11-05T14:27:04.415-04:00¿QUÉ SE ESPERA DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL 2020?<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, sans-serif;">Por: Martín A. Fernández
Ch.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">Director socio de TIR
INMOBILIARIOS S.C.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">@tirinmobiliario
www.tirinmobiliarios.com<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">Publicado en www.tusmetros.com</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<a href="http://www.tusmetros.com/site/noticias/noticias.php?id_noticia=26933">http://www.tusmetros.com/site/noticias/noticias.php?id_noticia=26933</a></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiXdzC7naWaQpfDutUBjAfpzYavVMCIpokJjtR1q83GYZonxYaROAL6aqTxO5u5e-H8aqC1JzodccV3kEZ7dyNN7jMue3C9K-iH42UmCxuYS97KItddD0Lc58v22-vgzdIIdrwS2R2yyOLx/s1600/a566f26b-aa39-48c9-972a-ada632bf6c88+%2528editado%2529.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" data-original-height="399" data-original-width="368" height="200" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiXdzC7naWaQpfDutUBjAfpzYavVMCIpokJjtR1q83GYZonxYaROAL6aqTxO5u5e-H8aqC1JzodccV3kEZ7dyNN7jMue3C9K-iH42UmCxuYS97KItddD0Lc58v22-vgzdIIdrwS2R2yyOLx/s200/a566f26b-aa39-48c9-972a-ada632bf6c88+%2528editado%2529.jpg" width="184" /></a><span style="font-family: "Arial","sans-serif";">Este
año comenzó con una expectativa de reactivación del mercado inmobiliario
provocada por lo que se denominó “Efecto Guaidó”, produciéndose reacciones de
subidas de precios; sin embargo, esto duró muy poco, no debido a que dicho
proceso político se ralentizó (situación que considero natural por la
complejidad política actual), sino a que existen condiciones estructurales del
mercado que hacen entender que su recuperación, de producirse, será lenta y a
largo plazo, quizás a mediano plazo, para algunos rubros. Alguien puede estar
en desacuerdo conmigo en cuanto a la velocidad de recuperación que estoy
visualizando, pero en lo que sí tenemos que coincidir es que no será en el
corto plazo (antes de 5 años). Esto lo expliqué en un artículo publicado en
fecha 25/02/2019 (“Los precios inmobiliarios y el efecto de expectativas de
cambio”, tusmetros.com), en el cual afirmé que se necesita recuperar la ciudad
de Caracas (lo que aplica a todas las ciudades del país) para que nuestros
inmuebles merezcan mejores precios de mercado y que es necesario la
implementación de un plan integral de recuperación económica y social para el
país.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">En
los estudios de mercado que hemos realizado, para oficinas, locales comerciales
y apartamentos de alto estándar, realizados en estos dos años, se demuestra que
los precios promedios en el Área Metropolitana se encuentran por debajo de US$
500/m<sup>2</sup>, que la demanda efectiva (operaciones registradas) vienen
descendiendo en los últimos cinco años a una tasa promedio anual igual o por
encima del 15% (en la actualidad se comercializan entre 6% y 10% de los metros
cuadrados máximos históricos: 260.000 m<sup>2</sup> de oficinas en 1994, 229.765
m<sup>2 </sup>de locales comerciales en 1997, y 2.343.979 m<sup>2</sup> de
apartamentos en el 2006) y que las condiciones socio económicos de la población
son críticas (antes del 2013, bastaba entre 2,5 y 3,4 salarios mínimos
integrales para alcanzar la canasta básica familiar, hoy en día se necesitan 82
veces el salario mínimo para alcanzar la canasta básica familiar).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">Por
otra parte, en el caso de oficinas y locales comerciales, existen un excedente
en el mercado (vacancia o espacios disponibles en edificaciones tradicionales y
proyectos nuevos construidos o en construcción) que, según nuestras
estimaciones, si en lo que queda de este año se iniciara un plan de
recuperación económica, tardarían más de 15 años para absorberse. Estamos
hablando que en la actualidad existen, aproximadamente, más de 420.000 m<sup>2</sup>
de oficinas en proyectos recién terminados o en construcción, y una vacancia
estimada en más de 110.000 m<sup>2</sup>. En el caso de locales comerciales, la
situación depende del nivel de consumo y el poder adquisitivo de la población,
lo cual se ha contraído abruptamente, lo que permite inferir que existen más de
200.000 m<sup>2</sup> de locales en centros comerciales que no tienen respuesta
en el mercado para hacer que los fondos de comercios se sostengan. Y cuando se
trata sobre el mercado de apartamentos, sólo se están construyendo apartamentos
en sectores urbanos de alto estándar en el Área Metropolitana de Caracas, cuya
situación es compleja producto de que los altos costos de construcción no
pueden tener una respuesta adecuada con respecto a los precios del mercado, lo que
merma la rentabilidad de los proyectos; además, existe una sobre oferta en la
construcción (en la actualidad se presenta una disponibilidad por encima de
190.000 m<sup>2</sup>) cuya absorción se estima que será, aproximadamente, en ocho
años (considerando que se inicie la reactivación).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">Ahora
bien, muchos preguntan cuándo se van a recuperar los precios a niveles antes del
año 2013, cuando los inmuebles llegaron a ubicarse por encima <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>de US$ 4,000/m<sup>2</sup> en las mejores
zonas de Caracas. A esto, hay que responder que en ciudades funcionales (que se
encuentran en óptimas condiciones) de países suramericanos con economías estables
y superiores a las nuestras, como son Argentina, Colombia y Chile, el precio
promedio de las oficinas corporativas es US$ 3,000/m<sup>2</sup>, en el caso de
los locales comerciales es US$ 5,000/m<sup>2</sup> y los apartamentos en
sectores de alto estándar es US$ 4,000/m<sup>2</sup>. Y en contraste con esto,
las ofertas actuales de venta de productos inmobiliario de primera, tienen
expectativas de precios (a mi parecer aún optimistas) que promedian los US$
2,300/m<sup>2</sup>, US$ 3,300/m<sup>2</sup> y US$ 2,500/m<sup>2</sup>,
respectivamente, Es decir, primero hay que preguntarse cuánto tiempo estimamos para
la recuperación del país y, por consiguiente, para la ciudad de Caracas, a estándares
de calidad urbana similares a nuestros vecinos regionales, lo cual estimo que
será en el mediano plazo (entre 5 y 10 años), contados a partir del inicio de
la recuperación económica y social del país, pero se necesitará más tiempo para
que el excedente existente se absorba y los precios se recuperen. A manera de
referencia, aunque son mercados distintos, cuando ocurrió la crisis
inmobiliaria en Florida (EEUU), el mercado de apartamentos necesitó 2,7 años de
recuperación por cada año de crisis, y si lo aplicamos a nuestro caso, desde el
año 2013 van 6 años, lo que determinaría un tiempo mayor a 16 años para volver
al tamaño del mercado inicial. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">En
otro orden de ideas, es importante entender que el mercado inmobiliario, como
cualquier otro producto, depende de la economía. Históricamente está demostrado
que la Ley de la Demanda y la Oferta siempre está presente en este tipo de
mercado. Cuando se presenta un incremento de la demanda, generada por un poder
de compra alto (originado por un aumento de ingresos o por facilidades para
obtener un crédito bancario), inmediatamente los precios de los inmuebles suben
si la cantidad de oferta disponible es escasa; y al subir los precios, los
desarrolladores se incentivan a construir nuevos proyectos, saturando poco a
poco el mercado hasta que lo precios se estabilizan y comienzan a bajar debido
al exceso que se va presentando. En los momentos actuales, tenemos una
situación de superávit (sobreoferta de inmuebles)<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>y bajo poder de compra, por consiguiente, la
tendencia es que los precios sigan bajando, pero, ¿hasta cuánto seguirán disminuyendo?
Siempre y cuando los inmuebles tengan una utilidad, tienen valor, lo que quiere
decir que, no pueden llegar a valor cero (que el propietario regale el
inmueble) o negativo (que el propietario le pague al comprador para que se
quede con el bien). Pienso que llegará a un mínimo y se mantendrá en el tiempo
con tendencia asintótica. Además, al igual que los inversionistas extranjeros
(que ya se han presentado en el mercado, pero que aún no se han manifestado de
manera importante), los propietarios de inmuebles tienen, por una parte,
expectativas de que se presente un viraje en la conducción del país y se inicie
una reactivación de la economía, y por la otra, no tienen deuda bancaria que
los estén atosigando, porque la hiperinflación y la devaluación se encargaron
de esfumarla. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">Por
último, hay que destacar que no están presentes las condiciones necesarias para
una reactivación del mercado inmobiliario, menos aún con las nuevas sanciones
de EEUU a aquellas empresas que se vinculen económicamente con el gobierno y,
más recientemente, con la creación del impuesto al patrimonio,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>situaciones que han repercutido negativamente
en la atracción de inversionistas extranjeros y nacionales. En consecuencia, se
espera que siga la tendencia a la baja de los precios, que continuemos con un
alto inventario de inmuebles disponibles (ya construidos y en construcción) y que
se presente una paralización de nuevos proyectos debido a los altos costos de
construcción, los cuales no permiten una rentabilidad atractiva (a menos que
exista un excedente de recursos monetarios y que el inversionista esté
apostando a largo plazo).<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Arial","sans-serif";">FIN<o:p></o:p></span></div>
<br />Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-43089720433875346022019-11-05T14:21:00.000-04:002019-11-05T14:21:22.150-04:00¿Cómo calcular el canon de arrendamiento de un inmueble?<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Autor. Martín A. Fernández</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Director – Socio de TIR
INMOBILIARIOS S.C.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Fecha: 26/08/2019</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Publicado en www.xinergiainmobiliaria.com </div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<a href="https://xinergiainmobiliaria.com/como-calcular-el-canon-de-arrendamiento-de-un-inmueble/#.XcG9TVVKiM8">https://xinergiainmobiliaria.com/como-calcular-el-canon-de-arrendamiento-de-un-inmueble/#.XcG9TVVKiM8</a></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
En esta oportunidad, el propósito
de esta exposición es orientar a los asesores inmobiliarios en el cálculo del
canon de arrendamiento para un inmueble, tarea muy recurrente en los negocios
que hoy en día se están materializando.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;">¿Cuáles son las metodologías que pueden aplicarse?<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
En la estimación del canon de
arrendamiento o alquiler, se pueden emplear dos enfoques, los cuales son:
comparación directa o de mercado y una derivación del método capitalización de
la renta, empleado para valorar. A continuación, se explican resumidamente dichos
enfoques.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-family: Calibri; mso-bidi-theme-font: minor-latin;"><span style="mso-list: Ignore;">1)<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";"> </span></span></span></b><!--[endif]--><b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Comparación Directo o de Mercado.<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
Este procedimiento es el más empleado por su sencillez
y porque es un método directo para obtener el alquiler aplicable a un inmueble.
El procedimiento a seguir es similar a cuando se busca valorar un inmueble, solo
que en vez de trabajar con precios unitarios (Bs./m<sup>2</sup>), se analiza el
canon unitario mensual. Los pasos a seguir son: </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 32.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">
</span></span></span><!--[endif]-->Investigación de las ofertas de alquiler de
inmuebles comparables al bien motivo de estudio, con el propósito de obtener
una base de datos inicial. La referencia a trabajar es el canon mensual por
metro cuadrado (US$/mes/US$).</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 32.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">
</span></span></span><!--[endif]-->Análisis de la información haciendo
comparaciones entre los datos que conforman la muestra y también con respecto
al inmueble en estudio (se toma en cuenta consideraciones de acabados,
localización, condominio, cantidad de puestos, etc.), con la finalidad de depurar
aquellos alquileres unitarios atípicos (muy bajos<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>o muy altos, condiciones distintas al
inmueble, entre otras). </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 32.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">
</span></span></span><!--[endif]-->Análisis estadísticos para determinar
indicadores de referencias: promedio, mediana, cuartiles, desviación estándar y
coeficiente relativo de la desviación. </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 32.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;"><span style="mso-list: Ignore;">-<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">
</span></span></span><!--[endif]-->Conclusión del canon justo aplicable al
inmueble, con base al análisis profesional de cual indicador de precio es el
más justo, tomando en cuenta: la comparabilidad con los datos referenciales
estudiados y la situación restrictiva actual del mercado. </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
La eficiencia de este enfoque dependerá de la cantidad
y calidad de información que se logre obtener del mercado de ofertas, no
olvidando que en la actualidad es importante verificar los precios de alquiler
mediante una consulta directa al asesor inmobiliario que lo está ofreciendo.</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-bidi-font-family: Calibri; mso-bidi-theme-font: minor-latin;"><span style="mso-list: Ignore;">2)<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";"> </span></span></span></b><!--[endif]--><b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Capitalización de la Renta o Enfoque de los
Ingresos.<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
Este es un método indirecto y se utiliza cuando se
quiere complementar el enfoque anterior, debido a que no estamos conformes con
el resultado obtenido o que su aplicación se fundamentó en una muestra de pocos
datos. Propiamente, este es un enfoque que se emplea para <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>valorar un inmueble en función de su renta
potencial anual. En los procesos de tasación, este enfoque se define <span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">como: “Aquel procedimiento en el análisis de valuación que convierte los
beneficios anticipados (renta en dinero o amenidades) que se derivan de la
tenencia de la propiedad a un estimado de valor. El enfoque de ingresos es utilizado
ampliamente en valuación de propiedades que producen renta. Los ingresos
futuros y/o reversiones anticipadas se descuentan a una cifra de valor presente
o monta presente por medio del proceso de capitalización.”</span><a href="file:///C:/Users/Equipo/Downloads/Co%CC%81mo%20estimar%20el%20canon%20de%20arrendamiento.docx#_ftn1" name="_ftnref1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><sup><span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt;"><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><sup><span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-ansi-language: ES-VE; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[1]</span></sup><!--[endif]--></span></span></sup></a><span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">Por otra parte, dicho proceso tiene como base el
principio del “contrato contra la renta económica”, que consiste en: “el valor
de una propiedad tiende a ser fijado por los beneficios netos anticipados que
producirá y las personas con experiencia permiten que esto les guíe cuando estiman
su valor. Sin embargo, una propiedad puede estar afectada por un contrato de
arrendamiento que fije rentas netas por debajo o por encima de la renta
económica (renta de mercado). En este caso, el valor de la propiedad tiende a
ser determinado por los términos del contrato de arrendamiento o por los costos
adicionales de su rescisión.”<a href="file:///C:/Users/Equipo/Downloads/Co%CC%81mo%20estimar%20el%20canon%20de%20arrendamiento.docx#_ftn2" name="_ftnref2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><sup><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><sup><span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-ansi-language: ES-VE; mso-bidi-font-family: Arial; mso-bidi-language: AR-SA; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[2]</span></sup><!--[endif]--></span></sup></a><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">Según este enfoque, la fórmula básica para obtener
el valor es:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<!--[if gte msEquation 12]><m:oMathPara><m:oMath><i
style='mso-bidi-font-style:normal'><span style='font-family:"Cambria Math","serif";
mso-bidi-font-family:Arial'><m:r>V</m:r></span></i><span style='font-family:
"Cambria Math","serif";mso-bidi-font-family:Arial'><m:r><m:rPr><m:scr m:val="roman"/><m:sty
m:val="p"/></m:rPr>=</m:r></span><m:f><m:fPr><span style='font-family:
"Cambria Math","serif";mso-ascii-font-family:"Cambria Math";mso-hansi-font-family:
"Cambria Math";mso-bidi-font-family:Arial'><m:ctrlPr></m:ctrlPr></span></m:fPr><m:num><i
style='mso-bidi-font-style:normal'><span style='font-family:"Cambria Math","serif";
mso-bidi-font-family:Arial'><m:r>R</m:r></span></i></m:num><m:den><i
style='mso-bidi-font-style:normal'><span style='font-family:"Cambria Math","serif";
mso-bidi-font-family:Arial'><m:r>T</m:r></span></i></m:den></m:f></m:oMath></m:oMathPara><![endif]--><!--[if !msEquation]--><span style="font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11.0pt; line-height: 115%; mso-ansi-language: ES-VE; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: ES-VE; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><v:shapetype coordsize="21600,21600" filled="f" id="_x0000_t75" o:preferrelative="t" o:spt="75" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" stroked="f">
<v:stroke joinstyle="miter">
<v:formulas>
<v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0">
<v:f eqn="sum @0 1 0">
<v:f eqn="sum 0 0 @1">
<v:f eqn="prod @2 1 2">
<v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth">
<v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight">
<v:f eqn="sum @0 0 1">
<v:f eqn="prod @6 1 2">
<v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth">
<v:f eqn="sum @8 21600 0">
<v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight">
<v:f eqn="sum @10 21600 0">
</v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:f></v:formulas>
<v:path gradientshapeok="t" o:connecttype="rect" o:extrusionok="f">
<o:lock aspectratio="t" v:ext="edit">
</o:lock></v:path></v:stroke></v:shapetype><v:shape id="_x0000_i1025" style="height: 30.75pt; width: 29.25pt;" type="#_x0000_t75">
<v:imagedata chromakey="white" o:title="" src="file:///C:\Users\Equipo\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image001.png">
</v:imagedata></v:shape></span><!--[endif]--><span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 6.0pt; margin-left: 49.65pt; margin-right: 23.8pt; margin-top: 6.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">Donde:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 6.0pt; margin-left: 49.65pt; margin-right: 23.8pt; margin-top: 6.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">V = valor de la
propiedad.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 6.0pt; margin-left: 49.65pt; margin-right: 23.8pt; margin-top: 6.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">R = renta o
ingresos producto del arrendamiento (netos o brutos).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: 6.0pt; margin-left: 49.65pt; margin-right: 23.8pt; margin-top: 6.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">T = tasa de
capitalización (interés neto de la inversión, más la amortización o
depreciación del capital).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">Es necesario señalar que una propiedad inmobiliaria
genera renta correspondiente, por una parte, al terreno, el cual tiene un
carácter perpetuo, y por la otra, a las bienhechurías (construcción), en
función de su vida económica remanente. Esto implica ciertas consideraciones
teóricas para definir la tasa de capitalización. Sin embargo, un estudio de
mercado comparativo de ventas y alquileres permite definir cuál debería ser
dicha tasa, sin necesidad de entrar en detalles conceptuales. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">Ahora bien, de la anterior fórmula básica de
valoración por los ingresos, se puede derivar la renta o alquiler anual que una
propiedad debe generar con base a su valor y a la tasa de capitalización
(anual) del mercado, a saber:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 14.2pt;">
<!--[if gte msEquation 12]><m:oMathPara><m:oMath><i
style='mso-bidi-font-style:normal'><span style='font-family:"Cambria Math","serif";
mso-bidi-font-family:Arial'><m:r>R</m:r><m:r>=</m:r><m:r>V</m:r><m:r>×</m:r><m:r>T</m:r></span></i></m:oMath></m:oMathPara><![endif]--><!--[if !msEquation]--><span style="font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11.0pt; mso-ansi-language: ES-VE; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><v:shape id="_x0000_i1025" style="height: 18.75pt; width: 48.75pt;" type="#_x0000_t75">
<v:imagedata chromakey="white" o:title="" src="file:///C:\Users\Equipo\AppData\Local\Temp\msohtmlclip1\01\clip_image002.png">
</v:imagedata></v:shape></span><!--[endif]--><span style="font-family: "Arial","sans-serif";"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-bidi-font-family: Arial;">Esta fórmula permite calcular el canon de
arrendamiento en función de dos términos: el valor de la propiedad (obtenido
por cualquier método valuatorio) y la tasa de capitalización anual. </span>Por
otra parte, ahora queda por resolver cómo determinar éste último término. Para
ello, lo más recomendable es estudiar recurrentemente el comportamiento de los
precios y de los alquileres, lo cual permitiría determinar la tasa con que se
capitalizan entre ellos. En estudios realizados por nosotros (TIR INMOBILIARIOS
S.C.), en los dos últimos años, dicha tasa ha promediado en 6,5% para oficinas,
3,5% para comercios y 5% para apartamentos.</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
A manera de ejemplo, a continuación se presenta un
ejercicio para una mejor comprensión del procedimiento para el cálculo. Se
tiene el caso de un apartamento de 230 m<sup>2</sup>,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>localizado en Campo Alegre, cuyo valor de
mercado se calculó en US$ 460.000.</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
Renta
Anual<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>= Valor del Inmueble x 5% = US$
460.000 x 5% = US$ 23.000 alquiler anual</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
Renta
Mensual = Renta Anual / 12 meses = US$ 23.000 / 12 meses = US$ 1.917 alquiler
mensual</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 0cm; mso-add-space: auto;">
Renta
Mensual Unitaria = Renta Mensual / Área = US$ 1.917/230 m<sup>2</sup> = US$
8,34/m<sup>2</sup>/mes</div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Leyes que regulan el alquiler.<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Es importante tomar en cuenta que,
existen situaciones donde los alquileres se encuentran regulados mediante leyes
especiales que definen el procedimiento para determinarlo, como son las leyes
de arrendamiento inmobiliario para usos de vivienda y comercio; las cuales
establecen las condiciones y procedimientos para dicho cálculo. Sobre esto, es
importante señalar que los resultados determinados según estos procesos legales,
no corresponden con la realidad del mercado actual. Por ejemplo, si se determina
el canon de arrendamiento de un local comercial según se establece en la
correspondiente Ley, se obtienen resultados que no corresponden a los precios
de mercado. Esto se debe a que la metodología para determinar el valor del
inmueble (como fuente básica de la fórmula) es el Método del Costo y, debido a
la situación hiperinflacionaria existente, el costo de reposición a nuevo se ha
incrementado de manera significativa, lo cual, como consecuencia, lleva a
obtener un valor de las obras civiles que, sumado al terreno, deriva en un
valor del inmueble muy por encima del valor de mercado. </div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-size: 14.0pt;">FIN <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="mso-element: footnote-list;">
<!--[if !supportFootnotes]--><br clear="all" />
<hr align="left" size="1" width="33%" />
<!--[endif]-->
<div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText">
<a href="file:///C:/Users/Equipo/Downloads/Co%CC%81mo%20estimar%20el%20canon%20de%20arrendamiento.docx#_ftnref1" name="_ftn1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-ansi-language: ES-VE; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-language: AR-SA; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: ES-VE;">[1]</span></span><!--[endif]--></span></span></a>
<span lang="ES" style="mso-ansi-language: ES;">Briceño, Santiago: Terminología de
Valuación de Bienes Inmuebles. Editorial Arte. Caracas. Página 260. Julio 1979.<o:p></o:p></span></div>
</div>
<div id="ftn2" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText">
<a href="file:///C:/Users/Equipo/Downloads/Co%CC%81mo%20estimar%20el%20canon%20de%20arrendamiento.docx#_ftnref2" name="_ftn2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><!--[if !supportFootnotes]--><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 10.0pt; mso-ansi-language: ES-VE; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-language: AR-SA; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: ES-VE;">[2]</span></span><!--[endif]--></span></span></a>
<span lang="ES" style="mso-ansi-language: ES;">Briceño, Santiago: Terminología de
Valuación de Bienes Inmuebles. Editorial Arte. Caracas. Página 514. Julio 1979.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoFootnoteText">
<br /></div>
</div>
</div>
<br />Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-12184868772074685212019-08-26T14:36:00.002-04:002019-08-27T08:12:29.218-04:00¿Cómo valorar una parcela?<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: x-small;">Autor: Urbanista Martín A.
Fernández Ch.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: x-small;">Director socio de TIR
INMOBILIARIOS S.C.<a href="https://www.blogger.com/null" name="_GoBack"></a></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: x-small;">Fecha de edición: 17/06/2019</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgJtY990XFKVG4s6rB-uSNKBKVSM-Rue2KgzO_hsYtNQsjwnfRFAx72MV0-kusF_Y3cA-U0fFITRJ5QB5hNag0kBXpUNMKrujQLUkYNaUyERYIo6P2_W6QOCxlBI_BnvNZL77Bm03A7VYxg/s1600/DSC03417.JPG" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" data-original-height="1200" data-original-width="1600" height="240" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgJtY990XFKVG4s6rB-uSNKBKVSM-Rue2KgzO_hsYtNQsjwnfRFAx72MV0-kusF_Y3cA-U0fFITRJ5QB5hNag0kBXpUNMKrujQLUkYNaUyERYIo6P2_W6QOCxlBI_BnvNZL77Bm03A7VYxg/s320/DSC03417.JPG" width="320" /></a></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
En esta oportunidad, se trata de
exponer de manera resumida y básica el proceso para valorar un terreno
urbanizado, con la finalidad de determinar su valor justo de mercado para que
sirva como fundamento para su comercialización y así llegar al precio de cierre
que se acerque a las expectativas de los involucrados (inversionista comprador
y propietario vendedor).</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b>Definiciones Previas.</b></div>
<div class="MsoListParagraph" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
</div>
<ul>
<li style="text-align: justify;">Terreno urbano: que se localiza dentro de la
poligonal de la ciudad; por consiguiente, debe tener sus Variables Urbanas
Fundamentales asignadas por un plan local de desarrollo urbano local e implica
que, sobre el terreno, se puede realizar una actividad propia de la ciudad,
tales como: residencial (unifamiliar o multifamiliar), oficinas, comercial o
industrial. En estos casos, la autoridad que rige lo correspondiente a su
desarrollo constructivo es específicamente la Alcaldía del municipio donde se
localiza el inmueble.</li>
</ul>
<ul>
<li style="text-align: justify;"><span style="text-indent: -14.2pt;">Terreno rural: que se ubica fuera de la
poligonal de la ciudad, en consecuencia, la actividad que se puede generar es
de tipo rural: agricultura, ganadería, agroindustrial, etc. Y las autoridades
que tienen injerencia en el control de las actividades que allí se realizan
son: la Alcaldía, La Gobernación y el Ministerio del Ambiente.</span></li>
</ul>
<ul>
<li style="text-align: justify;"><span style="text-indent: -14.2pt;">T</span><span style="text-indent: -14.2pt;">erreno urbanizado: es toda aquella extensión de
terreno (no existe alguna disposición que mencione límite de superficie) que
tiene condiciones para ser desarrollado urbanísticamente, es decir: tiene
acceso a los servicios (de red y equipamiento) y tiene Variables Urbanas
Fundamentales asignadas, con base a una Ordenanza de Zonificación Urbana
vigente. Por otra parte, cuando se habla de “parcela” implícitamente se refiere
a un terreno urbanizado, y cuando se refiere a “lote”, es porque no se
encuentra urbanizado, a pesar que ser urbano.</span></li>
</ul>
<ul>
<li style="text-align: justify;"><span style="text-indent: -14.2pt;">Variables Urbanas Fundamentales: son las
condiciones de desarrollo inmobiliaria que le han sido asignadas a un terreno
urbano, en función de la Ordenanza de Zonificación Urbana vigente. Dichas
condiciones de desarrollo se refieren a: uso permitido (residencial unifamiliar
o multifamiliar, oficinas, comercio o industria), porcentaje de ubicación (determina
la superficie máxima donde la edificación puede estar construida dentro de la
parcela), porcentaje de construcción (determina la volumetría constructiva de
la edificación), retiros (son límites o distancias que la edificación debe
respetar con respecto a los linderos de fachada, laterales y de fondo),
densidad de población, cantidad de puestos de estacionamiento, definición de
áreas de construcción computables y no computables, entre otras condiciones que
la Ordenanza puede establecer para asegurar una armonía y bienestar de
convivencia dentro de la parcela y la relación con su entorno inmediato y la
ciudad, en concordancia con la imagen urbana que se persigue según el plan de
Ordenación Urbanística.</span></li>
</ul>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b>¿Cuáles metodologías se aplican para valorar la tierra?<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Para valorar este tipo de
propiedad inmobiliaria, pueden emplearse tres enfoques metodológicos, a saber:
Comparación Directa o Mercado, Incidencias y Uso Anticipado.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
El primero, consiste en realizar un
análisis del mercado de parcelas (transacciones registradas y ofertas de
ventas) que sean, en lo posible, comparables con la propiedad a valorar. Al
realizar un análisis estadístico de dicha información se obtienen distintos
indicadores de precios (mínimo, intermedio mínimo, mediana, intermedio máximo,
máximo, y promedio aritmético) que permiten orientar al analista en precisar el
valor aplicable al inmueble en estudio. Este análisis es el que determina un
valor muy aproximado al precio de una transacción inmobiliaria. Ahora bien,
debido a que dicho análisis comprende el procesamiento de información medida
por valores unitarios (US$/m<sup>2</sup>) en función de la superficie de la
parcela, debe tenerse extremo cuidado que los datos referenciales sean
comparables entre sí y, más profundamente, con la propiedad estudiada. </div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
El segundo enfoque valuatorio, se
aplica cuando el método anterior no puede emplearse porque es poco confiable
debido a la poca o inexistente información (data de registro o de ofertas de
venta) disponible para procesar. Tiene dos maneras de emplearse: una directa y
otra contable o estática. La primera, consiste en aplicar directamente un
factor porcentual al dato referencial correspondiente a un inmueble construido
(por ejemplo, datos referenciales registrados o de ofertas de ventas de casas,
suponiendo que sobre la parcela a valorar se puede construir una casa; en el
caso de valorar una parcela industrial, los datos referenciales se referirían a
galpones industriales), siendo el criterio del analista de definir el factor a
aplicar dependiendo de la información empleada como muestra (por ejemplo: para
el caso de galpones, la incidencia de la tierra estaría entre 5% y 10% sobre el
precio de venta; en el caso de casas, la incidencia es mayor, llegando hasta un
máximo de 20%). Como se podrá observar, este enfoque directo es muy subjetivo y
depende del criterio del tasador, por consiguiente, lo hace poco confiable. El segundo
criterio, el contable o estático, para determinar la incidencia de la tierra es
más objetivo que el anterior y consiste en formular un Estado de Ganancias y
Pérdidas tomando en cuenta la potencialidad de desarrollo de la parcela a
valorar; es decir, se formula la cuenta “Ingresos” en función de las ventas de
los productos inmobiliarios potenciales (se tiene que estimar el precio de
venta de dichos productos según el mercado), luego se elabora la cuenta
“Egresos” con base a: los costos directos de construcción, costos indirectos
(estudios, inspección de obra, gerencia, administración, costos de ventas,
permisología, etc.) y utilidad esperada, y finalmente, al restar los egresos a
los Ingresos, se obtiene como resultado el valor de la tierra. </div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
El último método, Uso Anticipado,
es el más complejo de elaborar. Se trata de formular un Flujo de Caja
Descontado del proyecto hipotético que potencialmente puede desarrollar sobre
la parcela de terreno (según la Ordenanza de Zonificación vigente). Es decir,
consiste en construir una simulación en el tiempo del comportamiento de dicho
proyecto (etapa de construcción y ventas), definiéndose para cada período el
origen y la aplicación de fondos, cuya resta determina el beneficio o la
pérdida de ese momento (lo que se define como flujo de caja). Luego, los flujos
de cajas se traen al tiempo presente (Valor Presente de los flujos de caja),
tomando en cuenta una tasa de descuento, la cual representa el costo de
oportunidad del inversionista, para obtener el beneficio del proyecto. Como el
valor de la tierra es uno de los aspectos que componen la “aplicación de
fondos”, se hacen iteraciones para obtener aquel valor que haga que el proyecto
determine una Tasa Interna de Retorno atractiva para el inversionista. </div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b>¿Cuál método genera mejores resultados?<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Definitivamente, el mejor enfoque
es el de Comparación Directa o de Mercado, porque es el más objetivo y directo
para obtener el valor justo de mercado y que sea lo más cercano al precio se
cierre de una negociación. Ahora bien, cuando tenemos una ciudad como Caracas,
donde quedan pocas parcelas vacantes, se hace complicado poder obtener una
muestra de calidad para poder valorar bajo este enfoque, por consiguiente, es
necesario complementar el estudio trabajando también con el Método de
Incidencias (preferiblemente con el criterio contable o estático).</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
El Método de Uso Anticipado tiene
una escasa aplicación cuando existen condiciones económicas críticas, como ocurre
en la actualidad. Esto se debe a que existen variables exógenas al proyecto muy
complejas de definir, tales como: inflación de los costos de construcción, tasa
de crecimiento de los precios de venta, velocidad de venta de los productos
inmobiliarios y, las más importantes, la tasa de descuento de los flujos de
cajas y la tasa interna de retorno “atractiva” para el inversionista.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b>¿Qué significa que una muestra sea comparable?<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Lo más importante para realizar
un análisis de mercado de terrenos es la calidad de la muestra obtenida para
procesar. Esto consiste, no solo en obtener una buena cantidad de información (se
sugiere entre 10 y 20 datos) para poder tener opción de realizar una razonable
depuración, sino también, que sea comparable con el inmueble en estudio. </div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
La comparabilidad implica:
ubicación (que los datos se refieran a parcelas de la misma zona o en zonas de
conformación y deseabilidad parecidas) y la zonificación asignada según la
Ordenanza Municipal vigente.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
En síntesis, el secreto de un
buen análisis de mercado dependerá de la calidad de la muestra que se ha
procesado. </div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b>Disyuntiva entre el valor de mercado y las expectativas del
propietario.<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
En el caso de un terreno, éste
tiene implícito un potencial de desarrollo, lo cual crea una expectativa de
negocio. Por consiguiente, el propietario desea vender su propiedad al precio
más alto posible porque piensa que es una pieza clave para que un inversionista
obtenga un atractivo beneficio económico. Y el comprador - inversionista busca adquirir
al precio más bajo posible, considerando que él asume la totalidad del riesgo
porque enfrentará en solitario las dificultades endógenas y exógenas para poder
desarrollar constructivamente dicha parcela.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
El valor de la tierra será aquel
que determine el mercado, el cual sabiamente lo fijará tomando en cuenta un
equilibrio entre las expectativas del propietario y el riesgo de mercado que un
inversionista desarrollador deberá asumir. Financieramente, la negociación se
concretará cuando se logre aquel precio que permita un retorno atractivo y
razonable a cualquier negocio inmobiliario que se permita desarrollar sobre el
terreno.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Un aspecto muy importante a
considerar sobre la expectativa de negocio que pudiera ejecutarse sobre la
parcela de terreno en estudio, es que ésta debe corresponder a las Variables
Urbanas Fundamentales asignadas en la Ordenanza de Zonificación “vigente”, y no
sobre algún proyecto de modificación o rezonificación, porque su elaboración y
aprobación conlleva tiempo y es poco previsible, debido a que se requiere el
cumplimiento de varias etapas (en su aprobación intervienen los vecinos, la
Alcaldía y el Concejo Municipal) según lo establecido en la Ley Orgánica de
Ordenación Urbanística. </div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<b><span style="font-family: "calibri" , "sans-serif"; font-size: 14.0pt;">FIN </span></b><br />
<b><span style="font-family: "calibri" , "sans-serif"; font-size: 14.0pt;"><br /></span></b>
<span style="font-family: "calibri" , sans-serif;">#valor #avaluo #terreno #parcela #mercado #XINERGIAINMOBILIARIA</span>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-75043365089824063352019-06-05T16:02:00.003-04:002019-08-27T08:12:57.625-04:00CÓMO VALORAR UN GALPÓN INDUSTRIAL<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif; font-size: x-small;">Autor. Martín A. Fernández</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif; font-size: x-small;">Fecha de edición: 05/06/2019</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEic11HpHH6Z-rjFbItgLlLXqlGmsXELYs8R6WVmCrDb-sXgHbrW_o9ZKb3BUxOzfTpT3kxXT-Bflgz247q3azDdBVVSjuDJZla9Urj0gLv8xzwujqGVAb6tIIG2Mu2_Lak3Ng6KgBZ6rF0T/s1600/FOTO+GALPON.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" data-original-height="267" data-original-width="356" height="240" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEic11HpHH6Z-rjFbItgLlLXqlGmsXELYs8R6WVmCrDb-sXgHbrW_o9ZKb3BUxOzfTpT3kxXT-Bflgz247q3azDdBVVSjuDJZla9Urj0gLv8xzwujqGVAb6tIIG2Mu2_Lak3Ng6KgBZ6rF0T/s320/FOTO+GALPON.jpg" width="320" /></a><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">En este artículo se expone, de
forma general, el proceso para valorar un galpón industrial, con el propósito de
fijar el valor justo de mercado (que no necesariamente deberá coincidir con el
precio final que se logre pactar en una negociación, pero que deben estar
cercanos).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">¿Cuál es la metodología para valorar galpones?<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">Para valorar una propiedad
inmobiliaria existen tres enfoques metodológicos principales, a saber:
Capitalización de la Renta, Costo y Mercado.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">El método de Capitalización de la
Renta determina el valor de un inmueble en función de la capacidad del inmueble
de generar ingresos por arrendamiento. Esto significa que el valor de un
inmueble dependerá directamente del canon de arrendamiento que se le pueda
aplicar y de la tasa de capitalización (Cap Rate, que es una especie de tasa de
interés de descuento de un flujo de caja infinito). Dicho canon de
arrendamiento y tasa de descuento debe determinarse por un estudio de mercado
de alquileres. Este enfoque es aplicable para valorar un galpón industrial,
pero su eficiencia dependerá de la cantidad y calidad de información
referencial (ofertas de arrendamiento), y también de lo comparable sea dicha
información con el galpón industrial motivo de estudio.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">El segundo método “Costo”,
consiste en valorar sus componentes inmobiliarios (terreno y construcción) por
separado. El terreno se valora en función de un estudio de mercado de ventas
(transacciones registradas y ofertas de ventas), el cual implica investigar y
obtener una muestra de datos lo suficientemente parecida (principalmente que
tengan zonificación industrial) <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>con el
inmueble a valorar. La construcción se valora calculando su costo de reposición
a nuevo (costos directos e indirectos de construcción) y se le aplica una
depreciación (los tasadores empleamos el método Ross-Heidecke, que considera la
edad y el estado de mantenimiento del inmueble). Finalmente, al obtener los
valores por separado de los referidos componentes inmobiliarios, se suman y se
determina el valor del galpón como un todo.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">El último método, Comparación
Directa o Mercado, comprende realizar un análisis del mercado de galpones
industriales (transacciones registradas y ofertas de ventas) similares con la
propiedad a valorar. Al realizar un análisis estadístico de dicha información
se obtienen distintos indicadores de precios (mínimo, intermedio mínimo, mediana,
intermedio máximo, máximo, y promedio aritmético) que permiten orientar al
analista en precisar el valor aplicable. Este análisis es el que determina un
valor más aproximado al precio de una transacción inmobiliaria. Ahora bien,
debido a que este análisis comprende el procesamiento de información medida por
valores unitarios (US$/m<sup>2</sup>) en función del área bruta de
construcción, debe tenerse cuidado con la comparabilidad entre los datos de la
muestra entre sí y, también, con la propiedad estudiada. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">¿Cuál método generas mejores resultados?<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">Considerando que el mejor
resultado generado es aquel que se acerque al precio probable de negociación,
el mejor enfoque es el de Comparación Directa o de Mercado; luego seguiría el
de Capitalización de la Renta. Por otra parte, en la actualidad, donde el
mercado presenta características recesivas, el Método del Costo tiene una
aplicabilidad muy baja.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">Ahora bien, todo dependerá de la
información o muestra que se logre conformar, la cual tiene que ser de calidad
y buena cantidad, para que permita ser sometida a un proceso de depuración
válido.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">Existen casos donde, por las
características extraordinarias (ubicación, tipología de construcción y poca
información referencial de mercado), solo queda como opción emplear el Método
del Costo. En este caso hay que estar consientes que en momentos de recesión
inmobiliaria, este enfoque determina un valor final significativamente por
encima de un precio de transacción. Por experiencia e investigaciones
realizadas, se ha determinado que el valor de un galpón industrial obtenido por
el Método de Mercado es entre 30% a 40% del resultado de valor calculado por el
Método del Costo. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">¿Qué significa que una muestra sea comparable?<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">Lo más importante para realizar
un análisis de mercado es la calidad de la muestra obtenida para procesar. Esto
consiste, no solo en obtener una buena cantidad de información (entre 10 y 20
datos) para poder tener opción de realizar una razonable depuración, sino
también que sea comparable con el inmueble en estudio. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">La comparabilidad implica:
ubicación (que los datos se refieran a inmuebles de la misma zona o en zonas
industriales de conformación y deseabilidad parecidas), tipología del galpón
(existen varias: tipo depósito, diseñado para industria manufacturera de baja o
alta intensidad, centro de acopio<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>y
despacho, diseño a la medida del usuario, entre otros), relación entre el área
de construcción y el área de terreno (se refiere al porcentaje de construcción
edificado) y las obras exteriores construidas (existen propiedades con
extensiones importantes de patios en concreto o asfalto, para estacionamiento
de vehículos de carga o como depósito a cielo abierto, que debe tener una
consideración particular al momento de valorar).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">En síntesis, el secreto de un
buen análisis de mercado dependerá de la calidad de la muestra que se ha procesado.
<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">Disyuntiva entre el valor de mercado y las expectativas del propietario.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">El propietario desea vender su
propiedad industrial al precio más alto posible, lo cual es razonable porque es
una inversión que ha realizado. Sin embargo, tiene que entender que en momentos
de recesión económica el mercado no va a responder a sus expectativas. En la
actualidad, aunque este fenómeno se viene observando desde hace mucho tiempo, existe
lo que los tasadores llamamos una “depreciación por mercado”; es decir, con
base al valor de la propiedad por el Método del Costo (valor de reposición a
nuevo depreciado por edad y mantenimiento), el mercado ha castigado dicho valor
entre un 60% a 70%. Si el propietario necesita realmente vender dicho inmueble,
entonces tendrá que ajustar su precio de venta para que sea apetecible a uno o
varios potenciales compradores (que pueden ser inversionistas o industriales), en
caso contrario es mejor que arriende el inmueble y espere mejores momentos para
vender.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">#valor #avaluo #inmueble #galpon #mercado #XINERGIAINMOBILIARIA</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "verdana" , sans-serif;">FIN <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></b></div>
<br />Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-60931620145578589062019-02-24T12:53:00.000-04:002019-08-26T15:15:48.240-04:00LOS PRECIOS INMOBILIARIOS Y EL EFECTO DE EXPECTATIVAS DE CAMBIO.<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgDlKpqukQbniBa3JdVB1kCjO_2KvhzpcQWddw0AiGa1vq0Gj2hvFYSM_eMFtnfNjbG2xf-11NDiYEWO2KtSG0xsM3Wm9w3mzD1XqriXaXlTz3QlA15m71YSxwsov5Wus9vFeOqjeZ_ru32/s1600/FOTO+MF.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="482" data-original-width="313" height="200" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgDlKpqukQbniBa3JdVB1kCjO_2KvhzpcQWddw0AiGa1vq0Gj2hvFYSM_eMFtnfNjbG2xf-11NDiYEWO2KtSG0xsM3Wm9w3mzD1XqriXaXlTz3QlA15m71YSxwsov5Wus9vFeOqjeZ_ru32/s200/FOTO+MF.jpg" width="129" /></a></div>
<br />
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm;">
<span style="font-family: arial, sans-serif; font-size: 8pt;">Por:
Martín A. Fernández Ch.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm;">
<span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 8.0pt;">Especialista
en estudios de mercado inmobiliario<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm;">
<span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 8.0pt;">Director
socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm;">
<span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 8.0pt;"><a href="http://www.tirinmobiliarios.com/">www.tirinmobiliarios.com</a>; <a href="mailto:tirinmobiliarios@gmail.com">tirinmobiliarios@gmail.com</a><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm;">
<span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 8.0pt;">@tirinmobiliario,
@martinfch<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm;">
<span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 8.0pt;">Fecha:
22/02/2019<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">En respuesta
a las inquietudes que se han presentado recientemente en relación a los precios
inmobiliarios, señalándose que están rebotando al alza y que algunos han
manifestado que ahora los vendedores están imponiendo los precios, expongo en
este artículo mi opinión al respecto.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span lang="es-419" style="font-family: "symbol"; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";"> </span></span></span><!--[endif]--><span lang="UZ-CYR" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">Es cierto </span><span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">que</span><span lang="UZ-CYR" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"> estamos cada vez más cerca de cambios importantes,
lo cual ha producido una expectativa de bienestar en la situación económica y
social del país. Este nuevo panorama ha promovido, por los momentos, la esperanza
de una mejoría de los precios inmobiliarios, provocando en los propietarios una
actitud hacia el alza. </span><span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><span style="-webkit-text-stroke-width: 0px; font-variant-caps: normal; font-variant-ligatures: normal; orphans: 2; text-align: start; text-decoration-color: initial; text-decoration-style: initial; widows: 2; word-spacing: 0px;">Sin embargo, a pocos días de iniciado el año y por lo reciente de dicho
cambio, sería arriesgado estimar (o afirmar) que este sea un comportamiento
generalizado y que su crecimiento sea significativo.</span></span><span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">Dicho cambio
hará que las condiciones del país mejoren, pero para ello se necesita implementar
importantes políticas: reestructuración de las instituciones del Estado, reconstrucción
de la industrias básicas (incluyendo la petrolera), inversión en todos los
sistemas de servicios básicos (primordialmente salud, educación, agua y
electricidad), políticas eficientes para mejorar sustancialmente la
agroindustria y la ganadería, revisión y la reestructuración de la deuda,
política cambiaria y la implementación de una política monetaria adecuada para frenar
la hiperinflación, entre otras. La profundidad de la crisis hace suponer que
los resultados de estas políticas se distribuirán en el tiempo, con mayor realce
hacia el mediano y largo plazo. Y el mercado inmobiliario se afectará
positivamente en la medida que se obtengan buenos resultados.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span lang="es-419" style="font-family: "symbol"; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";"> </span></span></span><span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">Los
precios son el resultado de una conjugación entre la oferta y la demanda. Si la
oferta de inmuebles supera a la demanda, los precios bajan. Si la demanda
mejora, los precios subirán. Esta Ley de la oferta y la demanda es la que rige
en el mercado de cualquier bien y servicio.</span> <span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">En el
mercado inmobiliario actual, para que los precios se recuperen la demanda
efectiva debe reactivarse. Esto sucederá si: aumenta el tamaño de dicha demanda,
se mejora el poder de compra y, por último, que exista para el inversionista una
perspectiva clara de una mejoría (a corto, mediano y largo plazo) de la situación
país, que le permita intuir una tendencia al alza de los precios en el futuro y
así poder obtener un atractivo retorno de la inversión. Estos tres aspectos aún
no se presentan de forma clara, lo que existe hasta el momento son
especulaciones. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">Por otra
parte, actualmente se presenta una importante acumulación de ofertas, producto
de dos situaciones: los que emigraron que desean vender sus inmuebles y los nuevos
proyectos construidos que aprovecharon la alta liquidez existente en la
economía. Por ejemplo, en el caso de oficinas en el Área Metropolitana de
Caracas existe un total de 387.062 m<sup>2</sup> disponibles en proyectos y se
estima una vacancia de 112.261 m<sup>2</sup> en edificios corporativos ya en
funcionamiento, cuyo tiempo de absorción en el mercado supera los 20 años; y en
el caso de centros comerciales, se estima que existe un superávit superior a
los 200.000 m<sup>2</sup>, los cuales serán absorbidos cuando el nivel de
consumo (en términos reales) de los visitantes a éstos espacios aumente más de
12 veces. En el caso de viviendas multifamiliares éstos niveles de ofertas no
son tan relevantes, porque los inversionistas/promotores se enfocaron más hacia
las oficinas y comercios, pero se encuentran una cantidad de proyectos que
resaltan por su contraste con la situación adversa presente que impide una activación
de la demanda.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">En
síntesis, actualmente en el mercado presenta un importante desequilibrio entre
la oferta y la demanda y se prevé que continúe con la tendencia a la baja, o
que quizás este año se estanque, como producto de la nueva perspectiva de
cambio, para que comience a recuperarse de una manera moderada en los próximos años.
Es necesario, para sincerar las expectativas de precios, que se deben tomar
como referencia diferentes ciudades importantes de otros países, donde las
economías se encuentran estables y que, dependiendo de nuestra evolución, podamos
llegar a ubicarnos en sus niveles (oficinas entre US$ 3,000/m<sup>2</sup> – US$
3,500/m<sup>2</sup>, locales comerciales entre US$ 3,000/m<sup>2</sup> – US$ 5,000/m<sup>2</sup>).</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhxYNPJPbHk-mOT5txuflY2d7yC9ryOd1b9TF-Eb2HdZ_6g_mRtSD-4tpoDeMU-SKFdTaV63DHYYgG51bGLFS7106otYAR4tFTB2bTZfcvPGUhlvRnG5fP5dZfDBUvKJJhsh6dSFKv9Bopg/s1600/GRAFICA+1.jpg" imageanchor="1"><img border="0" data-original-height="641" data-original-width="1148" height="222" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhxYNPJPbHk-mOT5txuflY2d7yC9ryOd1b9TF-Eb2HdZ_6g_mRtSD-4tpoDeMU-SKFdTaV63DHYYgG51bGLFS7106otYAR4tFTB2bTZfcvPGUhlvRnG5fP5dZfDBUvKJJhsh6dSFKv9Bopg/s400/GRAFICA+1.jpg" width="400" /></a></div>
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span lang="es-419" style="font-family: "symbol"; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";"> </span></span></span><span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">Históricamente,
en nuestro país no se tienen ejemplos de cambios abruptos de los precios de un
año a otro. En el caso de las oficinas, el incremento más alto del “precio
promedio”, en términos reales, ocurrió en el año 2006, el cual fue de 86% con
respecto al año anterior, seguido por el incremento en el año 1998, que fue de
50%; sin embargo, dichos incrementos no fueron recurrentes en los años
subsiguientes, más bien se presentaron bajas en los precios o estancamiento. Es
decir que, para el caso actual, esta situación podría producir una inflexión al
alza en contraposición a la tendencia a la baja que se viene presentando, pero será
finalmente el mercado quien tendrá la última palabra para fijar los precios, dominando
así a las reacciones emocionales presentes en los últimos días. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><span lang="es-419" style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span><br />
<span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span>
<span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhU9KIqiFh6W02aXsei0ho3IzbX8H5Z81KhSXR7MRU0R4412UTXoH93Q6_FGyuhTb6KN2P9dqeY5i18cQlbPgphw6pUxRGOfipwXja53u9ZTMCLzT7RjdIt8laVhuYnWoo06uLg0shaTqG2/s1600/GRAFICA+2.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="742" data-original-width="1138" height="260" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhU9KIqiFh6W02aXsei0ho3IzbX8H5Z81KhSXR7MRU0R4412UTXoH93Q6_FGyuhTb6KN2P9dqeY5i18cQlbPgphw6pUxRGOfipwXja53u9ZTMCLzT7RjdIt8laVhuYnWoo06uLg0shaTqG2/s400/GRAFICA+2.jpg" width="400" /></a></div>
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -14.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span lang="es-419" style="font-size: 10pt; line-height: 107%;"><span style="font-family: "symbol";">·</span><span style="font: 7pt "Times New Roman";"> </span></span><span lang="es-419" style="font-family: "symbol"; font-size: 10pt; line-height: 14.2667px; text-indent: -18.9333px;"><span style="mso-list: Ignore;"><span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-numeric: normal; line-height: normal;"> </span></span></span><span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 10pt; line-height: 14.2667px; text-indent: -18.9333px;">Por último, quien considere que el mercado inmobiliario se encuentra disociado de la economía general de un país, no ha entendido lo sucedido en los último 20 años. En mis conferencias y presentaciones he resaltado que los promotores y corredores inmobiliarios deben preocuparse de cómo "vender", y no estar enfocados en los niveles de precios. Y que para vender deben diseñarse estrategias innovadoras y eficientes para lograr el éxito, para lo cual es necesario investigar sobre experiencias recientes de otros países que sobrellevaron situaciones similares de crisis inmobiliarias, como fueron EEUU y España. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><br />
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin-left: 14.2pt; mso-add-space: auto; text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><span lang="es-419" style="background: white; color: #222222; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">FIN</span><span lang="es-419" style="font-size: 10.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></span></div>
<br />Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-43614537171541669472016-12-28T12:48:00.002-04:002019-08-26T15:16:30.647-04:00CRISIS DEL MERCADO DE ALQUILERES DE LOCALES COMERCIALES<span style="font-size: xx-small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Por Urbanista Martín A. Fernández Ch. Director - Socio.</span></span><br />
<span style="font-size: xx-small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Fecha: 28/12/2016</span></span><br />
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"><br /></span></span>
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<![endif]--><span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Una de las metodologías empleadas
para valorar un inmueble es la Capitalización de las Rentas (también llamada
Método de los Ingresos), representada en la siguiente formula:</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div align="center" class="MsoNormal" style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Georgia,"Times New Roman",serif;">V = R / T</span></span></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 14.2pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 14.2pt;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">donde:</span></span></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="margin-left: 14.2pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">V
= valor del inmueble</span></span></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="margin-left: 14.2pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">R=
renta total anual (alquiler) potencial o efectiva</span></span></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="margin-left: 14.2pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">T
= tasa de capitalización.</span></span></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">La información sobre la renta
anual potencial de un inmueble se obtiene realizando una investigación de mercado
mediante las ofertas en alquiler de inmueble comparables al bien motivo de
estudio. Pero la tasa de <span> </span>capitalización
históricamente se ha establecido en función del tipo de inmueble, a saber: 9%
para casas unifamiliares, 12% para apartamentos y 14% para locales y oficinas,
las cuales estaban basadas en la antigua Ley de Inquilinato (ya derogada).</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Para el caso que nos compete en
este artículo, actualmente existe una Ley de Regulación del Arrendamiento para
el Uso Comercial (Decreto Nº 40.418, de fecha 23/05/2014), la cual estable que
dicha tasa de capitalización puede ser hasta un máximo de 12% para cuando se
trate de inmuebles no nuevos (para inmuebles nuevos la tasa puede llegar hasta
20%).</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Ahora bien, si se analiza el
mercado inmobiliario en las condiciones actuales puede calcularse la tasa, comparando
las rentas y los precios de venta (mediante un despeje en la fórmula básica). Como
resultado de un estudio realizado en distintas ciudades del país se obtuvo que
la tasa de capitalización promedio para locales comerciales es de 2,91%, con
una desviación estándar de 1,03%, que permitiría suponer un máximo de 3,94% y
un mínimo de 1,88%. Estas tasas se encuentran muy alejadas de la que
tradicionalmente se vienen aplicando.</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Estas cifras son consecuencia de
distintos factores derivadas de la crisis económica actual, que afectan a la
actividad comercial, tales como: alta inflación, inseguridad jurídica,
deterioro del poder adquisitivo de la población, disminución del volumen de
venta, entre otros; produciendo en consecuencia un desequilibrio entre la
relación de valor de un local comercial y su canon de arrendamiento justo que
le debería corresponder. </span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">Los precios han pretendido seguir
aumentando en función de la inflación o de su valor en dólares americanos (del
boom experimentado hace 10 años), pero que en los últimos seis meses han tenido
una reducción importante de su velocidad de crecimiento. Y por otra parte, el
alquiler ha crecido a un ritmo mucho menor porque las actividades comerciales
han sido afectadas por la crisis económica, deteriorándose su poder de pago de cánones
más altos.</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">En algunos casos que hemos
asesorado para determinar el canon de arrendamiento aplicable a los locales
comerciales en edificaciones de más de 30 años, ubicados en zonas de intensa
actividad comercial, aplicando la metodología establecida en la actual Ley de
Regulación de Arrendamiento para inmuebles comerciales, el propietario ha
tenido que negociar a una tasa de capitalización que no supera el 1,5%, con el
propósito de no causar un fuerte impacto al inquilino y cuidar la relación contractual,
en perjuicio de la rentabilidad justa del inmueble y no tenerlo desocupado.</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
</span></span><div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">La situación actual del mercado
inmobiliario de locales comerciales refleja a una disminución de la demanda
para la compra y/o el arrendamiento, y en contraposición, existe una gran cantidad
de inventario de este tipo de inmueble como producto de la construcción de nuevos
desarrollos inmobiliarios orientados a resguardar la liquidez monetaria para
protegerla de la alta inflación y del control cambiario.</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">En la siguiente tabla (cálculos propios), podrá apreciarse los resultados obtenidos para una muestra de localidades donde se estimaron la tasa de capitalización promedio para locales comerciales. Las diferencias existentes dependen de la particular dinámica de mercado en cada lugar, es decir, en donde existe un mejor mercado de alquiler se obtiene una tasa más alta. </span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;"> </span></span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhJgmSRAlkkDEnDktKDG3fcqOwHRFyQMPty3H7_sNMRIkSNKOPDXjE32qnICvi3U99I-uaEQXdBr7OS5t3ByDC8f0AGf0Irq3nuV-YMqN0OHjV-FiIloGGGKrT2VcsBvEjWtgWlvlHJQ1os/s1600/TABLA+TASAS.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="400" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhJgmSRAlkkDEnDktKDG3fcqOwHRFyQMPty3H7_sNMRIkSNKOPDXjE32qnICvi3U99I-uaEQXdBr7OS5t3ByDC8f0AGf0Irq3nuV-YMqN0OHjV-FiIloGGGKrT2VcsBvEjWtgWlvlHJQ1os/s400/TABLA+TASAS.png" width="333" /></a></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 52.05pt 10pt 49.65pt;">
<br /></div>
<br />
<br />
<br />
<br />Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-14995356766269887612016-01-19T09:28:00.002-04:302016-01-19T09:28:17.026-04:30MIEDO A UNA BURBUJA INMOBILIARIA EN LOS PAÍSES NÓRDICOS<div style="text-align: justify;">
<span style="font-size: x-small;">Escrito por: Idealista News, 18 enero 2016, 11:33</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-size: x-small;">Enlace: http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/01/18/740626-miedo-a-una-burbuja-inmobiliaria-en-los-paises-nordicos</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Países como Suecia, Dinamarca o Noruega han sido la envidia del resto de Europa en muchas ocasiones por su modelo económico y de crecimiento. Sin embargo, ahora parece que estas tres solventes economías están sufriendo el peligro del estallido de la burbuja inmobiliaria ante un aumento desmedido de los precios de las viviendas favorecido por unos tipos de interés en mínimos históricos.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
La financiación hipotecaria está siendo barata en estos países con unos tipos de interés que rondan el 0%. El banco central de Suecia mantiene los tipos de interés en negativo (-0,35%), en Dinamarca se encuentran en el 0,05% y en Noruega los sitúa en el 0,75%. Pese a las medidas de los gobiernos para “enfriar” el mercado inmobiliario se siguen comprando casas en pocos días o se ofrecen alzas entre 10.000 y 20.000 dólares por encima del precio inicial.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Los precios de las viviendas están subiendo en Estocolmo (Suecia) hasta los 6.350 dólares el metro cuadrado, muy cerca de los precios de gran capitales como Londres (6.750 dólares/m2). Solo en el último año, los precios han subido entre un 15% y un 20% y en la última década el incremento rodaría el 150%.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Las autoridades locales calculan que se deberían construir anualmente 16.000 viviendas durante los próximos 10 años para cubrir el crecimiento de la población.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Incluso el Fondo Monetario Internacional (FMI) pidió al país nórdico moderar la subida de precios del mercado inmobiliario. Hasta 2010, los suecos podían solicitar el 100% del importe de la tasación. Ahora, se ha impuesto un límite del 85%.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Otro claro ejemplo de la burbuja inmobiliaria es Copenhague (Dinamarca). Los precios han registrado un repunte en el último año en torno al 25%, mientras que en Noruega se han multiplicado por siete desde 1992.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Entre las medidas propuestas por los estados, Noruega está endureciendo el acceso al crédito y en Suecia el regulador pretende poner en marcha normas que fuercen a los hipotecados a amortizar deuda, no solo intereses.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
El miedo entre los economistas es que los nuevos propietarios que se están hipotecando a precios elevados vean como el valor de sus casas se desplome, que reduzcan drásticamente el consumo lo que puede perjudicar al crecimiento económico de estos países, siempre la vanguardia a niveles europeos. El hecho de que el estallido de la burbuja inmobiliaria se produzca en época de recesión alerta a los expertos de un mayor impactos en la economía.</div>
Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-29334540232398490682016-01-13T14:46:00.001-04:302016-01-13T14:47:15.341-04:30CASA SOSTENIBLEFuente: http://www.ellitoral.com/index.php/diarios/2016/01/09/nosotros/NOS-18.html<br />
<span style="background-color: white; color: #999999; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12px;">Edición del Sábado 09 de enero de 2016</span><br />
<span style="background-color: white; color: #999999; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12px;"><br /></span>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjo45Xo7BbY7dnqJUbEBUFzTdLeBw_lllLxYzQst05R6uThf4DDHhvhY7NeaBcZDOqzt_Pb9FNefDg_DqG5YxHzZQ9FXXJNs3c5GvT3DU4-iDFbxWiiWmuT9vIKtuUxJtmLMdBj25yf1h3O/s1600/EL+LITORAL+1.jpeg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="311" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjo45Xo7BbY7dnqJUbEBUFzTdLeBw_lllLxYzQst05R6uThf4DDHhvhY7NeaBcZDOqzt_Pb9FNefDg_DqG5YxHzZQ9FXXJNs3c5GvT3DU4-iDFbxWiiWmuT9vIKtuUxJtmLMdBj25yf1h3O/s320/EL+LITORAL+1.jpeg" width="320" /></a></div>
<span style="background-color: white; color: #999999; font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 12px;"><br /></span>
<br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: x-small;">La madera es uno de los materiales que más fácilmente se recicla.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Ahorro de energía, reciclar o reutilizar son palabras claves para conseguir un hogar sostenible y respetuoso con el medioambiente.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">TEXTO. </span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><b>INMACULADA TAPIA. FOTOS. EFE REPORTAJES.</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Después de la cumbre del clima de París todos debemos tomar conciencia de que no solo las grandes empresas, también los particulares podemos incorporar nuestro grano de arena, desde el hogar, para hacer que el planeta sea un lugar agradable donde vivir.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Dos portales de internet, ManaMono.es y RedCicla.com, se han unido para conseguir que el reciclado se convierta en un hábito y el mundo en un lugar bonito, agradable y sostenible con el medioambiente, a través de consejos y claves para interiorizar y reutilizar residuos y materiales.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><b>RAZONES</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">La razón principal para alcanzar este objetivo es que generamos una media de 1,2 kg/día de residuos domésticos por ciudadano; basta un litro de aceite para afectar a 1.000 litros de agua; una lata de refresco tarda más de diez años en biodegradarse; la madera representa un 10% de los residuos acumulados en los países industrializados; cada tonelada de papel reciclado salva la vida de doce árboles.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Los limitados recursos del agua invitan a que sea uno de los puntos de ahorro fundamentales en el hogar. Hay accesorios que permiten reducir el consumo de 15 a 5 litros sin tener que disminuir la presión del agua. Son económicos y de sencilla colocación.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Si hay jardín, los temporizadores de riego son ideales para regar a la hora adecuada y el tiempo justo. La factura disminuirá, seguro.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">La doble descarga del WC reduce de manera considerable el consumo de agua y se pueden adaptar a una cisterna antigua.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><b>AHORRO DE ENERGÍA</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Si proyecta bien la iluminación con controladores de intensidad y sustituye las bombillas por unas de bajo consumo podrá ahorrar un 20% de gasto energético.</span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Dejar los electrodomésticos con el piloto encendido encarece la factura eléctrica entre un 5 y un 16%, una clave puede ser enchufarlos a un sistema con interruptor; así, al apagarla, se desactivan todos.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Es aconsejable regular la temperatura: los termostatos programables permiten adaptar la temperatura a los hábitos de cada hogar y fijar a qué hora se encienden los radiadores.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><b>REUTILIZAR</b></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Antes de reciclar, hay que plantearse si se pueden reutilizar. ¿De verdad no se puede arreglar ese viejo armario? ¿Es necesario cambiar todas las puertas o solo lijarlas y pintarlas de nuevo? ¿Ha pensado alguna vez en recuperar el agua de lluvia en tu jardín?”, comentan desde la plataforma online.</span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Se puede recuperar el agua de lluvia con botellas y baldes. También se puede reutilizar la energía solar, sin necesidad de grandes instalaciones, además del uso de paneles solares para recargar baterías.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">La madera tiene un sinfín de posibilidades manualidades y piezas antiguas que se convierten en mobiliario “vintage” o en una alternativa a su uso habitual es una opción.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><b>BUENAS PRÁCTICAS</b></span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Entre las recomendaciones de estos dos portales se encuentra la necesidad de separar residuos: nuestra basura se compone de un 50% de materia orgánica, 30% de papel, 5% de vidrio y 5% de plástico.</span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Nunca debe tirar el aceite usado por la pileta de la cocina: hay que guardarlo en un envase para depositarlo en un punto limpio, en aquellos sitios en que esta modalidad está habilitada. Con el aceite usado se pueden fabricar ceras, velas, pinturas, barnices, fertilizantes, cremas y combustibles biodegradables.</span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">¡Alerta con pilas y baterías! Por su composición, resultan tóxicas y peligrosas para el medioambiente, especialmente aquellas que contienen cadmio (pilas recargables) o mercurio (la mayoría de las pilas botón, pilas alcalinas y de óxido de plata). Deben ser llevadas a un punto de reciclaje.</span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Deshacerse limpiamente de la informática: antes de tirar cualquier objeto a la basura conviene plantearse si realmente ha quedado obsoleto; si la respuesta es sí, quizás entonces puedas donarlo a algún conocido o entidad que pueda reutilizarlo; y como última opción, llevar la pieza a un punto limpio, de reciclaje o retornarlo a la fábrica de origen: las piezas informáticas son muy contaminantes.</span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhyVs3Cq-7TNmA4dE23BOie2YET5Rxz8fEgnMioEz9y4umXgupEvW5QOxNyr-J2z2vVjVbRjK-ZxvCMexmEGHy_hCWU26kFr5yIa2vAZzABpxODhBBTvrK22Aa_YnzHu-j2ssMfBjHKFnvy/s1600/LITORAL+2.jpeg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="215" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhyVs3Cq-7TNmA4dE23BOie2YET5Rxz8fEgnMioEz9y4umXgupEvW5QOxNyr-J2z2vVjVbRjK-ZxvCMexmEGHy_hCWU26kFr5yIa2vAZzABpxODhBBTvrK22Aa_YnzHu-j2ssMfBjHKFnvy/s320/LITORAL+2.jpeg" width="320" /></a></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Los limitados recursos del agua invitan a que sea uno de los puntos de ahorro fundamentales en el hogar.</span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><b>ECO-FRIENDLY Y REUTILIZABLES</b></span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Según los expertos de Estal Packaging, empresa especializada en la producción de soluciones de embalaje, los envases están tomando un rol fundamental en la decisión de compra de un producto. Eco-Friendly, personalización, estética y diseño son clave para conquistar al consumidor.</span></div>
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<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><span style="background-color: white;"></span></span><br />
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Una de las principales ventajas de este producto es que permite conservar su contenido mucho más tiempo. Otra ventaja es que los tarros son eco-friendly ya que su reciclaje es mucho menos agresivo. Además, esta tipología de producto permite reutilizarse para uso particular, como decoración, portavelas y conservas caseras. Las posibilidades creativas son múltiples.</span></div>
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Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-25101878686006721632013-01-21T11:28:00.001-04:302013-01-21T11:28:44.926-04:30Se deprecia el metro cuadrado de viviendas alquiladas: el precio de venta está 70% por debajo<br />
ACTUALIDAD ECONÓMICA 20 / ene / 2013 7:12 am<br />
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<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjpe0PwvJ70aW0uS1fb2sS77Qb5UXIyqwUQwh1Z7W2eL66b0kFe3s2IWeUS8cP3VqcFsjQP7r_7xb6S8XOAEvjPVm-HxvBXdwF1IyaZWyszpkjUUTaLjb03ISIF-bGSSaWlqHJJHvUa7SA_/s1600/fotos+ciudad.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="291" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjpe0PwvJ70aW0uS1fb2sS77Qb5UXIyqwUQwh1Z7W2eL66b0kFe3s2IWeUS8cP3VqcFsjQP7r_7xb6S8XOAEvjPVm-HxvBXdwF1IyaZWyszpkjUUTaLjb03ISIF-bGSSaWlqHJJHvUa7SA_/s400/fotos+ciudad.jpg" width="400" /></a></div>
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Foto: Ronald Romero/ Noticias24 / Archivo<br />
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(Caracas, 20 de enero. Noticias24) – El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini, y el director del Grupo Convalor/Tuavaluo.com, Juan Celis, concordaron que el valor “para la venta de un inmueble alquilado está entre 60% y 70% por debajo del costo real“, según reseñó el diario El Nacional.</div>
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Martini indicó que “después de realizada la inspección por parte de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y aplicada la fórmula que establece la normativa de regulación, el costo del metro cuadrado de las viviendas arrendadas se deprecia”.</div>
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Por su parte, Celi acotó que “dos viviendas de igual metraje, a la venta, localizados en el mismo conjunto residencial, tendrán precios diferentes si uno de ellos está alquilado”.</div>
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A continuación el texto publicado por el medio:</div>
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El precio para la venta de un inmueble alquilado está entre 60% y 70% por debajo del costo real de mercado desde la entrada en vigencia, en noviembre del año pasado, de la regulación del valor de construcción para la fijación del canon de arrendamiento y el precio de venta, indicaron el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Aquiles Martini y el director del Grupo Convalor/Tuavaluo.com, Juan Celis.</div>
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“Después de realizada la inspección por parte de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y aplicada la fórmula que establece la normativa de regulación, el costo del metro cuadrado de las viviendas arrendadas se deprecia”, aseguró Martini.</div>
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Celis, cuya firma está especializada en determinar el valor de los inmuebles, precisó que la distorsión se produce por la regulación del valor de construcción (Bs/M2) por tipologías de viviendas, unifamiliares o multifamiliares, en arrendamiento, establecida por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, según Gaceta Oficial 40054. “Dos viviendas de igual metraje, a la venta, localizados en el mismo conjunto residencial, tendrán precios diferentes si uno de ellos está alquilado”, explicó.</div>
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El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles, Roberto Orta, puntualizó que el valor del metro cuadrado de los inmuebles alquilados para la venta también se depreció porque en la legislación no se hace diferenciación de precio por la ubicación dentro de una ciudad. “Una vivienda en Chacao, Catia o La Guaira tiene el mismo precio de venta para el inquilino siempre que posea igual metraje, características estructurales, años de construcción y este en la misma región: llanos, capital, insular o central ”, aseveró.</div>
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Pocas inspecciones. Martini advirtió que no se han comenzado a vender apartamentos alquilados a sus inquilinos porque apenas se han hecho algunas inspecciones, proceso durante el cual se determina el valor de venta. Explicó que los arrendatarios deben inscribirse en el Sistema Nacional de Arrendamiento de Vivienda en Línea, tener la solvencia de pago que debe emitir el Tribunal 25° y posteriormente pedir a la Sunavi la inspección para conocer el precio que deben pagar.</div>
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Celis recordó que los dueños de las viviendas arrendadas deben ofrecerla en venta primero al inquilino, según la legislación. Martini añadió que la ley no obliga al propietario a vender su inmueble, pero si desea hacerlo la prioridad de compra es del inquilino, quien cuenta con un año para decidirse. “En estas circunstancias la oferta de viviendas arrendadas para la venta no existe”, aseveró.</div>
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El presidente de la Cámara Inmobiliaria aseguró que desapareció la oferta de inmuebles en alquiler debido al congelamiento de los alquileres desde 2004, la promulgación de la Ley de Arrendamiento en 2011 y la entrada en vigencia a finales del año pasado de la regulación del valor del metro cuadrado.</div>
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“En diciembre repuntó 5% la venta de apartamentos usados en las grandes ciudades. Los inmuebles vacíos que podrían haber sido alquilados fueron vendidos por sus propietarios. El precio se elevó y fue fijado con nerviosismo ante la incertidumbre por una posible devaluación y por los altos costos de reposición. El mercado está distorsionado y no hay valores referenciales”, indicó Martini.</div>
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Venta reducida. Martini expresó que la oferta de viviendas del mercado secundario está casi paralizada. “Están vendiendo los propietarios que se van del país o los que quieren cambiar de vivienda”, acotó.</div>
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Celis refirió que las operaciones de compra-venta de inmuebles en el mercado secundario, según cifras del BCV, han bajado 30%.</div>
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Martini aseveró que no existe oferta de nuevos apartamentos. Destacó que los promotores privados no están construyendo viviendas para la clase media y el Gobierno edifica para el sector de bajos recursos. “El BCV indicó que en 2010 se aprobaron 150.000 unidades de vivienda que construían los promotores privados. En 2011, sólo 30.000 y de 2012 no se registran cifran”, afirmó.</div>
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Explicó que la razón por la que no construyen urbanismo con capital distinto del que provee el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat proveniente del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda, es por el impacto que tienen las restricciones establecidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y la Ley de Arrendamiento, que obliga al promotor que construya más de 10 viviendas que deben registrarse en el Sunavi, que determinará cuántas de esas unidades debe destinar al alquiler.</div>
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Martini advirtió que el Banavih no ha bajado los fondos de Ley de Política Habitacional a la banca comercial, por lo cual hay un retraso en la cancelación de los créditos hipotecarios y no se han podido protocolizar viviendas.</div>
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Por Dulce María Rodríguez</div>
Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-88394454288045277632012-12-31T20:03:00.001-04:302012-12-31T20:03:53.446-04:30Ingeniería y Construcción: Edificios Verdes<a href="http://facingyconst.blogspot.com/2012/12/edificios-verdes.html?spref=bl">Ingeniería y Construcción: Edificios Verdes</a>: No toda persona se sienta detenidamente a observar la forma en que se construye una edificación, ya que sienten que solo es monotonía, el...Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-56721609131217906422012-04-08T07:55:00.002-04:302012-04-08T08:05:58.977-04:30Especuladores vuelven a poner el ojo en mercado inmobiliario de EEUU<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjxXSPCeV4cIZVIi0FJLSJoS1-s9YDLBEVBD5OqoR8Wn0m1HBwocccCfreArGGkxZVUKhS7-y0_G0kP_Tkmt0qr6J6EX9aUCSnfisSZCrbmlZhD2Ctji9APUeJvbQWdQsHaVl8RZnHAwwgD/s1600/FORSALE.jpg"><img style="float:left; margin:0 10px 10px 0;cursor:pointer; cursor:hand;width: 197px; height: 200px;" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjxXSPCeV4cIZVIi0FJLSJoS1-s9YDLBEVBD5OqoR8Wn0m1HBwocccCfreArGGkxZVUKhS7-y0_G0kP_Tkmt0qr6J6EX9aUCSnfisSZCrbmlZhD2Ctji9APUeJvbQWdQsHaVl8RZnHAwwgD/s200/FORSALE.jpg" border="0" alt="" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5729007593498932498" /></a><p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; "><span >Goldman Sachs -uno de los pocos que salió beneficiado del 'crash' inmobiliario- está promoviendo entre grandes inversores un nuevo fondo que apuesta por la recuperación del mercado de vivienda.</span><span ><o:p></o:p></span></span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; "><span >Desde el auge de 2006 los precios de la vivienda han caído más de 30%</span></span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; "><span >EL UNIVERSAL, </span></span><span style="font-size: small; font-family: Arial; ">sábado 7 de abril de 2012</span><span style="font-size: small; font-family: Arial; "> </span><span style="font-size: small; font-family: Arial; ">01:40 PM</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; "><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">Nueva York.- El hundimiento del sector inmobiliario en Estados Unidos precipitó la crisis en todo el mundo. Los precios siguen por el suelo y no está claro cuándo se producirá una recuperación, pero eso no impide a Wall Street seguir haciendo negocios.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; font-size: 100%; text-align: justify; "><span style="font-size:10.0pt; font-family:Arial">Nada menos que el gigante de inversiones Goldman Sachs -uno de los pocos que salió beneficiado del 'crash' inmobiliario- está promoviendo entre grandes inversores un nuevo fondo que apuesta por la recuperación del mercado de vivienda. A él se suman varios de los administradores de fondos hedge que en su día especularon de forma más agresiva a favor del colapso, reseñó DPA.</span><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; font-size: 100%; text-align: justify; "><span style="font-size:10.0pt; font-family:Arial">No está claro que la apuesta vaya a salirles bien, porque casi cinco años después del derrumbe, el mercado inmobiliario estadounidense continúa como un paciente en shock cuya capacidad de volver en sí es dudosa.</span><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; font-size: 100%; text-align: justify; "><span style="font-size:10.0pt; font-family:Arial">Los más recientes datos estadísticos ofrecen una imagen difusa: en medio de la leve recuperación económica, el sector inmobiliario parece empezar a estabilizarse al igual que el empleo, pero no se puede hablar en absoluto de un auténtico despegue.</span><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; font-size: 100%; text-align: justify; "><b><span style="font-size:10.0pt;font-family:Arial">Las cifras</span></b><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; font-size: 100%; text-align: justify; "><span style="font-size:10.0pt; font-family:Arial">Desde la época de mayor auge en 2006 los precios de la vivienda han caído más de un 30 por ciento, incluso en 2011 siguieron a la baja, con un cuatro por ciento. <o:p></o:p></span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; font-size: 100%; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">Los propietarios de casas siguen además bajo presión. El año pasado no se pagaron préstamos por valor de más de 150.000 millones de dólares (114.000 millones de euros) y más de diez millones de personas deben más de lo que vale ahora su casa.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">Frente a ello, las "atractivas posibilidades de inversión" con las que Goldman publicita su fondo "U.S. Housing Recovery" no suenan del todo convincentes.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en 2007, Goldman apostó a lo grande por una bajada de los precios, con lo que ganó mucho dinero. Los críticos acusaron al banco de haber hecho sin embargo las ganancias a costa de sus clientes.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">En 2010 la Comisión del Mercado de Valores (SEC) estadounidense le aplicó una multa de 550 millones de dólares a Goldman Sachs por haber seguido vendiendo a sus clientes hipotecas que el banco ya sabía que eran de mala calidad.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">Como consejero y socio de la entidad actuaba entonces el administrador de fondos de riesgo John Paulson, que también vuelve a apostar ahora por las inversiones que durante la crisis financiera envenenaron tantos fondos y llevaron a los mercados al borde del colapso. Y al grupo se suman otros personajes polémicos: el administrador de fondos hedge texano Kyle Bass y el ex corredor estrella de Deutsche Bank Greg Lippmann.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">En sus planes, los especuladores cuentan con un poderoso apoyo, el de la Reserva Federal (Fed), que desde 2008 gasta miles de millones en compras de acciones respaldadas por hipotecas para animar el mercado. Sin embargo, la política de extrema expansión monetaria que mantiene la Fed no será ampliada por el momento.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><b style="font-family: Georgia, serif; font-size: 100%; "><span style="font-size:10.0pt;font-family:Arial">A la espera</span></b></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">No está claro que el mercado vuelva a recuperarse por sí solo. Los expertos no se muestran muy impresionados por el hecho de que el índice NAHB -barómetro establecido por la Asociación Nacional de Constructores- se encuentre en su mejor nivel desde junio de 2007.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">"La dinámica negativa está aflojando, nada más", afirma Folker Hellmeyer, analista jefe del banco Bremer Landesbank.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">El escepticismo es la nota dominante, porque el índice subió en marzo hasta los 28 puntos, pero solo a partir de los 50 se considera que hay recuperación.</span></p> <p class="MsoNormal" style="font-weight: normal; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; font-size: 10pt; ">Stefan Schilbe, economista jefe del banco HSBC Trinkaus, lo resume: "Apenas se ha dado un pequeño paso, y el sector inmobiliario sigue siendo un talón de Aquiles para la economía estadounidense".</span></p>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-87435814986238507982012-03-18T19:32:00.002-04:302012-03-18T19:41:12.153-04:30EN SEIS ESTADOS SE CONCENTRA EL 50% DEL DÉFICIT HABITACIONAL<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhkdpp6a6BoYSKxBPMiKAuOWwbCiTvWn-KFYnZobhqDFnKoUjiBIFaYRknkhRphNXhYlH7j7ZSCFoFlH0Uwd0ZMdE93JnUEWT5Aot16B9FcplCnrITOPhkYOs_LIsrWAezQzZM6-lTG_fEV/s1600/EDIFICIIOS+ARTICULO.jpg"><img style="float:right; margin:0 0 10px 10px;cursor:pointer; cursor:hand;width: 200px; height: 134px;" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhkdpp6a6BoYSKxBPMiKAuOWwbCiTvWn-KFYnZobhqDFnKoUjiBIFaYRknkhRphNXhYlH7j7ZSCFoFlH0Uwd0ZMdE93JnUEWT5Aot16B9FcplCnrITOPhkYOs_LIsrWAezQzZM6-lTG_fEV/s200/EDIFICIIOS+ARTICULO.jpg" border="0" alt="" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5721393871832835346" /></a><p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span ><span style="font-family: Arial; ">MAYELA ARMAS H. EL UNIVERSAL, </span><span style="font-family: Arial; ">Domingo 18 de marzo de 2012</span><span style="font-family: Arial; "> </span><span style="font-family: Arial; ">12:00 AM</span></span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">Según Cámara de la Construcción, 8,8 millones de personas necesitan vivienda.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">El déficit habitacional se mantiene en 2 millones de unidades y para cerrar la brecha se necesitan producir 200.000 casas al año.</span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">En 13 años el Gobierno y el sector privado construyeron cerca de 650.000 viviendas, pero esas casas no fueron suficientes para atender la demanda de soluciones habitacionales.</span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">El déficit habitacional se mantiene en 2 millones de unidades, y en seis estados se concentra el 50% de esa brecha, según estimaciones de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC). En Anzoátegui, Carabobo, Distrito Capital, Lara, Miranda y Zulia el déficit es de 1 millón de viviendas.</span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">Los datos de la CVC revelan que 14,5 millones de personas tienen necesidades de vivienda y detallan que 8,8 millones de personas requieren de soluciones habitacionales nuevas y 1,3 millones de personas demandan por mejoras en sus viviendas, por lo que indican que "de cada dos venezolanos uno no tiene alojamiento adecuado o vive hacinado".</span></p><p class="MsoNormal" style="text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">Ante ese diagnóstico, la organización en un informe sobre el área de vivienda, destaca que "la oferta anual de unidades no ha sido suficiente para cubrir el crecimiento de la población y 57% de las soluciones producidas se hacen a través de mecanismos informales".</span><span style="font-family: Arial; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">La política de vivienda <o:p></o:p></span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">A la largo de 13 años la política de vivienda se ha sustentado en tres misiones. </span><span style="font-family: Arial; ">Entre 1999 y 2010 se lanzaron dos misiones (Hábitat y Villanueva) y se anunciaron metas de construcción de 120.000 soluciones cada año. Sin embargo, esos objetivos no se alcanzaron por lo cual las necesidades se agudizaron. Los años en los que se llegaron a realizar más soluciones fueron 2006 y 2007, cuando se hicieron 54.000 y 58.000 unidades, respectivamente.</span><span style="font-family: Arial; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">Fue el pasado año cuando las autoridades señalaron que había que acelerar la marcha en la producción de casas.</span><span style="font-family: Arial; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">En 2011, y previo al período electoral, el primer mandatario nacional indicó que "la construcción de viviendas la asumía como un reto personal y que debía agilizarse", y para ello presentó la Gran Misión Vivienda Venezuela.</span><span style="font-family: Arial; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">Ante el nuevo plan, Hugo Chávez, aseguró que "ahora hay una etapa nueva ya no son las misiones, lo que viene ahora son las grandes misiones que articulan. Una gran misión, mucho más allá de lo que hasta ahora hemos conocido como misiones quizás coyunturales y focalizadas en un problema,".</span><span style="font-family: Arial; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">A través de la Misión Vivienda Venezuela se planteó como meta la producción de 153.000 unidades habitacionales solamente en 2011, siendo el resultado final 146.000 soluciones. De ese total, el Gobierno realizó 62.000 viviendas, y aunque hubo un aumento de 200% en la producción, gran parte de esas unidades correspondieron a las casas previstas en programas de ejercicios pasados.</span><span style="font-family: Arial; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">Con las cifras de 2011, los entes oficiales ejecutores del área de vivienda en 13 años hicieron en total 346.000 unidades, y pese al salto del último año, las necesidades persisten.</span><span style="font-family: Arial; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">En el marco de la Gran Misión Vivienda se efectuó un registro y allí se inscribieron más de 3 millones de personas, lo cual demuestra que la demanda sigue siendo elevada.</span><span style="font-family: Arial; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; text-align: justify; "><span style="font-family: Arial; ">Los constructores han indicado que para cubrir el crecimiento anual de déficit habitacional se deben hacer 200.000 viviendas cada año y para ello se requieren invertir anualmente cerca de 15,7 millardos de dólares, y esa inyección tiene que ser pública y privada.<span style="font-size: 11pt;"><o:p></o:p></span></span></p>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-82094711202529539832012-03-12T20:10:00.003-04:302012-03-12T20:16:29.214-04:30¿Será que se están perdiendo los valores?<h2 class="txt35 color000 MT10 MR10" style="font-style: normal; font-variant: normal; margin-top: 10px !important; margin-right: 10px; margin-bottom: 0px !important; margin-left: 0px !important; padding-top: 0px !important; padding-right: 0px !important; padding-bottom: 0px !important; padding-left: 0px !important; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; line-height: 22px; background-color: rgb(255, 255, 255); "><span>El Ser Humano no tiene ninguna Manera definitiva de Ser, ningún Ser.</span></h2><div style="font-style: normal; font-variant: normal; line-height: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; background-color: rgb(255, 255, 255); "></div><div class="pt20 PB10 PL5 especial" style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 20px !important; padding-right: 0px; padding-bottom: 10px !important; padding-left: 5px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; background-color: rgb(255, 255, 255); "><div id="SizeText" class="normal" style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><div class="MT10 PB10 txt69 PL5 PT10" style="font-style: normal; font-variant: normal; line-height: normal; margin-top: 10px !important; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 10px !important; padding-right: 0px; padding-bottom: 10px !important; padding-left: 5px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><div class="color000" style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span><span class="bold color0e4d" style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; color: rgb(14, 77, 114); ">EMETERIO GÓMEZ</span> <span class="colorccc" style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; color: rgb(204, 204, 204); ">|</span> EL UNIVERSAL</span></div><div class="color000 PT10" style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 10px !important; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span>domingo 4 de marzo de 2012<span class="colorC90 bold" style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; color: rgb(204, 153, 0) !important; "> 12:00 AM</span></span></div></div><p class="PR10 txt51 color666" style="margin-top: 0px !important; margin-right: 0px !important; margin-bottom: 0px !important; margin-left: 0px !important; padding-top: 0px !important; padding-right: 10px; padding-bottom: 0px !important; padding-left: 0px !important; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "></p><div style="color: rgb(48, 48, 48); font-style: normal; font-variant: normal; line-height: normal; text-align: justify; "><span>En un taller de<i style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "> Ética para Gerentes</i>, tal vez lo menos inteligente sea empezar diciendo que la Civilización Occidental -a la cual pertenecemos- vive una profunda Crisis Moral. Pero no la simple "crisis" propia de cualquier realidad que tiene un largo período de vida estable y temporalmente le sobreviene una alteración. No es de ese tipo, la Crisis Ética que vive Occidente. No esa que se sintetiza en el <i style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">Lugar Común</i> según el cual "Se están perdiendo los valores". Como si en alguna época dorada anterior hubiese existido una estructura sólida de ellos que "la gente respetaba"; no había corrupción estatal, estafas o <i style="margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">chanchullos</i>; y, sobre todo, era impensable que un cantante, ídolo de la juventud, declarase públicamente su homosexualidad. </span></div><div style="text-align: justify; "><span><br /></span></div><span><div style="text-align: justify;"><span>La crisis ética que vivimos es mucho más profunda que todo eso. Es una que -para empezar- se caracteriza por intuir que no es que "se estén perdiendo los valores", sino que ¡¡nunca los hubo!! Que jamás existió esa supuesta </span><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">Época Dorada</i><span> en la que la Moral era sólida y cualquiera "sabía" ¿qué eran el Bien, lo Justo, la Honestidad o la Dignidad? Y, mucho más importante, que jamás pudo la Humanidad vivenciar esos valores "en sí mismos", </span><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">existencialmente</i><span>. Que jamás pudimos sentirlos o palparlos "en nuestro propio Ser"... ¡¡Porque ellos no existen, no están allí... ni en ninguna parte!! Sólo aparecen si nosotros tenemos la suficiente </span><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">Fuerza Espiritual</i><span> para imponerlos. </span></div></span><div style="text-align: justify; "><span><br /></span></div><span><div style="text-align: justify;"><span>Dicha crisis empieza por vislumbrar que nunca hubo esa Época Humanista o Clásica, en la que era posible detectar en nosotros los </span><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">contenidos éticos o morales</i><span>, con la misma claridad que Aristóteles detectó los </span><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">contenidos lógicos o racionales</i><span>. Pero ¡¡más importante aún!! que era posible -en dicha época- palpar lo idéntico que eran en cada ser humano (de cualquier raza, religión o cultura) esos contenidos morales, de la misma forma fascinante en que todas nuestras mentes -ateas o creyentes, islámicas o judías- son absolutamente idénticas... cuando de la lógica o la geometría se trata. Que un ángulo recto, un teorema matemático o una deducción racional son idénticos para todos; y que si una deducción no lo es, entonces, sin el menor temor a equivocarnos, podemos deducir... ¡¡que no es lógica!! </span></div></span><div style="text-align: justify; "><span><br /></span></div><span><div style="text-align: justify;"><span>No es que "se estén perdiendo los valores", sino que, por mucho que nos aterre -así como en el plano de la Lógica "todos somos idénticos"- en el de la Ética "cada cabeza es, de verdad, un mundo". Que a la hora de ser honesto ¡¡cada quien es libre para serlo o no!! Y que si no hay ningún interés, conveniencia, provocación, tentación, chantaje o amenaza que pueda inducirnos a no serlo... entonces, será muy fácil serlo. Pero que si hay fuertes "razones" o presiones para ser deshonesto, entonces, como diría un maracucho: </span><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">Vos Veis</i><span>. Y que no ganamos mucho con creer que uno es distinto y no actuará o pensará así. Porque sólo sabremos si somos honestos, leales o dignos, en cada caso concreto y ante cada conjunto de presiones concretas. En otras palabras, que el Ser Humano no tiene ninguna </span><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">Manera definitiva de Ser</i><span>, ningún Ser. </span></div></span><div style="text-align: justify; "><span><br /></span></div><span><div style="text-align: justify;"><span>Que el esfuerzo ético que se requiere para enfrentarse a las presiones animales, hormonales, sociales, políticas, económicas, jurídicas, hepáticas, etc., que la realidad ejerce sobre nosotros, puede ser superior a las fuerzas morales de nuestra especie. Y que toda la debacle que vive la Humanidad, toda la tragedia financiera actual, no es una crisis pasajera, sino que pudiera ser expresión de la inviabilidad moral del Ser Humano. Una exigencia a la que sólo podríamos hacerle frente con </span><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; ">un nivel ético superior</i><span>. </span></div></span><div style="text-align: justify; "><span><br /></span></div><i style="color: rgb(48, 48, 48); font-style: normal; font-variant: normal; line-height: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><div style="text-align: justify; "><i style="font-style: normal; margin-top: 0px; margin-right: 0px; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; padding-top: 0px; padding-right: 0px; padding-bottom: 0px; padding-left: 0px; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-top-width: 0px; border-right-width: 0px; border-bottom-width: 0px; border-left-width: 0px; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span>http://emeteriogomez.wordpress.com</span></i></div></i><p style="font-size: 100%; font-family: Georgia, serif; font-weight: normal; "></p></div></div>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-17315666548257815762012-03-11T08:57:00.003-04:302012-03-11T09:05:43.146-04:30"CONSTRUIR VIVIENDAS NO SIGNIFICA LO MISMO QUE HACER CIUDAD"<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhsIy_h_nyZEHkIl86VpAGp2EAmBLECIPy6E-529DZcuqmS0K_XAdflYtwXea2rg0iDOBRqERW5xeAK-HBFGr5h0n7PeQlLfFVy33LcAIdx55rUGH_8hyzx8QRAzzbAgKCnXhm-hxSSXTNK/s1600/zulma.jpg" style="font-size: 100%; font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; "><img style="float:left; margin:0 10px 10px 0;cursor:pointer; cursor:hand;width: 200px; height: 134px;" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhsIy_h_nyZEHkIl86VpAGp2EAmBLECIPy6E-529DZcuqmS0K_XAdflYtwXea2rg0iDOBRqERW5xeAK-HBFGr5h0n7PeQlLfFVy33LcAIdx55rUGH_8hyzx8QRAzzbAgKCnXhm-hxSSXTNK/s200/zulma.jpg" border="0" alt="" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5718632391192147874" /></a><p class="MsoNormal" style="font-size: 100%; font-family: Georgia, serif; font-weight: normal; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; "><span class="txt29color000"><span style="font-family: Tahoma; color: rgb(102, 102, 102); border-top-style: none; border-right-style: none; border-bottom-style: none; border-left-style: none; border-top-color: windowtext; border-right-color: windowtext; border-bottom-color: windowtext; border-left-color: windowtext; border-top-width: 1pt; border-right-width: 1pt; border-bottom-width: 1pt; border-left-width: 1pt; border-image: initial; padding-top: 0cm; padding-right: 0cm; padding-bottom: 0cm; padding-left: 0cm; ">ENTREVISTA ZULMA BOLÍVAR, PRESIDENTE DEL INSTITUTO METROPOLITANO DE URBANISMO.</span></span><o:p></o:p></p><p class="MsoNormal" style="font-size: 100%; text-align: justify; font-family: Georgia, serif; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; "><span style="font-family: Georgia; background-color: white; line-height: 16.5pt; font-size: 100%; "><b>"Caracas tiene 9% de su área desocupada. La ciudad necesita y puede crecer pero ordenadamente" "De improvisaciones estamos cansados. Aquí no hay nada provisional que no se quede para siempre"</b></span></p><div style="font-family: Georgia, serif; "><p class="MsoNormal" style="font-size: 10.5pt; font-weight: normal; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; "><span class="boldcolor0e4d"><span style="font-size: 8.5pt; color: rgb(14, 77, 114); border-top-style: none; border-right-style: none; border-bottom-style: none; border-left-style: none; border-top-color: windowtext; border-right-color: windowtext; border-bottom-color: windowtext; border-left-color: windowtext; border-top-width: 1pt; border-right-width: 1pt; border-bottom-width: 1pt; border-left-width: 1pt; border-image: initial; padding-top: 0cm; padding-right: 0cm; padding-bottom: 0cm; padding-left: 0cm; "><span style="outline-width: 0px; outline-style: initial;outline-color: initial;border-style:initial;border-color: initial;border-image: initial">ENIO PERDOMO, ANYIMAR COVA LUGO , ZULMA BOLÍVAR</span></span></span><span class="apple-converted-space"><span style="font-size: 8.5pt; color: black; "> </span></span><span class="colorccc"><span style="font-size: 8.5pt; color: rgb(204, 204, 204); border-top-style: none; border-right-style: none; border-bottom-style: none; border-left-style: none; border-top-color: windowtext; border-right-color: windowtext; border-bottom-color: windowtext; border-left-color: windowtext; border-top-width: 1pt; border-right-width: 1pt; border-bottom-width: 1pt; border-left-width: 1pt; border-image: initial; padding-top: 0cm; padding-right: 0cm; padding-bottom: 0cm; padding-left: 0cm; "><span style="outline-width: 0px;outline-style: initial; outline-color: initial;border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial">|</span></span></span><span style="font-size: 8.5pt; color: black; "> EL UNIVERSAL<o:p></o:p></span></p> <span style="font-weight: normal; color: black; " >Domingo 11 de marzo de 2012<span class="colorc90bold"><span style="border-top-style: none; border-right-style: none; border-bottom-style: none; border-left-style: none; border-top-color: windowtext; border-right-color: windowtext; border-bottom-color: windowtext; border-left-color: windowtext; border-top-width: 1pt; border-right-width: 1pt; border-bottom-width: 1pt; border-left-width: 1pt; border-image: initial; padding-top: 0cm; padding-right: 0cm; padding-bottom: 0cm; padding-left: 0cm; "><span style="outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "> 12:00 AM</span></span></span></span></div><div style="font-family: Georgia, serif; font-weight: normal; font-size: 10.5pt; "><span style="font-size: 8.5pt; color: black; "><span class="colorc90bold"><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm"><span style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"><br /></span></span></span></span></div><div style="font-size: 100%; font-family: Georgia, serif; font-weight: normal; "><p class="pr10txt51color666" style="margin-top: 0cm; margin-right: 0cm; margin-left: 0cm; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; "><span style="font-family: Arial; color: rgb(48, 48, 48); ">La ciudad del "se me ocurre". Así define Zulma Bolívar, presidente del Instituto Metropolitano de Urbanismo, a la capital que se vive hoy día donde, según el Ministerio de Vivienda y Hábitat, se esperan construir más de 28 mil viviendas en Distrito Capital, Miranda y Vargas. "Se me ocurre que La Carlota está libre y voy a poner una concretera, se me ocurre que hay 3.500 metros de parque en Montalbán y quiero hacer edificios. Se me ocurren muchas cosas y las ciudades no ocurren, se planifican con normas y proyectos tangibles".<span class="apple-converted-space"> </span><br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <b style="font-size: 11pt; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm">-¿Qué normas violan las actuales construcciones?</span></b><span class="apple-converted-space" style="font-size: 11pt; "> <o:p></o:p></span></span></p><p class="pr10txt51color666" style="font-size: 10.5pt; margin-top: 0cm; margin-right: 0cm; margin-left: 0cm; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; background-position: initial initial; background-repeat: initial initial; "><span style="font-size:11.0pt;font-family:Arial; color:#303030"><span class="apple-converted-space"><br /></span></span></p> <p class="pr10txt51color666" style="margin-top: 0cm; margin-right: 0cm; margin-left: 0cm; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; "><span style="font-family: Arial; color: rgb(48, 48, 48); ">-Desde las ordenanzas de zonificación de las alcaldías hasta leyes de carácter nacional como la Ley Orgánica de Ordenación Urbanístico, la Ley Orgánica de Ordenación del territorio, la Norma 151 para equipamiento urbano en nuevos desarrollos (1985) que está vigente porque no hay otra y las normativas para servicios de redes e infraestructuras. Que se cumplan todas es lo que podría dar calidad de vida en la ciudad.<span class="apple-converted-space"> <span style="font-size: 11pt;"><o:p></o:p></span></span></span></p> <p class="pr10txt51color666" style="font-size: 10.5pt; margin-top: 0cm; margin-right: 0cm; margin-left: 0cm; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; background-position: initial initial; background-repeat: initial initial; "><span style="font-size:11.0pt;font-family:Arial; color:#303030"><br /><b style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm">-¿Hay calidad de vida aquí?<span class="apple-converted-space"> <o:p></o:p></span></span></b></span></p><p class="pr10txt51color666" style="font-size: 10.5pt; margin-top: 0cm; margin-right: 0cm; margin-left: 0cm; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; background-position: initial initial; background-repeat: initial initial; "><span style="font-size:11.0pt;font-family:Arial; color:#303030"><b style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm"><span class="apple-converted-space"><br /></span></span></b></span></p> <p class="pr10txt51color666" style="margin-top: 0cm; margin-right: 0cm; margin-left: 0cm; margin-bottom: 0.0001pt; text-align: justify; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; "><span style="font-family: Arial; color: rgb(48, 48, 48); ">-No. Aquí tenemos una inmensa deuda empezando porque tenemos unas ordenanzas de zonificación que fueron elaboradas entre los 70 y 80 cuando Caracas era Distrito Federal y Distrito Sucre, y ha habido intentos pero no se ha hecho una renovación completa. Por otro lado, la Ley Urbana de Ordenación Urbanística prohíbe específicamente los cambios aislados de zonificación; es decir no acepta lo que se inventó con la Ley de Emergencia para Terrenos Urbanos y Vivienda que pasa por encima de todo lo que existía y decide que cualquier terreno puede milagrosamente transformarse en zonas para vivir. Eso no es así.<span class="apple-converted-space"> </span><br style="outline-width: 0px; outline-style: initial;outline-color: initial;border-style:initial;border-color: initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <b style="font-size: 11pt; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm">-La última sorpresa fue La Carlota. El ministro Sesto dijo que se hará un parque verde y también una concretera provisional, ¿es posible?</span></b><span class="apple-converted-space" style="font-size: 11pt; "> </span><br style="outline-width: 0px; outline-style: initial;outline-color: initial;border-style:initial;border-color: initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> -En lo absoluto. La concretera, a mi juicio, es el galpón de depósito para que la Misión Vivienda pueda ejecutar los conjuntos residenciales que decidieron comenzar este año y que quieren terminar a la velocidad de la luz para que el Presidente pueda mostrarlos en su campaña. ¡¿Qué estamos haciendo con ese montón de viviendas si no ampliamos los servicios?! Jugado al caos. De improvisaciones estamos cansados, aquí no hay nada provisional que no se quede para siempre.<span class="apple-converted-space"> </span><br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <b style="font-size: 11pt; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm">-¿Se pueden construir más viviendas en Caracas?</span></b><span class="apple-converted-space" style="font-size: 11pt; "> </span><br style="outline-width: 0px; outline-style: initial;outline-color: initial;border-style:initial;border-color: initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> -Sí. Caracas tiene 9% de su área desocupada. Claro, no puede ser aquí en el centro pegada de la línea del Metro, sino en áreas periféricas. La ciudad necesita y puede crecer pero ordenadamente. ¿Cómo se empieza? Primero con vialidad, luego con los servicios y después de los hospitales, escuelas e industrias vienen las viviendas.<span class="apple-converted-space"> </span><br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <b style="font-size: 11pt; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm">-Según el Gobierno estamos en emergencia, ¿ese proceso no es demasiado largo?</span></b><span class="apple-converted-space" style="font-size: 11pt; "> </span><br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> -A veces lo urgente mata lo importante. Si hubiéramos sido buenos gerentes en tres meses se habría podido tener apartamentos en muchos sitios pero con la empresa privada, con las alcaldías que tienen un registro catastral de terrenos factibles para la construcción. Solo en Libertador, si medio revisaban el Plan de Desarrollo Urbano Local entregado a la alcaldía entre 1999 y 2000, había planes especiales zonales por parroquia y en terrenos definidos para viviendas se podían levantar 14 mil casas, bien ubicadas, no improvisadas. La tarea estaba hecha pero no por ellos y le dieron la espalda.<span class="apple-converted-space"> </span><br style="outline-width: 0px; outline-style: initial;outline-color: initial;border-style:initial;border-color: initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <b style="font-size: 11pt; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm">-¿Cómo ve las llamadas ciudades socialistas?</span></b><span class="apple-converted-space" style="font-size: 11pt; "> </span><br style="outline-width: 0px; outline-style: initial;outline-color: initial;border-style:initial;border-color: initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> -Construir viviendas no significa lo mismo que hacer ciudad. Lo que están haciendo son desarrollos habitacionales porque cuando construyes ciudad das empleo, la haces productiva, la haces accesible y le das todos los servicios y equipamientos.<span class="apple-converted-space"> </span><br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> <b style="font-size: 11pt; outline-width: 0px; outline-style: initial; outline-color: initial; border-style: initial; border-color: initial; border-image: initial; "><span style="border:none windowtext 1.0pt;mso-border-alt:none windowtext 0cm; padding:0cm">-Se siguen construyendo viviendas en Libertador, ¿qué va a pasar?<span class="apple-converted-space"> </span></span></b><br style="outline-width: 0px; outline-style: initial;outline-color: initial;border-style:initial;border-color: initial;border-image: initial"> <br style="outline-width: 0px;outline-style: initial;outline-color: initial; border-style:initial;border-color:initial;border-image: initial"> -Va a llegar un día en el que se abra la ventana y, tal es el tráfico, que no se va a poder salir, ni va a llegar el autobús y tampoco habrá agua ni luz. El tema aquí es que cada quien debe cumplir el rol que le corresponde, tanto los que gerencian el ámbito público como los ciudadanos que deben hacer valer sus derechos porque no es su función estar en vigilias, ni estar pendiente de cuándo viene un invasor, ni llegar del trabajo a reunirse para defender su área verde. La gente no puede acostumbrarse a vivir mal y para dar calidad de vida hay que planificar y ejecutar obras que beneficien a todos por igual.<span class="apple-converted-space"> </span><span style="font-size: 11pt;"><o:p></o:p></span></span></p></div><p style="font-size: 100%; font-weight: normal; font-family: Georgia, serif; "></p><p class="MsoNormal" style="font-family: Georgia, serif; font-weight: normal; font-size: 100%; background-image: initial; background-attachment: initial; background-origin: initial; background-clip: initial; background-color: white; "><span class="txt29color000"><span style="font-size:10.5pt;font-family:Tahoma;color:#666666;border:none windowtext 1.0pt; mso-border-alt:none windowtext 0cm;padding:0cm"><br /></span></span></p>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-84499418296613566412012-03-11T08:49:00.003-04:302012-03-11T08:53:49.635-04:30EL GASTO PÚBLICO PIERDE FUERZA COMO MOTOR DEL CONSUMO<div style="font-family: Georgia, serif; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; line-height: normal; text-align: justify; ">Desgaste del salario y expectativas débiles impiden que regrese la fiesta de 2006.</div><div style="text-align: justify;"><span ><br /></span></div><span ><div style="text-align: justify;">Datanálisis detecta que el ánimo de los consumidores continúa deprimido a pesar de que aumentan los bolívares en circulación. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">VÍCTOR SALMERÓN | EL UNIVERSAL</div></span><span ><div style="text-align: justify;">Domingo 11 de marzo de 2012 12:00 AM</div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Inmerso en la campaña electoral donde Hugo Chávez se juega la permanencia en Miraflores el Gobierno recurre a la misma receta de 2006, cuando el "comandante" derrotó a Manuel Rosales: una dosis masiva de gasto público para impulsar el consumo de las familias y crear sensación de bonanza, pero la receta aún no ofrece mayores resultados. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Aunque el gasto del Ejecutivo ha iniciado el año a un ritmo vertiginoso y en los dos primeros meses ya se ejecutó 20% del presupuesto y las erogaciones, después de descontar la inflación, registran un salto de 25%, la fiesta de 2006 con récord en la venta de electrodomésticos, automóviles, productos de cuidado personal y la banca compitiendo en el envío de nuevas tarjetas de crédito, luce irrepetible. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Luis Vicente León, director de Datanálisis, explica que "en los estudios que hemos realizado detectamos que la confianza de los consumidores sigue afectada por la historia reciente de recortes en su economía personal, esperábamos que por ser año electoral con crecimiento del gasto y altos precios del petróleo hubiese un gran optimismo pero los focus group muestran que todavía hay cierto pesimismo".</div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">El índice de confianza del consumidor es otro termómetro que refleja que las familias aún no olvidan la recesión de 2009 y 2010. "Entre septiembre y noviembre del año pasado el índice no se movió y permaneció en 47,5%, el incremento de la liquidez no está logrando desplazar a los consumidores a expectativas más positivas", señala Luis Vicente León. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Cuando este indicador se ubica por debajo de 50% es considerado como un resultado negativo. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">A las expectativas nubladas se añade que la inflación de los últimos años ha erosionado el poder de compra del salario y a pesar de los últimos aumentos, al cierre de 2011, en promedio, el sueldo compraba 11% menos que en 2007. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">"En el consumo de artículos de cuidado personal y limpieza no ha habido incremento en los dos primeros meses de este año", dice el director de Datanálisis. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">En declaraciones a Globovisión el presidente de Consecomercio, Carlos Fernández, reconoció esta semana que la desaceleración en el ascenso de los precios en febrero "algo tiene que ver con la caída en el consumo de una serie de artículos que forman parte de la canasta que se utiliza para medir el índice de inflación". </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Precisó que Consecomercio maneja información de que "en algunos sectores de alimentos, medicinas y artículos de cuidado diario ha habido una reducción en el consumo". </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">En realidad la pérdida de efectividad del gasto público para impulsar la demanda no es del todo nueva, viene manifestándose desde el año pasado. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Las estadísticas del Banco Central revelan que en 2011 el Gobierno incrementó su gasto en 5,9% para crear un ambiente de bonanza de cara a la agenda electoral, no obstante, el consumo privado culminó el año por debajo del nivel alcanzado en 2008. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Oferta trancada </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Los desequilibrios creados por la Ley de Costos y Precios Justos también intervienen en la anemia del consumo. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Una vez el Gobierno anunció que fijaría y congelaría el precio de 19 artículos como agua mineral, desodorante y toallas sanitarias, los comercios decidieron no incrementar los inventarios para minimizar el riesgo de adquirir mercancía a un precio mayor al que estableció el Ejecutivo. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Así, puede que la demanda haya aumentado pero que la oferta no esté en condiciones de acompañarla adecuadamente. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">A pesar de que aún el consumo no despega Luis Vicente León indica que Datanálisis mantiene su estimado de que experimentará un alza de 6% este año que incluso podría ser mayor si no hay desabastecimiento en los mercados. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">"La reducción en el precio de 19 productos de consumo masivo que decretó el Gobierno recientemente debería aumentar la demanda, la clave es si los productos efectivamente estarán en el anaquel", indica Luis Vicente León. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">No volverán </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Lo que queda claro es que ya no es posible regresar al ambiente del año electoral de 2006, cuando la economía creció 9,9% y el consumo de las familias se disparó 15,5%. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Analistas consideran que en ese entonces Venezuela vivió una etapa de fácil crecimiento donde sólo había que utilizar los recursos existentes y en ese contexto la expansión del gasto público es muy efectiva, pero para continuar creciendo a tasas elevadas es imprescindible la inversión privada y mejoras tecnológicas, ingredientes que no están presentes. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">En un contexto de regulaciones y expropiaciones la inversión del sector privado en nuevas máquinas y equipos que permiten ampliar la producción, generar empleo y diversificar las exportaciones se ha debilitado notoriamente. </div></span><div style="text-align: justify;"><br /></div><span ><div style="text-align: justify;">Así, a pesar de la masiva inyección de gasto público y de que el precio del petróleo bate récord el crecimiento de la economía proyectado para este año por las firmas de análisis se ubica en torno a 4%.</div></span>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-58319460296206046222012-03-05T19:52:00.004-04:302012-03-05T20:02:57.144-04:30EN CINCO AÑOS LA COMPRA Y VENTA DE APARTAMENTOS SE REDUJO 62%<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiKP2a9bBT1wRTELgu6K2kCb8BPPU0yNDaGzyF3hOhnnMnWiCM95_w5ileA4vBVk7Zx77vbCgypRZK52WNHaAQUHdz7L9BAIZdwbQpgR8Uy9FicustMIXzIEoFwFzTFxSnkZwJsRTevxC0T/s1600/EDIFICIIOS+ARTICULO.jpg"><img style="display:block; margin:0px auto 10px; text-align:center;cursor:pointer; cursor:hand;width: 320px; height: 210px;" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiKP2a9bBT1wRTELgu6K2kCb8BPPU0yNDaGzyF3hOhnnMnWiCM95_w5ileA4vBVk7Zx77vbCgypRZK52WNHaAQUHdz7L9BAIZdwbQpgR8Uy9FicustMIXzIEoFwFzTFxSnkZwJsRTevxC0T/s320/EDIFICIIOS+ARTICULO.jpg" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5716575176740455618" /></a><br />MAYELA ARMAS H. | EL UNIVERSAL<br />Lunes 5 de marzo de 2012 12:00 AM<br /><br />VIVIENDAS | Valor promedio del metro cuadrado de las unidades es Bs 7.468<br /><br />El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, señala que el resultado que tuvo el mercado el pasado año incidió fuertemente la reforma de la Ley de Arrendamientos.<br /><br />El pasado año se registraron 8.346 operaciones en el mercado inmobiliario, cuando en 2010 fueron 7.980 (Archivo)<br /><br />En 2011 las operaciones de compra y venta de apartamentos tuvieron un leve repunte por el impulso del mercado secundario, sin embargo, esas transacciones fueron menores a las registradas en 2006 y 2007, que fueron los períodos de boom de la actividad inmobiliaria. <br /><br />Las cifras de las firmas Cinpro y Tir Inmobiliarios, muestran que en 2011 se realizaron 8.346 operaciones de adquisiciones de viviendas en el Área Metropolitana de Caracas, lo que refleja un aumento de 5% respecto a 2010, cuando se hicieron 7.980 transacciones. <br /><br />Pese a la recuperación, esas operaciones del pasado año distan de las concretadas en otros períodos como el de 2006, cuando se efectuaron tanto en el mercado primario como en el secundario 21.965 ventas de apartamentos. Esto evidencia que en cinco años el mercado tuvo una reducción de 62%. <br /><br />El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini, señala que "en el resultado que tuvo el mercado el pasado año incidió fuertemente la reforma de la Ley de Arrendamientos. Aquellos que tienen apartamentos desocupados prefieren vender y no alquilar. Esa situación genera una reactivación del mercado secundario, pues en el mercado primario lo que se está realizando es lo que ya previamente se compró". <br /><br />De hecho, el estudio realizado por las dos firmas muestra que las operaciones de compra y venta de viviendas viejas (mercado secundario) repuntó en promedio 10%. <br /><br /><span style="font-weight:bold;">Limitaciones</span> <br /><br />Aunque en 2011 hubo un leve repunte, todavía hay aspectos que impiden que el mercado vuelva a los niveles de hace cinco años como la oferta limitada y el ingreso familiar. <br /><br />El informe de las firmas detalla que las operaciones de compra y venta en el mercado primario bajaron 11%, de manera que fueron pocos los que adquirieron viviendas nuevas. Las modificaciones legales iniciadas en 2009 han llevado a las constructoras a bajar el ritmo de producción de unidades y solamente se ejecutan proyectos iniciados en ejercicios pasados. <br /><br />El director de Datanálisis, Luis Vicente León, explica que "la oferta de inmuebles sigue contraída y eso restringe cualquier crecimiento, toda vez que el aumento en la oferta de las viviendas es inferior al crecimiento poblacional. Además, los constructores sienten temores por las expropiaciones y por la comercialización". <br /><br />Agrega que hay más elementos que inciden como los ingresos. "La recuperación del gasto no se ha traducido en aumentos reales del ingreso, ha sido moderado y por debajo del esfuerzo hecho por el Gobierno". <br /><br />Comenta que "adicionalmente las familias pese a recibir más dinero dejan de lado las compras costosas y riesgosas, y la compra de una vivienda es una inversión alta y a largo plazo, que compromete el futuro. Si ese futuro no está muy claro, se afectan las compras". <br /><br /><span style="font-weight:bold;">Precios </span><br /><br />A la par que las operaciones en 2011 subieron 5%, los precios de los apartamentos (metro cuadrado promedio) se elevaron 13%, aunque ese ajuste fue menor al de los años 2006 y 2008. <br /><br />Los datos de Cinpro y Tir Inmobiliarios indican que el valor del metro cuadrado en el Área Metropolitana se ubicó en 7.468 bolívares, mientras que en 2010 era de 6.637 bolívares. <br /><br />Los inmobiliarios aseguran que actualmente se está registrando una estabilización en los precios de las viviendas y ya no se presentan los saltos de años anteriores. Por ejemplo, en 2006 los costos de los apartamentos llegaron a registrar incrementos de hasta 38%.Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-58388691446471519182011-12-18T08:07:00.010-04:302011-12-19T18:03:18.474-04:30COMO SER EMPRESARIO INDEPENDIENTE Y NO MORIR EN EL INTENTO<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj5R5XPz5Al-lWJXTAA8B0HB-TLmTBGNodzDuCB-yv_hnHauu6scQn5qCwAzoRQqIDNUl7wmG0mgTxEcg57qXvyvxYcNExmOELlxM12XQunJ8EQLJd6ZIwhtVFYazafRR2mWx_Xcn-o5uXe/s1600/MAQUETA.jpg"><img style="float:left; margin:0 10px 10px 0;cursor:pointer; cursor:hand;width: 134px; height: 200px;" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj5R5XPz5Al-lWJXTAA8B0HB-TLmTBGNodzDuCB-yv_hnHauu6scQn5qCwAzoRQqIDNUl7wmG0mgTxEcg57qXvyvxYcNExmOELlxM12XQunJ8EQLJd6ZIwhtVFYazafRR2mWx_Xcn-o5uXe/s200/MAQUETA.jpg" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5687970385909638210" /></a><br /><br /><br />Por: Alejandro Wills de Vivareal. Extraido del Blog: Inmobigar Inmobiliaria<br /><br />La mayoría de los corredores inmobiliarios son pequeños empresarios independientes cuyas compañías pueden verse expuestas a riesgos, tanto financieros como de otra índole. Es doloroso ver cómo el trabajo de años invertidos en construir y sostener una empresa puede venirse abajo súbitamente, o peor aún, descubrir que el exterior brillante y sólido en apariencia no tenía ningún soporte, y era un puro cascarón vacío. Es triste tener que reconocer que este ultimo es el más común de los casos. Reflexione, analice y reajuste la gestión de su empresa con algunas medidas prácticas.<br /><br />Si bien la educación financiera de cada gerente de empresa determina en gran medida el éxito de la misma, hay muchos otros factores que pueden estar minando su desempeño: asuntos emocionales, malos hábitos, vicios y formas incorrectas de pensar y entender el negocio. La organización del tiempo y de la información también desempeñan un papel preponderante en el crecimiento económico. Construir un sistema sostenible de agregación de valor debería ser su objetivo general, y hay muchas maneras de lograrlo, aún sabiendo sólo lo básico.El primer punto que merece atención es el análisis y proyección del flujo de caja. La empresa se alimenta de lo que recibe, y si un empresario de bienes raíces no tiene claridad sobre cómo se comportan sus ingresos, vivirá en una incertidumbre inmanejable. Las proyecciones de flujo de caja se deben hacer mes a mes, considerando todos los costos y gastos adecuadamente y tanto como le sea posible discriminándolos por actividad, de forma que haya una manera fácil de saber cuáles actividades son rentables y cuáles no.<br /><br />Por ejemplo, tener a alguien todo el día mostrando inmuebles puede ser una actividad muy poco rentable, si los potenciales compradores o arrendatarios no saben exactamente lo que quieren y solo están “dándose una idea”. Por eso es importante ofrecerle a los clientes tanta información como se pueda y con tanto detalle como se requiera, preguntándoles de diversas maneras sobre sus hábitos, sus necesidades, la composición familiar y todos los factores que incidan en la compra. De esa forma, y teniendo un buen inventario de inmuebles, un corredor de finca raíz podrá seleccionar adecuadamente lo que necesita su cliente y con apenas tres visitas debería poder cerrar una venta. Por otra parte, tener a alguien todo el día firmando contratos de corretaje con clientes puede ser rentable justamente porque permite manejar la oferta del modo en que hemos propuesto arriba. Cada inmueble conseguido como parte del inventario representa un valor para la empresa, que ella agrega a la oferta hacia el cliente. La labor del agente inmobiliario no consiste en ofrecer las propiedades más caras para que las comisiones se agranden, sino en asesorar a quien tiene necesidad de vender o comprar para que pueda hacer el mejor negocio posible, uno en el cual todas las partes involucradas ganen.<br /> <br />No se parta la cabeza...<br /> <br /><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjG2rrDVAzbIEJ8n6UBifUT48fjEzC6mkjmBUIPOfG098s6FuZ7211WKTgfiPoCWCmjOI55tgWQlwVUwduF9ElvF_Bn2MeRFJi8VwWVmEnYU1SfNBArw64X-ob0p5YynMg3G0BxFI_ZGhP8/s1600/CABEZA+PARTIDA.jpg"><img style="float:left; margin:0 10px 10px 0;cursor:pointer; cursor:hand;width: 200px; height: 200px;" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjG2rrDVAzbIEJ8n6UBifUT48fjEzC6mkjmBUIPOfG098s6FuZ7211WKTgfiPoCWCmjOI55tgWQlwVUwduF9ElvF_Bn2MeRFJi8VwWVmEnYU1SfNBArw64X-ob0p5YynMg3G0BxFI_ZGhP8/s200/CABEZA+PARTIDA.jpg" border="0" alt=""id="BLOGGER_PHOTO_ID_5687970583847374450" /></a><br /><br />Ahora bien, hacia adentro de la empresa, cada inmueble del inventario trae consigo unas consideraciones financieras clarísimas: si se recibe en consignación un inmueble de 100 millones, por ejemplo, sería totalmente ridículo gastar más del 2% de ese valor, es decir 2 millones de pesos, en tiempo, esfuerzo o insumos para venderlo. Y sin embargo, cuando el inventario de inmuebles es reducido, a veces pasa que en el afán de vender, el inmobiliario gasta incluso más que eso, sin hacer un plan previo, y a veces sin asegurar la comisión.<br /><br />Detrás de esas fallas financieras siempre hay modelos mentales fallidos: “Unas por otras” o “lo que se pierde hoy se gana mañana” no son modelos de negocios, sino visiones del mundo que parten de la concepción medieval de la “rueda de la fortuna” a la cual todos estamos atados: mientras que unos suben, otros bajan. Pero la verdad es que un inmueble que lleva seis meses en consignación y no encuentra cliente debe tener un problema de precio, de condiciones o de índole jurídica, y lo que se pierda luego de tres meses de “mostrarlo y mostrarlo” sencillamente son pérdidas, no oportunidades, ni tiquetes de lotería. Para mostrar inmuebles se hicieron los portales digitales, en donde el cliente potencial adquiere toda la información y forma un criterio claro de sus opciones de compra.<br /><br />Recuerde que la pequeña y mediana empresa es el motor económico del país: contribuya a hacerlo crecer, y no a dar pérdidas.<br /><br />Fuente: Vivareal<br />Fotos por JD Hancock y trindade.joaoUrbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-18572264935424177372011-12-11T07:20:00.002-04:302011-12-11T07:25:09.122-04:30El Estado fija más controles a la construcción privada de casas<a href="http://static.eluniversal.com/2011/12/11/11019358_copia.jpg.520.360.thumb" onblur="try {parent.deselectBloggerImageGracefully();} catch(e) {}"><img style="float:right; margin:0 0 10px 10px;cursor:pointer; cursor:hand;width: 520px; height: 347px;" src="http://static.eluniversal.com/2011/12/11/11019358_copia.jpg.520.360.thumb" border="0" alt="" /></a><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">MAYELA ARMAS H. | EL UNIVERSAL. Domingo 11 de diciembre de 2011 12:00 AM</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Las constructoras necesitarán carta aval del Ministerio de la Vivienda para iniciar las obras y dar una fianza por el 100% del valor del proyecto.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Desde 2009 el Gobierno ha estado armando un cerco a la construcción privada de viviendas mediante leyes y resoluciones, y esas acciones han tenido como resultado: una menor ejecución de casas y una caída en el número de permisos.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Esta semana la Asamblea Nacional aprobó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y a ese marco legal se suman otros como la Ley de Arrendamientos, la Ley de Tierras Urbanas, la resolución que prohíbe el cobro del índice de precios al consumidor en la preventa y los decretos de expropiaciones de desarrollos habitacionales.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Ante ese entorno de más regulaciones, el sector privado también se ha tenido que enfrentar a una menor disponibilidad de insumos, que ha limitado su actividad. Este año, el Estado (que controla 90% de la producción de cemento y cabillas) fijó prioridades en la distribución y la mayor parte de los materiales han sido para proyectos del sector público, de manera que los privados están recibiendo menos productos.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Y por las normas y la menor disponibilidad de insumos, las viviendas paralizadas por los privados al cierre del tercer trimestre de 2011 llegaron a 43.000, cuando hace un año eran 25.000 casas. Las unidades sin iniciar (que tienen permisos, pero no se han podido empezar por diferentes factores) ascienden a 116.000, mientras que el pasado año eran 112.000 soluciones.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Los inmobiliarios señalan que se avanzará con aquellos proyectos que ya tienen la permisología y los servicios, y agregan que las obras nuevas serán pocas. La menor producción a futuro se observa con los permisos, que al cierre del tercer trimestre de este año tuvieron una caída de 20,5%.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><b>Inicio de las regulaciones.</b></span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Hace tres años comenzaron las restricciones al mercado inmobiliario. En junio de 2009, el para entonces Ministerio de Obras Públicas prohibió la aplicación del índice de precios al consumidor en la preventa de inmuebles, lo cual obligó a las constructoras a realizar una revisión de los contratos.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span><span style="font-size: 11pt; font-family: Arial; ">A partir de ese momento, las operaciones en el mercado primario empezaron a mermar.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Pero el Estado siguió con las acciones, y aunado a la prohibición se reformó la Ley de Acceso a los Bienes y Servicios para fijar medidas preventivas sobre los bienes inmuebles cuando se detecten abusos de las constructoras y promotoras.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Las regulaciones a lo largo de ese ejercicio continuaron en ascenso. En el último trimestre del año 2009 se aprobó la Ley de Tierras Urbanas, la cual declara de utilidad pública e interés social todas las tierras sin uso. Allí se limita la disposición (venta) de los terrenos y se indica que el Estado tiene un derecho de preferencia.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">En el ejercicio de 2010 no se aprobaron nuevas leyes, pero sí fueron constantes las amenazas al sector hasta que en noviembre de ese año se autorizó la expropiación y ocupación de 57 desarrollos habitacionales en varios estados, bajo el argumento de que las constructoras incumplieron con las normativas y se retrasaron en la entrega de los proyectos.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">De esos desarrollos ocupados, el 59% todavía se encuentra en ejecución.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><b>Sigue el cerco.</b></span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">En este 2011 las regulaciones al sector privado aumentaron con la reforma de la Ley de Arrendamientos y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. En ambos instrumentos las constructoras necesitan cumplir con más pasos para poder iniciar la construcción de casas.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">En la Ley de Alquileres, las empresas están obligadas a destinar un porcentaje de las viviendas al arrendamiento y por esa obligatoriedad, las constructoras ahora tienen que informar al Ministerio de la Vivienda la cantidad de unidades a realizar, y sin una carta aval del despacho no se puede iniciar los desarrollos. Adicionalmente, el Ejecutivo designará las casas que se alquilarán y calculará la renta a cobrar.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Aunado a esos pasos, ahora se añaden las exigencias de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Ese instrumento, dice el Gobierno, surgió por las irregularidades en la construcción casas que llevó a las ocupaciones del pasado año.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">La Ley crea una dirección especial en el Ministerio de la Vivienda que conformará un registro de constructoras y revisará los contratos de preventa.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Por lo tanto, las empresas al iniciar las obras, más allá de los permisos municipales y ambientales y la tramitación de los servicios, tienen que pasar previamente por el despacho de Vivienda y presentar una fianza equivalente al 100% del valor de la obra, lo que a juicio de las empresarios es imposible, porque no tienen músculo financiero para dar esa garantía.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Las constructoras, además, tienen que terminar las viviendas en un plazo de 24 meses y si hay retrasos se tienen que indemnizar a los compradores por cada día de retardo. Los inmobiliarios consideran que ese lapso no se puede cumplir ante las fallas de los materiales.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Las empresas que incumplan deberán pagar multas de hasta 2.500 unidades tributarias.</span></p>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-21922444845301640182011-12-10T19:20:00.002-04:302011-12-10T19:23:12.405-04:30Estiman que leyes inmobiliarias anularán la inversión privada<a href="http://images.eluniversal.com/2011/12/10/11017885_copia.jpg.520.360.thumb" onblur="try {parent.deselectBloggerImageGracefully();} catch(e) {}"><img style="display:block; margin:0px auto 10px; text-align:center;cursor:pointer; cursor:hand;width: 520px; height: 347px;" src="http://images.eluniversal.com/2011/12/10/11017885_copia.jpg.520.360.thumb" border="0" alt="" /></a><br /><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size: 11pt; font-family: Arial; ">MAYELA ARMAS H. | EL UNIVERSAL, S</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">ábado 10 de diciembre de 2011</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">12:00 AM</span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Constructores aseguran sólo el sector público fabricará casas.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Los inmobiliarios indican que con las nuevas leyes el Estado tiene una vía para fijar los precios de las viviendas nuevas.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">En dos meses la Asamblea Nacional aprobó las leyes que le permiten al Estado controlar los alquileres y el mercado primario de viviendas.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Esta semana el Parlamento sancionó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, cuyo objeto es regular la preventa de inmuebles y ante el contenido de ese texto, los constructores aseguran que la inversión privada en el sector se anulará.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">El nuevo marco indica que las empresas para poder iniciar un proyecto tienen que cumplir con nuevos pasos, entre los que se encuentra la constitución de una fianza equivalente al 100% del valor de la obra. Adicionalmente, una dirección adscrita al Ministerio de la Vivienda se encargará de revisar los contratos de venta y preventa y los precios de las unidades habitacionales serán supervisados por ese nuevo ente estatal.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">El presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Juan Francisco Jiménez, señala que "ese es un instrumento que cierra la inversión privada en la construcción de casas. Este texto, sumado a los anteriores, le pone un candado a la actividad privada, que progresivamente ha venido cayendo, y ahora irremediablemente llegará a ser nula. Por esa vía desaparecerá la inversión privada en vivienda y todo el peso en la producción de casas quedará en el sector público".</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">En el tercer trimestre del año la construcción creció 10%, pero ello fue gracias a la gestión pública, porque la construcción privada se desplomó 12% por la falta de insumos básicos y la inseguridad jurídica.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini, reitera que este nuevo marco legal desestimula la producción de casas. "Será arriesgado y complicado construir viviendas", y al igual que Jiménez, considera que "el Gobierno será el único que fabricará casas y lo que habrá serán contratistas".</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Aunque al cierre del tercer trimestre del año, los privados terminaron 39.500 soluciones habitacionales, el número de unidades paralizadas (proyectos que comenzaron y se detuvieron por falta de insumos, entre otros factores) creció a 43.000 y las casas sin iniciar ya ascienden a 116.000.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Martini asegura que ante el entorno que existe, los proyectos nuevos serán escasos.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Condiciones</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">La Ley contra la Estafa Inmobiliaria detalla que las empresas en los contratos de preventa tienen que notificar el precio de venta de las viviendas en proceso de construcción y el mes y año de inicio y terminación de las obras, en ningún caso la culminación podrá excederse de los 24 meses cumplidos a la firma del contrato. De igual manera, deben incluir características de las unidades y plazo máximo de protocolización.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Si hay retardos en la entrega de las viviendas, las empresas indemnizarán a los compradores y la compensación fijada es de 2 Unidades Tributarias (152 bolívares) por cada día de atraso en la entrega del inmueble. Además deberá cancelar los cánones de arrendamiento en que incurran los compradores.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Juan Francisco Jiménez indica que "por las exigencias, los proyectos se terminarán con dificultad. La ley penaliza los retrasos en la ejecución sin tomar en cuenta el suministro de insumos básicos". Aquiles Martini complementa y agrega "los desarrollos no se pueden terminar en un plazo de dos años como dice la ley. Los permisos de los entes oficiales tardan, a lo que ahora se suman los problemas con los productos".</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Ambos voceros consideran que uno de los aspectos que más preocupa del marco legal es la fianza por el 100% del costo del desarrollo. Expresan que ninguna institución otorgará una garantía por ese monto y apuntan que los seguros tampoco darán dichas fianzas por las limitaciones que contempla la Ley de la Actividad Aseguradora.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Martini estima que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria será una vía que tendrá el Estado para regular los precios de las viviendas nuevas.</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">El texto dice que el precio de venta tomará en cuenta el valor del terreno, costo total de la obra, costos financieros y los servicios de urbanismos.</span></p>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6365804742930206328.post-28175708263843845392011-12-09T19:04:00.002-04:302011-12-09T19:16:02.481-04:30Fijan indemnizaciones por atrasos en entregas de casas<a href="http://static.eluniversal.com/2011/12/09/11012622_copia.jpg.520.360.thumb" onblur="try {parent.deselectBloggerImageGracefully();} catch(e) {}"><img style="float:left; margin:0 10px 10px 0;cursor:pointer; cursor:hand;width: 520px; height: 321px;" src="http://static.eluniversal.com/2011/12/09/11012622_copia.jpg.520.360.thumb" border="0" alt="" /></a><br /><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial"><br /></span></p><p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Asamblea Nacional aprobó ayer la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Las constructoras tendrán que consignar una fianza equivalente al 100% del valor de la obra.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">EL UNIVERSAL, </span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">Viernes 9 de diciembre de 2011</span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; ">La Asamblea Nacional aprobó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y ahora los contratos de preventa serán revisados por un ente estatal y las constructoras tendrán que indemnizar a los compradores por los retrasos en la culminación de los desarrollos habitacionales.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">El texto señala que tiene como objetivo "regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de las soluciones habitacionales".</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Para controlar el mercado inmobiliario el Ministerio de la Vivienda deberá crear la Dirección de Seguimiento y Control en la Construcción de Viviendas y esta instancia tendrá entre sus funciones la creación del registro nacional de constructoras, promotoras y demás organizaciones dedicadas a la producción de viviendas, así como la revisión de los contratos de venta y preventa destinados a viviendas en proceso de construcción y construidas.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">La Ley indica que los contratos tendrán que incluir: precio de venta de las viviendas en proceso de construcción y el mes y año de inicio y terminación de las obras, en ningún caso la culminación podrá excederse de los 24 meses cumplidos a la firma del contrato. Los diputados en esta disposición añadieron un aparte que indica que "por razones de fuerza mayor se podrá extender el lapso si hay acuerdo entre las partes (constructor y comprador)".</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">En los contratos también serán incorporados los requisitos exigidos por los operadores financieros, características de las viviendas (materiales usados en la construcción) y plazo máximo de protocolización. Según el instrumento, "no se permitirán cuotas que impliquen la aplicación del índice nacional de precios al consumidor".</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">El texto explica que el precio de venta tomará en cuenta el valor del terreno, costo total de la obra, costos financieros y los servicios de urbanismos.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">De acuerdo a lo indicado en el instrumento, "el retardo en la entrega de las viviendas en proceso de construcción obliga a las empresas a indemnizar al comprador con una suma proporcional al tiempo de retardo, siendo el valor de 2 Unidades Tributarias (152 bolívares) por cada día de atraso en la entrega del inmueble. Además cancelará los cánones de arrendamiento en que incurran los compradores durante el tiempo que dure ese retardo".</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Más exigencias</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Para el inicio de las obras, las constructoras deben presentar ante la Dirección de Control "una fianza bancaria otorgada por una entidad financiera. El monto de la fianza debe ser el equivalente al 100% del precio total de la obra y por el tiempo de ejecución de la mismo la fianza debe ser presentada antes del inicio de la obra".</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Las sanciones por el incumplimiento de la norma oscilan entre 10 y 250 Unidades Tributarias (760 y 19.000 bolívares). Y si hay estafas se contempla prisión entre 12 y 18 años.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Ante lo previsto en el marco legal, los inmobiliarios aseguran que aumenta la incertidumbre en el sector y expresan que uno de los aspectos que impactará más es la fianza.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">El presidente de la Comisión de Administración y Servicios, Diosdado Cabello dijo a AVN que "ya no se seguirán dando facilidades a los estafadores pues, con el instrumento legal, se abre un espacio para frenar definitivamente a aquellos que se dedican a construir viviendas y estafan a quienes hacen uso de su sistema".</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Carlos Hurtado, vocero de la organización Clase Media Socialista, indicó que "este marco legal es necesario" y destacó que esta iniciativa legislativa surgió luego de las estafas que se registraron en 2010.</span><span class="Apple-style-span" style="font-family: Arial; font-size: 15px; "> </span></p> <p class="MsoNormal" style="text-align:justify"><span style="font-size:11.0pt; font-family:Arial">Aunque aseguró que fue beneficioso que el Estado asumirá el control de algunas desarrollos habitacionales, admitió que "ha habido lentitud en la terminación de las obras, pero ello ha sido por la situación del país, hay otras prioridades como la atención a los refugiados". Agregó que aquellos complejos que tenían avances de 30%, hoy están en 65%. MAH<o:p></o:p></span></p>Urbanista Martín A. Fernández Ch.http://www.blogger.com/profile/15451998654150217474noreply@blogger.com0