Autor: Martín A.
Fernández Ch., director de TIR INMOBILIARIOS S.C.
Fecha:
27/07/2023. Publicado en:
El mercado de
oficinas sigue en terapia intensiva.
Estar
en esta circunstancia médico-asistencial, comprende poca movilidad, vigilancia
permanente y mucha paciencia, porque no hay ventana que muestre si estas de día
o de noche; es decir, es vivir desorientado de manera permanente, con la
esperanza de que en algún momento lo bajen a la habitación, como muestra de
recuperación.
La
demanda natural y real por espacios de oficinas se origina por la creación de
empleo, lo cual no sucede en un país con muestras evidentes de recesión
económica, aunque se tiene la buena noticia de que en el 2022 mejoramos en el
PIB y que durante este año la economía seguirá mejorando, aunque no a los
parámetros esperados al inicialmente.
Según
nuestras investigaciones, lo interesante es que la demanda efectiva por
espacios de oficinas (área comercializada registrada) ha dejado de caer desde
el año 2021 y que comenzó con un leve crecimiento en el año pasado. Esto puede reflejar
un comportamiento asintótico y habrá que esperar si en el futuro se presenta un
alza significativa de la tasa de crecimiento. Esta leve mejoría ha provocado un
ligero aumento de los precios (calculados en términos reales) convenidos en las
transacciones formales, siendo su promedio, en el año 2022, de US$ 560/m2
para el Área Metropolitana de Caracas (AMC), lo que representa un 25% del
precio alcanzado en 1994, el cual fue de US$ 2,130/m2, y es solo el
20% del 2011, que fue el año del mejor precio histórico obtenido de US$ 2,800/m2.
Ahora
bien, el gran problema de este mercado es el exceso de inventario existente
(nuevos espacios construidos y la vacancia existente en las edificaciones
tradicionales), alcanzando una cantidad superior a 610.000 m2, siendo
el precio promedio de US$ 2,100/m2. En cuanto a la oferta en venta, en
el mercado secundario, totalizó más de 330.000 m2 y promedió US$
1,250/m2, un 40% por debajo de la oferta primaria, significando que
ésta sobre valorada. Esto figura, bajo otra perspectiva, que es necesario un
crecimiento del empleo en oficinas mayor a 67.000 personas, una proporción de
2% de la población actual del AMC, lo cual es poco probable que ocurra en el
corto plazo, ya que comprende que la población total debería crecer más del 4%
anual en los próximos 5 años, cuando la estimación realizada por el Instituto
Nacional de Estadística considera que crecerá a una tasa menor a 0,50% interanual.
Esto, nos lleva a suponer que la absorción del referido inventario será a largo
plazo.
En
síntesis, para que este mercado se reactive, el país tendría que tener unas
circunstancias macroeconómicas favorables y que perdure en el tiempo, como lo
ocurrido en los años 2011 y 2012, donde la inversión directa superaba los 5,700
millones de US$, la economía portuaria “no petrolera” presentó un fuerte
crecimiento, el desempleo por debajo del 7%, la inflación anual no superaba el
27%, la producción petrolera alcanzaba los 2.700.000 barriles diarios (según
PDVSA) y las ventas petroleras por año
promediaban los US$ 52.312 millones. En
fin, como dice el dicho popular “éramos ricos y no lo sabíamos”, aunque tuvimos
mejores años económicos en nuestra historia democrática.
Tradicionalmente,
este mercado era atendido según los estratos sociales de nuestra población. En
gobiernos anteriores, se diseñaron políticas e instrumentos financieros para
atender las necesidades de vivienda según el nivel socioeconómico. El Estado se
enfocaba a resolver el problema de vivienda a los niveles más bajos,
implementando sistemas de constructivos de interés social, tales como aquellas las
del Banco Obrero y los llamados “bloques de apartamentos”, proyectos
gestionados por el Ministerio de Obras Públicas, luego por el Ministerio de
Desarrollo Urbano a través del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con
el apoyo del Fondo Nacional de Desarrollo Urbano (FONDUR), entre otras
instituciones ya desaparecidas y que en la actualidad han sido sustituidas por
el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda.
En
el caso de la vivienda para la clase media, la construcción estuvo a cargo de
la empresa privada con el apoyo de políticas del gobierno que permitían
facilitar su construcción y el acceso a la compra por parte de la demanda,
creándose instrumentos financieros con bajas tasas de interés. Y el target alto
de la población, era atendido por la empresa privada y la banca privada
otorgando créditos con tasas más exigentes.
En
la actualidad, como consecuencia de la implementación por parte del Gobierno
Central de distintas leyes para proteger al consumidor, las cuales resultaron
contraproducentes para los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios,
mermaron la construcción a su mínima expresión, de este tipo de inmuebles dirigida
a la clase media. Sin embargo, durante los últimos 10 años se presentaron
circunstancias económicas que facilitaron el financiamiento para acumular
recursos, tales como: alta liquidez monetaria, sistemas de control de cambio,
devaluación de la moneda y alta inflación, lo cual indujo al universo del
empresariado a la adquisición de inmuebles, como manera para proteger su valor patrimonial.
Esto provocó un aumento de los precios hasta los niveles más altos vistos en el
mercado histórico, que incentivó a la construcción de proyectos en sectores de
niveles clases media – alta y alta. En un primer momento hubo facilidades de
crédito hipotecario, pero luego, la banca se fue debilitando y dichas
facilidades desaparecieron, dejando desolada a la demanda que se fue reduciendo
hasta los niveles actuales.
Con
base al estudio realizado por nosotros, la demanda efectiva de apartamentos en
el AMC, descendió de manera abrupta desde el año 2012, al igual que los precios
(medidos en términos reales). Pero en los años 2021 y 2022, esta curva se
comporta de forma asintótica, es decir, que los precios han dejado de
descender, lo cual es bueno. Ahora bien, el problema se presenta cuando miramos
la producción de apartamentos en zonas clasificadas como AA y AAA, entendiendo
que nos referimos a un nivel de alto target, resultando un inventario en el
mercado secundario de, aproximadamente, 300 unidades de vivienda con precios
promedio de US$ 1,378/m2, y en el caso de proyectos de construcción
(terminados y en ejecución) existen un total de 3.000 unidades, promediando un
precio de US$ 2,400/m2, un 74% por encima de la oferta de inmuebles
de segunda mano. Si consideramos cómo han sido las características históricas
del comportamiento de este producto inmobiliario, el panorama de absorción no
es para animarse. Según nuestras apreciaciones, tomando en cuenta que ocurran
cambios moderados y conservadores de la economía, dicho excedente del
inventario permeará lento y en el largo plazo.
Ahora
bien, para este caso, la situación es más flexible y moldeable si se diseñan e
implementan políticas de financiamiento que faciliten la adquisición de
vivienda, si consideramos que este target de la población puede sobrellevar un
financiamiento a tasas libre de mercado, ya que tiene mayor habilidad para
obtener mejores ingresos. Ahora bien, esto significa que nuestro sistema
financiero tiene que robustecerse en un país donde las reservas internacionales
se redujeron en casi un 70% en los últimos 10 años, minimizando el poder de
maniobra de las finanzas públicas.
En
el caso de un escenario favorable de manejo de recursos provenientes de
nuestros ingresos petroleros y del surgimiento de incentivos que mejoren los
ingresos de la población, así como la implementación de un programa de
financiamiento de adquisición de vivienda, se mejoraría la velocidad de venta y
absorción del referido excedente en los próximos 5 años. Pero si no es así, el
tiempo de colocación de éste tipo de producto inmobiliario será a más de 20
años.
El mercado por
espacios de uso industrial es optimista.
La
industria nacional ha sido impactada de manera negativa, debido a la fuerte
contracción del consumo, como consecuencia de la pérdida del poder de compra de
la familia venezolana, como consecuencia de la hiperinflación y a la
devaluación de la moneda. Para entender esta situación, consideremos como
referencia la relación entre el salario mínimo integral y el costo de la
canasta básica familiar: en el año 2013, con 3 veces el salario mínimo integral
se alcanzaba cubrir el costo de la canasta básica familiar, en la actualidad se
necesitan más de 680 salarios mínimos.
A
pesar de las dificultades, el sector empresarial expresa mejoras en sus
expectativas sobre el país, aunque han presentado una contracción del empleo de
su capacidad instalada, la cual siendo de 60% en el 2008, bajó a menos del 20% en
el 2019, y en la actualidad se encuentra algo por encima del 30%. También es
importante destacar que en el tiempo han mantenido su inversión en inventario y
en sus requerimientos operativos, con el propósito de conservar su capacidad de
respuesta ante posibles fluctuaciones de la demanda.
El
índice de confianza industrial ha mejorado de forma significativa desde el
2018, cuando se encontraba por debajo de -60%, hasta llegar a valores positivos
de casi 40% a finales del 2022, pero hay
que reconocer que al inicio de este año dicha confianza se ha reducido a -40%;
sin embargo, si observamos este comportamiento bajo una visión histórica se
puede concluir que la tendencia es a mejorar. Por ello, es que la remuneración
a sus trabajadores ha crecido en términos reales, lo cual es importante porque
ellos también pertenecen al conjunto de la demanda efectiva.
En
lo relativo específicamente al mercado inmobiliario, la demanda efectiva
experimentó un proceso leve de crecimiento desde el 2020 y los precios (en
términos reales) se han mantenido, reflejando en la actualidad un precio
promedio de US$ 140/m2 y, para el caso de las zonas industriales del
Este de Caracas, un promedio de US$ 372/m2. Por otra parte, hemos
determinado un alto nivel de vacancia en estos tipos de inmuebles (galpones,
edificios industriales, locales industriales y depósitos industriales),
presentándose una oferta en el mercado secundario de, aproximadamente,
1.060.000 m2 en venta en el AMC, con un precio promedio de US$ 630/m2,
lo cual implica la necesidad de una reactivación de la industria nacional y en
el consumo de los habitantes, que son quienes inducen a un aumento de la
producción.
Es
evidente que la velocidad de absorción del inventario actual de vacancia por
espacios industriales será a largo plazo y hay que considerar que deberá
esperar por la recuperación de la capacidad utilizada por la industria que aún
funciona. Ahora bien, esto no quiere decir que dichos espacios en oferta no
puedan emplearse en actividades relacionadas con la actividad industrial, como
es el almacenaje de productos terminados importados o nacionales, o como
centros de acopio de mercancías (seca o refrigerada) para su distribución territorial
a locales de venta al detalle, o para espacios de nuevas iniciativas de emprendimiento
relacionadas con este tipo de inmuebles. Pero es importante tener en cuenta que
todo dependerá de un crecimiento en el consumo de la población.
En síntesis, pensamos que la actividad industrial está dispuesta a mejorar y a crecer, lo cual está demostrado por las respuestas en las encuestas de coyuntura realizadas por CONINDUSTRIA, cuyos resultados he enunciado anteriormente, lo cual es favorable para el mercado inmobiliario industrial, bien sea en venta o en alquiler.
A manera de conclusión.
Los
resultados de estos estudios de mercado son reflejo de un análisis formal de
una base de datos, que si bien se ha reducido de manera importante, determina
indicadores estadísticos confiables que nos permiten reflexionar sobre el
comportamiento histórico y actual de los mencionados productos inmobiliarios,
así como también nos ayudan a visualizar su proyección en el tiempo. Hasta los
momentos, se concibe un panorama favorable para el caso de apartamentos
localizados en sectores AAA y AA y en espacios industriales, pero que para el
caso de las oficinas la mejoría será en un lejano horizonte.
FIN
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