Autor. Martín A. Fernández
Director – Socio de TIR
INMOBILIARIOS S.C.
Fecha: 26/08/2019
Publicado en www.xinergiainmobiliaria.com
En esta oportunidad, el propósito
de esta exposición es orientar a los asesores inmobiliarios en el cálculo del
canon de arrendamiento para un inmueble, tarea muy recurrente en los negocios
que hoy en día se están materializando.
¿Cuáles son las metodologías que pueden aplicarse?
En la estimación del canon de
arrendamiento o alquiler, se pueden emplear dos enfoques, los cuales son:
comparación directa o de mercado y una derivación del método capitalización de
la renta, empleado para valorar. A continuación, se explican resumidamente dichos
enfoques.
1) Comparación Directo o de Mercado.
Este procedimiento es el más empleado por su sencillez
y porque es un método directo para obtener el alquiler aplicable a un inmueble.
El procedimiento a seguir es similar a cuando se busca valorar un inmueble, solo
que en vez de trabajar con precios unitarios (Bs./m2), se analiza el
canon unitario mensual. Los pasos a seguir son:
-
Investigación de las ofertas de alquiler de
inmuebles comparables al bien motivo de estudio, con el propósito de obtener
una base de datos inicial. La referencia a trabajar es el canon mensual por
metro cuadrado (US$/mes/US$).
-
Análisis de la información haciendo
comparaciones entre los datos que conforman la muestra y también con respecto
al inmueble en estudio (se toma en cuenta consideraciones de acabados,
localización, condominio, cantidad de puestos, etc.), con la finalidad de depurar
aquellos alquileres unitarios atípicos (muy bajos o muy altos, condiciones distintas al
inmueble, entre otras).
-
Análisis estadísticos para determinar
indicadores de referencias: promedio, mediana, cuartiles, desviación estándar y
coeficiente relativo de la desviación.
-
Conclusión del canon justo aplicable al
inmueble, con base al análisis profesional de cual indicador de precio es el
más justo, tomando en cuenta: la comparabilidad con los datos referenciales
estudiados y la situación restrictiva actual del mercado.
La eficiencia de este enfoque dependerá de la cantidad
y calidad de información que se logre obtener del mercado de ofertas, no
olvidando que en la actualidad es importante verificar los precios de alquiler
mediante una consulta directa al asesor inmobiliario que lo está ofreciendo.
2) Capitalización de la Renta o Enfoque de los
Ingresos.
Este es un método indirecto y se utiliza cuando se
quiere complementar el enfoque anterior, debido a que no estamos conformes con
el resultado obtenido o que su aplicación se fundamentó en una muestra de pocos
datos. Propiamente, este es un enfoque que se emplea para valorar un inmueble en función de su renta
potencial anual. En los procesos de tasación, este enfoque se define como: “Aquel procedimiento en el análisis de valuación que convierte los
beneficios anticipados (renta en dinero o amenidades) que se derivan de la
tenencia de la propiedad a un estimado de valor. El enfoque de ingresos es utilizado
ampliamente en valuación de propiedades que producen renta. Los ingresos
futuros y/o reversiones anticipadas se descuentan a una cifra de valor presente
o monta presente por medio del proceso de capitalización.”[1]
Por otra parte, dicho proceso tiene como base el
principio del “contrato contra la renta económica”, que consiste en: “el valor
de una propiedad tiende a ser fijado por los beneficios netos anticipados que
producirá y las personas con experiencia permiten que esto les guíe cuando estiman
su valor. Sin embargo, una propiedad puede estar afectada por un contrato de
arrendamiento que fije rentas netas por debajo o por encima de la renta
económica (renta de mercado). En este caso, el valor de la propiedad tiende a
ser determinado por los términos del contrato de arrendamiento o por los costos
adicionales de su rescisión.”[2]
Según este enfoque, la fórmula básica para obtener
el valor es:
Donde:
V = valor de la
propiedad.
R = renta o
ingresos producto del arrendamiento (netos o brutos).
T = tasa de
capitalización (interés neto de la inversión, más la amortización o
depreciación del capital).
Es necesario señalar que una propiedad inmobiliaria
genera renta correspondiente, por una parte, al terreno, el cual tiene un
carácter perpetuo, y por la otra, a las bienhechurías (construcción), en
función de su vida económica remanente. Esto implica ciertas consideraciones
teóricas para definir la tasa de capitalización. Sin embargo, un estudio de
mercado comparativo de ventas y alquileres permite definir cuál debería ser
dicha tasa, sin necesidad de entrar en detalles conceptuales.
Ahora bien, de la anterior fórmula básica de
valoración por los ingresos, se puede derivar la renta o alquiler anual que una
propiedad debe generar con base a su valor y a la tasa de capitalización
(anual) del mercado, a saber:
Esta fórmula permite calcular el canon de
arrendamiento en función de dos términos: el valor de la propiedad (obtenido
por cualquier método valuatorio) y la tasa de capitalización anual. Por
otra parte, ahora queda por resolver cómo determinar éste último término. Para
ello, lo más recomendable es estudiar recurrentemente el comportamiento de los
precios y de los alquileres, lo cual permitiría determinar la tasa con que se
capitalizan entre ellos. En estudios realizados por nosotros (TIR INMOBILIARIOS
S.C.), en los dos últimos años, dicha tasa ha promediado en 6,5% para oficinas,
3,5% para comercios y 5% para apartamentos.
A manera de ejemplo, a continuación se presenta un
ejercicio para una mejor comprensión del procedimiento para el cálculo. Se
tiene el caso de un apartamento de 230 m2, localizado en Campo Alegre, cuyo valor de
mercado se calculó en US$ 460.000.
Renta
Anual = Valor del Inmueble x 5% = US$
460.000 x 5% = US$ 23.000 alquiler anual
Renta
Mensual = Renta Anual / 12 meses = US$ 23.000 / 12 meses = US$ 1.917 alquiler
mensual
Renta
Mensual Unitaria = Renta Mensual / Área = US$ 1.917/230 m2 = US$
8,34/m2/mes
Leyes que regulan el alquiler.
Es importante tomar en cuenta que,
existen situaciones donde los alquileres se encuentran regulados mediante leyes
especiales que definen el procedimiento para determinarlo, como son las leyes
de arrendamiento inmobiliario para usos de vivienda y comercio; las cuales
establecen las condiciones y procedimientos para dicho cálculo. Sobre esto, es
importante señalar que los resultados determinados según estos procesos legales,
no corresponden con la realidad del mercado actual. Por ejemplo, si se determina
el canon de arrendamiento de un local comercial según se establece en la
correspondiente Ley, se obtienen resultados que no corresponden a los precios
de mercado. Esto se debe a que la metodología para determinar el valor del
inmueble (como fuente básica de la fórmula) es el Método del Costo y, debido a
la situación hiperinflacionaria existente, el costo de reposición a nuevo se ha
incrementado de manera significativa, lo cual, como consecuencia, lleva a
obtener un valor de las obras civiles que, sumado al terreno, deriva en un
valor del inmueble muy por encima del valor de mercado.
FIN
[1]
Briceño, Santiago: Terminología de
Valuación de Bienes Inmuebles. Editorial Arte. Caracas. Página 260. Julio 1979.
[2]
Briceño, Santiago: Terminología de
Valuación de Bienes Inmuebles. Editorial Arte. Caracas. Página 514. Julio 1979.
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