Autor: Urbanista Martín A.
Fernández Ch.
Fecha de edición: 17/06/2019
En esta oportunidad, se trata de
exponer de manera resumida y básica el proceso para valorar un terreno
urbanizado, con la finalidad de determinar su valor justo de mercado para que
sirva como fundamento para su comercialización y así llegar al precio de cierre
que se acerque a las expectativas de los involucrados (inversionista comprador
y propietario vendedor).
Definiciones Previas.
- Terreno urbano: que se localiza dentro de la poligonal de la ciudad; por consiguiente, debe tener sus Variables Urbanas Fundamentales asignadas por un plan local de desarrollo urbano local e implica que, sobre el terreno, se puede realizar una actividad propia de la ciudad, tales como: residencial (unifamiliar o multifamiliar), oficinas, comercial o industrial. En estos casos, la autoridad que rige lo correspondiente a su desarrollo constructivo es específicamente la Alcaldía del municipio donde se localiza el inmueble.
- Terreno rural: que se ubica fuera de la poligonal de la ciudad, en consecuencia, la actividad que se puede generar es de tipo rural: agricultura, ganadería, agroindustrial, etc. Y las autoridades que tienen injerencia en el control de las actividades que allí se realizan son: la Alcaldía, La Gobernación y el Ministerio del Ambiente.
- Terreno urbanizado: es toda aquella extensión de terreno (no existe alguna disposición que mencione límite de superficie) que tiene condiciones para ser desarrollado urbanísticamente, es decir: tiene acceso a los servicios (de red y equipamiento) y tiene Variables Urbanas Fundamentales asignadas, con base a una Ordenanza de Zonificación Urbana vigente. Por otra parte, cuando se habla de “parcela” implícitamente se refiere a un terreno urbanizado, y cuando se refiere a “lote”, es porque no se encuentra urbanizado, a pesar que ser urbano.
- Variables Urbanas Fundamentales: son las condiciones de desarrollo inmobiliaria que le han sido asignadas a un terreno urbano, en función de la Ordenanza de Zonificación Urbana vigente. Dichas condiciones de desarrollo se refieren a: uso permitido (residencial unifamiliar o multifamiliar, oficinas, comercio o industria), porcentaje de ubicación (determina la superficie máxima donde la edificación puede estar construida dentro de la parcela), porcentaje de construcción (determina la volumetría constructiva de la edificación), retiros (son límites o distancias que la edificación debe respetar con respecto a los linderos de fachada, laterales y de fondo), densidad de población, cantidad de puestos de estacionamiento, definición de áreas de construcción computables y no computables, entre otras condiciones que la Ordenanza puede establecer para asegurar una armonía y bienestar de convivencia dentro de la parcela y la relación con su entorno inmediato y la ciudad, en concordancia con la imagen urbana que se persigue según el plan de Ordenación Urbanística.
¿Cuáles metodologías se aplican para valorar la tierra?
Para valorar este tipo de
propiedad inmobiliaria, pueden emplearse tres enfoques metodológicos, a saber:
Comparación Directa o Mercado, Incidencias y Uso Anticipado.
El primero, consiste en realizar un
análisis del mercado de parcelas (transacciones registradas y ofertas de
ventas) que sean, en lo posible, comparables con la propiedad a valorar. Al
realizar un análisis estadístico de dicha información se obtienen distintos
indicadores de precios (mínimo, intermedio mínimo, mediana, intermedio máximo,
máximo, y promedio aritmético) que permiten orientar al analista en precisar el
valor aplicable al inmueble en estudio. Este análisis es el que determina un
valor muy aproximado al precio de una transacción inmobiliaria. Ahora bien,
debido a que dicho análisis comprende el procesamiento de información medida
por valores unitarios (US$/m2) en función de la superficie de la
parcela, debe tenerse extremo cuidado que los datos referenciales sean
comparables entre sí y, más profundamente, con la propiedad estudiada.
El segundo enfoque valuatorio, se
aplica cuando el método anterior no puede emplearse porque es poco confiable
debido a la poca o inexistente información (data de registro o de ofertas de
venta) disponible para procesar. Tiene dos maneras de emplearse: una directa y
otra contable o estática. La primera, consiste en aplicar directamente un
factor porcentual al dato referencial correspondiente a un inmueble construido
(por ejemplo, datos referenciales registrados o de ofertas de ventas de casas,
suponiendo que sobre la parcela a valorar se puede construir una casa; en el
caso de valorar una parcela industrial, los datos referenciales se referirían a
galpones industriales), siendo el criterio del analista de definir el factor a
aplicar dependiendo de la información empleada como muestra (por ejemplo: para
el caso de galpones, la incidencia de la tierra estaría entre 5% y 10% sobre el
precio de venta; en el caso de casas, la incidencia es mayor, llegando hasta un
máximo de 20%). Como se podrá observar, este enfoque directo es muy subjetivo y
depende del criterio del tasador, por consiguiente, lo hace poco confiable. El segundo
criterio, el contable o estático, para determinar la incidencia de la tierra es
más objetivo que el anterior y consiste en formular un Estado de Ganancias y
Pérdidas tomando en cuenta la potencialidad de desarrollo de la parcela a
valorar; es decir, se formula la cuenta “Ingresos” en función de las ventas de
los productos inmobiliarios potenciales (se tiene que estimar el precio de
venta de dichos productos según el mercado), luego se elabora la cuenta
“Egresos” con base a: los costos directos de construcción, costos indirectos
(estudios, inspección de obra, gerencia, administración, costos de ventas,
permisología, etc.) y utilidad esperada, y finalmente, al restar los egresos a
los Ingresos, se obtiene como resultado el valor de la tierra.
El último método, Uso Anticipado,
es el más complejo de elaborar. Se trata de formular un Flujo de Caja
Descontado del proyecto hipotético que potencialmente puede desarrollar sobre
la parcela de terreno (según la Ordenanza de Zonificación vigente). Es decir,
consiste en construir una simulación en el tiempo del comportamiento de dicho
proyecto (etapa de construcción y ventas), definiéndose para cada período el
origen y la aplicación de fondos, cuya resta determina el beneficio o la
pérdida de ese momento (lo que se define como flujo de caja). Luego, los flujos
de cajas se traen al tiempo presente (Valor Presente de los flujos de caja),
tomando en cuenta una tasa de descuento, la cual representa el costo de
oportunidad del inversionista, para obtener el beneficio del proyecto. Como el
valor de la tierra es uno de los aspectos que componen la “aplicación de
fondos”, se hacen iteraciones para obtener aquel valor que haga que el proyecto
determine una Tasa Interna de Retorno atractiva para el inversionista.
¿Cuál método genera mejores resultados?
Definitivamente, el mejor enfoque
es el de Comparación Directa o de Mercado, porque es el más objetivo y directo
para obtener el valor justo de mercado y que sea lo más cercano al precio se
cierre de una negociación. Ahora bien, cuando tenemos una ciudad como Caracas,
donde quedan pocas parcelas vacantes, se hace complicado poder obtener una
muestra de calidad para poder valorar bajo este enfoque, por consiguiente, es
necesario complementar el estudio trabajando también con el Método de
Incidencias (preferiblemente con el criterio contable o estático).
El Método de Uso Anticipado tiene
una escasa aplicación cuando existen condiciones económicas críticas, como ocurre
en la actualidad. Esto se debe a que existen variables exógenas al proyecto muy
complejas de definir, tales como: inflación de los costos de construcción, tasa
de crecimiento de los precios de venta, velocidad de venta de los productos
inmobiliarios y, las más importantes, la tasa de descuento de los flujos de
cajas y la tasa interna de retorno “atractiva” para el inversionista.
¿Qué significa que una muestra sea comparable?
Lo más importante para realizar
un análisis de mercado de terrenos es la calidad de la muestra obtenida para
procesar. Esto consiste, no solo en obtener una buena cantidad de información (se
sugiere entre 10 y 20 datos) para poder tener opción de realizar una razonable
depuración, sino también, que sea comparable con el inmueble en estudio.
La comparabilidad implica:
ubicación (que los datos se refieran a parcelas de la misma zona o en zonas de
conformación y deseabilidad parecidas) y la zonificación asignada según la
Ordenanza Municipal vigente.
En síntesis, el secreto de un
buen análisis de mercado dependerá de la calidad de la muestra que se ha
procesado.
Disyuntiva entre el valor de mercado y las expectativas del
propietario.
En el caso de un terreno, éste
tiene implícito un potencial de desarrollo, lo cual crea una expectativa de
negocio. Por consiguiente, el propietario desea vender su propiedad al precio
más alto posible porque piensa que es una pieza clave para que un inversionista
obtenga un atractivo beneficio económico. Y el comprador - inversionista busca adquirir
al precio más bajo posible, considerando que él asume la totalidad del riesgo
porque enfrentará en solitario las dificultades endógenas y exógenas para poder
desarrollar constructivamente dicha parcela.
El valor de la tierra será aquel
que determine el mercado, el cual sabiamente lo fijará tomando en cuenta un
equilibrio entre las expectativas del propietario y el riesgo de mercado que un
inversionista desarrollador deberá asumir. Financieramente, la negociación se
concretará cuando se logre aquel precio que permita un retorno atractivo y
razonable a cualquier negocio inmobiliario que se permita desarrollar sobre el
terreno.
Un aspecto muy importante a
considerar sobre la expectativa de negocio que pudiera ejecutarse sobre la
parcela de terreno en estudio, es que ésta debe corresponder a las Variables
Urbanas Fundamentales asignadas en la Ordenanza de Zonificación “vigente”, y no
sobre algún proyecto de modificación o rezonificación, porque su elaboración y
aprobación conlleva tiempo y es poco previsible, debido a que se requiere el
cumplimiento de varias etapas (en su aprobación intervienen los vecinos, la
Alcaldía y el Concejo Municipal) según lo establecido en la Ley Orgánica de
Ordenación Urbanística.
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