Autor. Martín A. Fernández
Fecha de edición: 05/06/2019
En este artículo se expone, de
forma general, el proceso para valorar un galpón industrial, con el propósito de
fijar el valor justo de mercado (que no necesariamente deberá coincidir con el
precio final que se logre pactar en una negociación, pero que deben estar
cercanos).
¿Cuál es la metodología para valorar galpones?
Para valorar una propiedad
inmobiliaria existen tres enfoques metodológicos principales, a saber:
Capitalización de la Renta, Costo y Mercado.
El método de Capitalización de la
Renta determina el valor de un inmueble en función de la capacidad del inmueble
de generar ingresos por arrendamiento. Esto significa que el valor de un
inmueble dependerá directamente del canon de arrendamiento que se le pueda
aplicar y de la tasa de capitalización (Cap Rate, que es una especie de tasa de
interés de descuento de un flujo de caja infinito). Dicho canon de
arrendamiento y tasa de descuento debe determinarse por un estudio de mercado
de alquileres. Este enfoque es aplicable para valorar un galpón industrial,
pero su eficiencia dependerá de la cantidad y calidad de información
referencial (ofertas de arrendamiento), y también de lo comparable sea dicha
información con el galpón industrial motivo de estudio.
El segundo método “Costo”,
consiste en valorar sus componentes inmobiliarios (terreno y construcción) por
separado. El terreno se valora en función de un estudio de mercado de ventas
(transacciones registradas y ofertas de ventas), el cual implica investigar y
obtener una muestra de datos lo suficientemente parecida (principalmente que
tengan zonificación industrial) con el
inmueble a valorar. La construcción se valora calculando su costo de reposición
a nuevo (costos directos e indirectos de construcción) y se le aplica una
depreciación (los tasadores empleamos el método Ross-Heidecke, que considera la
edad y el estado de mantenimiento del inmueble). Finalmente, al obtener los
valores por separado de los referidos componentes inmobiliarios, se suman y se
determina el valor del galpón como un todo.
El último método, Comparación
Directa o Mercado, comprende realizar un análisis del mercado de galpones
industriales (transacciones registradas y ofertas de ventas) similares con la
propiedad a valorar. Al realizar un análisis estadístico de dicha información
se obtienen distintos indicadores de precios (mínimo, intermedio mínimo, mediana,
intermedio máximo, máximo, y promedio aritmético) que permiten orientar al
analista en precisar el valor aplicable. Este análisis es el que determina un
valor más aproximado al precio de una transacción inmobiliaria. Ahora bien,
debido a que este análisis comprende el procesamiento de información medida por
valores unitarios (US$/m2) en función del área bruta de
construcción, debe tenerse cuidado con la comparabilidad entre los datos de la
muestra entre sí y, también, con la propiedad estudiada.
¿Cuál método generas mejores resultados?
Considerando que el mejor
resultado generado es aquel que se acerque al precio probable de negociación,
el mejor enfoque es el de Comparación Directa o de Mercado; luego seguiría el
de Capitalización de la Renta. Por otra parte, en la actualidad, donde el
mercado presenta características recesivas, el Método del Costo tiene una
aplicabilidad muy baja.
Ahora bien, todo dependerá de la
información o muestra que se logre conformar, la cual tiene que ser de calidad
y buena cantidad, para que permita ser sometida a un proceso de depuración
válido.
Existen casos donde, por las
características extraordinarias (ubicación, tipología de construcción y poca
información referencial de mercado), solo queda como opción emplear el Método
del Costo. En este caso hay que estar consientes que en momentos de recesión
inmobiliaria, este enfoque determina un valor final significativamente por
encima de un precio de transacción. Por experiencia e investigaciones
realizadas, se ha determinado que el valor de un galpón industrial obtenido por
el Método de Mercado es entre 30% a 40% del resultado de valor calculado por el
Método del Costo.
¿Qué significa que una muestra sea comparable?
Lo más importante para realizar
un análisis de mercado es la calidad de la muestra obtenida para procesar. Esto
consiste, no solo en obtener una buena cantidad de información (entre 10 y 20
datos) para poder tener opción de realizar una razonable depuración, sino
también que sea comparable con el inmueble en estudio.
La comparabilidad implica:
ubicación (que los datos se refieran a inmuebles de la misma zona o en zonas
industriales de conformación y deseabilidad parecidas), tipología del galpón
(existen varias: tipo depósito, diseñado para industria manufacturera de baja o
alta intensidad, centro de acopio y
despacho, diseño a la medida del usuario, entre otros), relación entre el área
de construcción y el área de terreno (se refiere al porcentaje de construcción
edificado) y las obras exteriores construidas (existen propiedades con
extensiones importantes de patios en concreto o asfalto, para estacionamiento
de vehículos de carga o como depósito a cielo abierto, que debe tener una
consideración particular al momento de valorar).
En síntesis, el secreto de un
buen análisis de mercado dependerá de la calidad de la muestra que se ha procesado.
Disyuntiva entre el valor de mercado y las expectativas del propietario.
El propietario desea vender su
propiedad industrial al precio más alto posible, lo cual es razonable porque es
una inversión que ha realizado. Sin embargo, tiene que entender que en momentos
de recesión económica el mercado no va a responder a sus expectativas. En la
actualidad, aunque este fenómeno se viene observando desde hace mucho tiempo, existe
lo que los tasadores llamamos una “depreciación por mercado”; es decir, con
base al valor de la propiedad por el Método del Costo (valor de reposición a
nuevo depreciado por edad y mantenimiento), el mercado ha castigado dicho valor
entre un 60% a 70%. Si el propietario necesita realmente vender dicho inmueble,
entonces tendrá que ajustar su precio de venta para que sea apetecible a uno o
varios potenciales compradores (que pueden ser inversionistas o industriales), en
caso contrario es mejor que arriende el inmueble y espere mejores momentos para
vender.
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FIN
