Fecha: 28/12/2016
Una de las metodologías empleadas
para valorar un inmueble es la Capitalización de las Rentas (también llamada
Método de los Ingresos), representada en la siguiente formula:
V = R / T
donde:
V
= valor del inmueble
R=
renta total anual (alquiler) potencial o efectiva
T
= tasa de capitalización.
La información sobre la renta
anual potencial de un inmueble se obtiene realizando una investigación de mercado
mediante las ofertas en alquiler de inmueble comparables al bien motivo de
estudio. Pero la tasa de capitalización
históricamente se ha establecido en función del tipo de inmueble, a saber: 9%
para casas unifamiliares, 12% para apartamentos y 14% para locales y oficinas,
las cuales estaban basadas en la antigua Ley de Inquilinato (ya derogada).
Para el caso que nos compete en
este artículo, actualmente existe una Ley de Regulación del Arrendamiento para
el Uso Comercial (Decreto Nº 40.418, de fecha 23/05/2014), la cual estable que
dicha tasa de capitalización puede ser hasta un máximo de 12% para cuando se
trate de inmuebles no nuevos (para inmuebles nuevos la tasa puede llegar hasta
20%).
Ahora bien, si se analiza el
mercado inmobiliario en las condiciones actuales puede calcularse la tasa, comparando
las rentas y los precios de venta (mediante un despeje en la fórmula básica). Como
resultado de un estudio realizado en distintas ciudades del país se obtuvo que
la tasa de capitalización promedio para locales comerciales es de 2,91%, con
una desviación estándar de 1,03%, que permitiría suponer un máximo de 3,94% y
un mínimo de 1,88%. Estas tasas se encuentran muy alejadas de la que
tradicionalmente se vienen aplicando.
Estas cifras son consecuencia de
distintos factores derivadas de la crisis económica actual, que afectan a la
actividad comercial, tales como: alta inflación, inseguridad jurídica,
deterioro del poder adquisitivo de la población, disminución del volumen de
venta, entre otros; produciendo en consecuencia un desequilibrio entre la
relación de valor de un local comercial y su canon de arrendamiento justo que
le debería corresponder.
Los precios han pretendido seguir
aumentando en función de la inflación o de su valor en dólares americanos (del
boom experimentado hace 10 años), pero que en los últimos seis meses han tenido
una reducción importante de su velocidad de crecimiento. Y por otra parte, el
alquiler ha crecido a un ritmo mucho menor porque las actividades comerciales
han sido afectadas por la crisis económica, deteriorándose su poder de pago de cánones
más altos.
En algunos casos que hemos
asesorado para determinar el canon de arrendamiento aplicable a los locales
comerciales en edificaciones de más de 30 años, ubicados en zonas de intensa
actividad comercial, aplicando la metodología establecida en la actual Ley de
Regulación de Arrendamiento para inmuebles comerciales, el propietario ha
tenido que negociar a una tasa de capitalización que no supera el 1,5%, con el
propósito de no causar un fuerte impacto al inquilino y cuidar la relación contractual,
en perjuicio de la rentabilidad justa del inmueble y no tenerlo desocupado.
La situación actual del mercado
inmobiliario de locales comerciales refleja a una disminución de la demanda
para la compra y/o el arrendamiento, y en contraposición, existe una gran cantidad
de inventario de este tipo de inmueble como producto de la construcción de nuevos
desarrollos inmobiliarios orientados a resguardar la liquidez monetaria para
protegerla de la alta inflación y del control cambiario.
En la siguiente tabla (cálculos propios), podrá apreciarse los resultados obtenidos para una muestra de localidades donde se estimaron la tasa de capitalización promedio para locales comerciales. Las diferencias existentes dependen de la particular dinámica de mercado en cada lugar, es decir, en donde existe un mejor mercado de alquiler se obtiene una tasa más alta.
