Por:
Martín A. Fernández Ch.
Especialista
en estudios de mercado inmobiliario
Director
socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.
@tirinmobiliario,
@martinfch
Fecha:
22/02/2019
En respuesta
a las inquietudes que se han presentado recientemente en relación a los precios
inmobiliarios, señalándose que están rebotando al alza y que algunos han
manifestado que ahora los vendedores están imponiendo los precios, expongo en
este artículo mi opinión al respecto.
· Es cierto que estamos cada vez más cerca de cambios importantes,
lo cual ha producido una expectativa de bienestar en la situación económica y
social del país. Este nuevo panorama ha promovido, por los momentos, la esperanza
de una mejoría de los precios inmobiliarios, provocando en los propietarios una
actitud hacia el alza. Sin embargo, a pocos días de iniciado el año y por lo reciente de dicho
cambio, sería arriesgado estimar (o afirmar) que este sea un comportamiento
generalizado y que su crecimiento sea significativo.
Dicho cambio
hará que las condiciones del país mejoren, pero para ello se necesita implementar
importantes políticas: reestructuración de las instituciones del Estado, reconstrucción
de la industrias básicas (incluyendo la petrolera), inversión en todos los
sistemas de servicios básicos (primordialmente salud, educación, agua y
electricidad), políticas eficientes para mejorar sustancialmente la
agroindustria y la ganadería, revisión y la reestructuración de la deuda,
política cambiaria y la implementación de una política monetaria adecuada para frenar
la hiperinflación, entre otras. La profundidad de la crisis hace suponer que
los resultados de estas políticas se distribuirán en el tiempo, con mayor realce
hacia el mediano y largo plazo. Y el mercado inmobiliario se afectará
positivamente en la medida que se obtengan buenos resultados.
· Los
precios son el resultado de una conjugación entre la oferta y la demanda. Si la
oferta de inmuebles supera a la demanda, los precios bajan. Si la demanda
mejora, los precios subirán. Esta Ley de la oferta y la demanda es la que rige
en el mercado de cualquier bien y servicio.
En el
mercado inmobiliario actual, para que los precios se recuperen la demanda
efectiva debe reactivarse. Esto sucederá si: aumenta el tamaño de dicha demanda,
se mejora el poder de compra y, por último, que exista para el inversionista una
perspectiva clara de una mejoría (a corto, mediano y largo plazo) de la situación
país, que le permita intuir una tendencia al alza de los precios en el futuro y
así poder obtener un atractivo retorno de la inversión. Estos tres aspectos aún
no se presentan de forma clara, lo que existe hasta el momento son
especulaciones.
Por otra
parte, actualmente se presenta una importante acumulación de ofertas, producto
de dos situaciones: los que emigraron que desean vender sus inmuebles y los nuevos
proyectos construidos que aprovecharon la alta liquidez existente en la
economía. Por ejemplo, en el caso de oficinas en el Área Metropolitana de
Caracas existe un total de 387.062 m2 disponibles en proyectos y se
estima una vacancia de 112.261 m2 en edificios corporativos ya en
funcionamiento, cuyo tiempo de absorción en el mercado supera los 20 años; y en
el caso de centros comerciales, se estima que existe un superávit superior a
los 200.000 m2, los cuales serán absorbidos cuando el nivel de
consumo (en términos reales) de los visitantes a éstos espacios aumente más de
12 veces. En el caso de viviendas multifamiliares éstos niveles de ofertas no
son tan relevantes, porque los inversionistas/promotores se enfocaron más hacia
las oficinas y comercios, pero se encuentran una cantidad de proyectos que
resaltan por su contraste con la situación adversa presente que impide una activación
de la demanda.
En
síntesis, actualmente en el mercado presenta un importante desequilibrio entre
la oferta y la demanda y se prevé que continúe con la tendencia a la baja, o
que quizás este año se estanque, como producto de la nueva perspectiva de
cambio, para que comience a recuperarse de una manera moderada en los próximos años.
Es necesario, para sincerar las expectativas de precios, que se deben tomar
como referencia diferentes ciudades importantes de otros países, donde las
economías se encuentran estables y que, dependiendo de nuestra evolución, podamos
llegar a ubicarnos en sus niveles (oficinas entre US$ 3,000/m2 – US$
3,500/m2, locales comerciales entre US$ 3,000/m2 – US$ 5,000/m2).
· Históricamente,
en nuestro país no se tienen ejemplos de cambios abruptos de los precios de un
año a otro. En el caso de las oficinas, el incremento más alto del “precio
promedio”, en términos reales, ocurrió en el año 2006, el cual fue de 86% con
respecto al año anterior, seguido por el incremento en el año 1998, que fue de
50%; sin embargo, dichos incrementos no fueron recurrentes en los años
subsiguientes, más bien se presentaron bajas en los precios o estancamiento. Es
decir que, para el caso actual, esta situación podría producir una inflexión al
alza en contraposición a la tendencia a la baja que se viene presentando, pero será
finalmente el mercado quien tendrá la última palabra para fijar los precios, dominando
así a las reacciones emocionales presentes en los últimos días.
· Por último, quien considere que el mercado inmobiliario se encuentra disociado de la economía general de un país, no ha entendido lo sucedido en los último 20 años. En mis conferencias y presentaciones he resaltado que los promotores y corredores inmobiliarios deben preocuparse de cómo "vender", y no estar enfocados en los niveles de precios. Y que para vender deben diseñarse estrategias innovadoras y eficientes para lograr el éxito, para lo cual es necesario investigar sobre experiencias recientes de otros países que sobrellevaron situaciones similares de crisis inmobiliarias, como fueron EEUU y España.
FIN
