Rentabilidad Estática de una Promoción Inmobiliaria

LUNES 6 DE SEPTIEMBRE DE 2010. Artículo obtenido de: http://gestinmo.blogspot.com/2010/09/rentabilidad-estatica-de-una-promocion.html

PUBLICADO POR JUAN FDEZ CAPARROS EN 12:09

El Estudio Económico de una promoción Inmobiliaria establece como diferencia entre ingresos y costes, los siguientes márgenes de resultados:

+ INGRESOS (VENTAS, RENTAS POR ALQUILERES O SERVICIOS)

- COSTES EXPLOTACION (CE)

= EBITDA

- AMORTIZACION

= (o BAIT = Beneficio Antes de Intereses e Impuestos) BAII

- GASTOS FINANCIEROS (GF)

= (o BAT = Beneficio Antes de Impuestos) BAI

- IMPUESTO DE SOCIEDADES (IS)

= BN (BENEFICIO NETO o BDT)

Evidentemente en una promoción para venta no existen amortizaciones (que en una promoción en alquiler solo serán las correspondientes al edificio y no al terreno, que no se amortiza) y, en consecuencia: EBITDA = BAII

También es evidente que los GF dependerán de la forma en que se financie la operación, y que a su vez, el IS dependerá de los GF, al ser estos un gasto fiscalmente deducible.

La rentabilidad estática de una promoción Inmobiliaria se obtiene relacionando dos magnitudes del estudio económico, que es un documento esencialmente estático, ya que no depende del tiempo. Es como una fotografía del fina de la promoción, donde se recogieran por un lado los ingresos que se han ido produciendo a lo largo del tiempo, frente a los costes, que igualmente se han ido produciendo, con distinta cadencia a lo largo del tiempo.

Para estudiar la Rentabilidad Estática de la Promoción Inmobiliaria, los analistas financieros utilizan, principalmente, los tres ratios siguientes:

A) Rentabilidad Económica : RE = BAII/CE

Mide, pues, la rentabilidad de la promoción, con independencia de cómo se haya financiado esta.

B) Rentabilidad Financiera: RF = BN/FP

Siendo FP los fondos propios utilizados, recursos empleados en la promoción, que dada su variabilidad en el tiempo, ya que puede ser fruto de varias ampliaciones con sus correspondientes desembolsos, en distintos periodos de tiempo, se considera en el calculo del ratio en su estado medio de utilización.

Así pues mide la rentabilidad que obtiene el accionista por su inversión (medida en desembolsos de capital social)

C) Margen de Ventas: MgV = BAI/V

Siendo V el volumen de Ingresos obtenidos.

En el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, realizado por la Universidad de Navarra, bajo el patrocinio del FEI (Fundación de Estudios Inmobiliarios) y el Ministerio de Fomento en el año 2000, se recoge los resultados de una encuesta realizada a mas de 4.500 empresas inmobiliarias, en los que expresan que los valores mínimos utilizados por dichas empresas, para considerar viable una promoción inmobiliaria desde este punto de vista oscilan en las siguientes horquillas:

§ Rentabilidad Económica ……………. 20 % - 25%

§ Rentabilidad Financiera ……………… 10 % - 15 %

§ Margen de Ventas ………….……………10% - 15 %

Evidentemente el sector ha sufrido profundas transformaciones desde esa fecha en pleno ciclo expansivo del sector que ha durado desde 1997 – 2007. En la actualidad el sector se encuentra en una crisis profunda incardinada en la crisis financiera y económica que atraviesan la mayor parte de los países europeos y del resto de la economía mundial.

Así pues, los valores anteriores hay que tomarlos con precaución, y sobre todo teniendo en cuenta que las restricciones financieras existentes, exigen que las empresas del sector, tradicionalmente descapitalizadas, tengan que utilizar recursos propios que hay que acostumbrase a que estén en niveles suficientemente altos con respecto a los históricamente utilizados.