DISCURSO ACTO DE GRADO PROMOCIÓN COHORTE VII DEL PREANI

DISCURSO ACTO DE GRADO PROMOCIÓN COHORTE VII DEL PREANI

Autor: Mart.in A. Fernández Ch.

Fecha: 28/11/2024

Nota: PREANI son las siglas de un curso de postgrado, denominado Programa de Estudios Avanzados en Negociación Inmobiliaria, el cual se dicta en convenio entre la Universidad Católica Andrés Bello y la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. 

DISCURSO DE MARTÍN FERNÁNDEZ

COMO PADRINO DE LA COHORTE VII PROMOCIÓN DEL PREANI (28/11/2024).

¿Por qué me eligieron de Padrino? ¿Cómo fue ese proceso de elección? ¿El CNE estuvo presente? ¿Quién contó los votos? ¿Tienen las Actas? Al terminar este acto, conversamos al respecto.

Esta es mi segunda vez que me han designado como Padrino de Promoción, antes lo hizo la Segunda Cohorte, hace dos años. Y como dije en aquella oportunidad, me cuesta entender el por qué me eligieron, puesto que mis asignaturas se caracterizan por ser una de las más rudas del PREANI. El primer batazo que les doy es con Estadística, una materia muy compleja de comprender, que, si bien busco siempre la manera de darla con amenidad y buscando que penetre en sus mentes, siento que fracaso en eso y pienso que me falta mucho por mejorar y lograr ese objetivo. El otro batazo que les doy es con la materia Negociación Inmobiliaria, que, si bien tienen un material teórico aceptable, en la práctica la dinámica les genera conflictos, no solo en lo personal, sino también con sus compañeros, les hago sentir como traidores o como traicionados, es una materia que los obliga a negociar, tanto con su conciencia, como con el colectivo.

Llevo más de 27 años impartiendo clases en la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, buscando mejorar de manera continua, fabricar con los años una mejora versión de mí. A veces pienso en aquellos primerizos alumnos que fueron mis conejillos de indias, prácticamente obligados a tomar mis clases, porque no les quedaba otra, siento que les tengo una gran deuda.

Les digo que el aprendizaje es una actividad que debe ser permanente, por eso los motivo a seguir formándose, les prohíbo que se conformen con lo que han aprendido hasta ahora, que sigan explorando y mejorando porque el mundo así nos exige. Sigan dando pasos hacia la excelencia que, aunque es una cualidad que no alcanzaremos nunca, por lo cual está muy bien, estaremos motivados por aprender más.

Para ir terminando, porque el tiempo es valioso para todos y no debo acapararlo, además que este momento es de exclusivamente de ustedes, les quiero aconsejar que no dejen de soñar. A veces pecamos en querer encontrarnos viviendo en una situación de calma, paz y tranquilidad, deseamos estar retirados en una hermosa playa, viendo volar gaviotas y pelícanos; pero la vida real no es así, ella es muy agitada, llena de aventuras y amenidades que nos obliga a estar activados, a emplear todas nuestras fuerzas e inteligencia para luchar y vencer.

Conozco a un hombre que, a los 15 años dejó su pueblo natal “Vallehermoso”, de la isla de La Gomera de Canarias, navegó en un barco llamado Urania II, el cual había sido empleado en la II Guerra Mundial para trasladar soldados y que en esa época transportaba emigrantes desde Europa hacia América. Durante 11 días estuvo acompañado de italianos y paisanos, todos desconocidos, hasta llegar al Puerto de La Guaira.

Me contó que vio una ciudad en progreso, se enamoró de nuestro país y nunca se quiso regresar a su patria. Él dice que este es el mejor país del mundo, porque su gente es especial. Ese hombre es mi padre, que ahora tiene 87 años. Como este ejemplo, hay muchos. Nosotros, que somos venezolanos de nacimiento, tenemos que demostrar más amor y luchar con más ánimo y fuerza que estos emigrantes, quienes construyeron la Patria que tenemos. Y nosotros tenemos que preservarla y mejorarla.

Por último, me permito darles otro consejo, confíen siempre en que Dios no nos pone dificultades que no podamos superar. Y que tenemos una Patria generosa, llena de bellezas y oportunidades, solo tenemos que, como digo en la actividad deportiva que practico, que es la natación, tenemos seguir braceando y pateando.

Consejos para el bienestar: amar, ser amables, hacer ejercicio, cuidar las relaciones con la familia, desarrollar y fortalecer la red de amigos, cultivar un hobby, dejarse querer, ser respetuosos, confiar en Dios, tener Fe, tener buena actitud hacia la vida, ser optimista, buscar la mejor versión como persona, no juzgar ni juzgarse, lo que pasa es lo mejor y todo aquello que te haga crecer.

Muchas felicidades, les deseo todo el éxito del mundo y que Dios les bendiga, estimados y queridos ahijados.

¡Gracias!

HISTORIA Y ESPERANZA ¿QUÉ NOS ENSEÑA EL PASADO SOBRE EL FUTURO INMOBILIARIO

Autor: Martín A. Fernández Ch.

Fecha: noviembre 2024

En esta oportunidad, escribo sobre el mercado inmobiliario desde una perspectiva más emocional que racional o cuantificada, sobre cómo concluirá el presente año y qué se espera para el próximo previendo que habrá un acontecimiento importante, como es la toma de la presidencia del ganador en las elecciones de Julio pasado. La incertidumbre nos ha embotado y perturba cualquier razonamiento lógico que podamos dibujar, lo cual nos produce una parálisis hasta ir viendo que la neblina se disipe. En seguida, les muestro una perspectiva histórica del mercado inmobiliario el cual nos permitirá predecir cuales serían los resultados en estos dos períodos, los cuales reflejan un ejercicio interesante para reflexionar y tomar las acciones preventivas o correctivas pertinentes.

Una mirada retrospectiva del Mercado Inmobiliario.

En mis presentaciones recientes he precisado sobre la complejidad de proyectar el comportamiento inmobiliario, debido a que es un fenómeno afectado por muchos factores que, si bien conocemos con precisión que son parte de la causa, es prácticamente imposible cuantificar cuánto impactan. Entre estos factores están: nivel de ingreso familiar y su poder de compra, la inflación, la devaluación del bolívar, la incertidumbre política, los conflictos sociales, las leyes relacionadas con la actividad inmobiliaria, expectativas electorales, la resistencia de los propietarios de inmuebles a aceptar su pérdida patrimonial, las sanciones económicas internacionales impuestas al país, entre otras; además, hay que considerar los factores del vecindario y los propios característicos de los inmuebles.

Proyectar su comportamiento futuro, quizás requiera el empleo de una máquina del tiempo, lo cual tampoco es garantía para conocer la realidad, puesto que el mismo viaje perturbaría el estado natural de las situaciones. Así que, tenemos que enfocarnos en lo que conocemos y dejarles a los técnicos especialistas estadísticos que traten de elaborar una función matemática predictora.

Podemos aprender de lo ocurrido en el pasado, lo que nos permitirá entender la situación actual y delinear cuál será el resultado final para este 2024 y qué se podrá presentar para el próximo año, lo cual va a depender de cómo se resuelva definitivamente la conflictividad política existente.

En el Gráfico Nº 1, se puede observar cómo los precios inmobiliarios han respondido históricamente, según los períodos presidenciales y las políticas económicas implementadas y, adicionalmente, los resultados obtenidos en el Producto Interno Bruto (PIB), que es el indicador de preferencia para señalar el crecimiento económico de un país. Si hacemos un esfuerzo en recordar los distintos sucesos ocurridos, que son recientes, nos damos cuenta que, desde 1983, han sucedido eventos de tipo económico, social, político y militar, que han impactado de forma relevante, de los cuales les presento algunos:

•   Febrero de 1983, se generó una abrupta suspensión de la venta del dólar estadounidense, lo cual generó una maxidevaluación del bolívar.

•  Control de cambio por parte del gobierno de Jaime Lusinchi, creándose el sistema cambiario RECADI, el cual duró entre 1983 y 1987.

•   En el segundo período presidencial de Carlos Andrés Pérez, entre 1989 al 1993, se desmonta el sistema RECADI y se implementa un fuerte paquete económico para el desarrollo del país, caracterizado por el libre mercado, el cual tuvo una aguerrida resistencia en el ámbito político, social y militar. En febrero de 1989, se produjo la manifestación social denominada “El Caracazo”; luego en febrero de 1992 ocurrió un primer intento de golpe de Estado, siendo el segundo golpe en noviembre de ese mismo año. Posteriormente, en mayo de 1993, se produce la destitución del presidente y es juzgado y condenado por malversación de fondos públicos; siendo sustituido por el Dr. Ramón J. Velázquez, para terminar el período presidencial.

•    Entre 1994 y 1999, ejerce la presidencia Rafael Caldera. Al inicio de su cargo, se produjo la mayor crisis bancaria presentada en el país, interviniéndose los bancos más importantes, para luego ser liquidados. También implementó un sistema de control de cambio. La economía se encontraba debilitada y entonces el economista Teodoro Peckof es llamado a presidir CORDIPLAN, lo cual impulsa un viraje positivo de la situación económica.

•     Hugo Chávez Frías es elegido para presidir el país, lo cual hizo entre los años 1999 al 2012. En este lapso ocurrieron varios eventos, tales como: nombramiento de una Constituyente para la redacción de una nueva Constitución, El Paro Petrolero, el fallido golpe de Estado denominado “El Carmonazo”, protesta de militares en la Plaza Altamira, recolección de firmas para convocar a un referéndum revocatorio del mandato, movimiento estudiantil “Manos Blancas”, manifestaciones sociales masivas en todo el país, detección del líder opositor Leopoldo López. También se implementaron varios sistemas de control de cambio del dólar estadounidense.

•    Luego, se inició el período presidencial de Nicolás Maduro, entre 2013 hasta la fecha. Aunque en marzo del 2013 relevó a Hugo Chávez debido al anuncio de su muerte, pero después ganó las elecciones presidenciales realizadas en ese mismo año. Este período ha estado lleno de graves conflictos políticos que debilitaron la institución del Estado, tales como: destitución del presidente por parte de la Asamblea Nacional constituida en su mayoría por la oposición política, se nombró a Juan Guaidó como presidente interino, y también a un Tribunal Supremo de Justicia; se produjeron manifestaciones sociales importantes; implementación de sistemas de control de cambio; descontrol de la economía que trajo como consecuencia hiperinflación y devaluación del bolívar; promulgación de varias leyes que afectan al Mercado Inmobiliario (regulación de alquileres, contra la estafa inmobiliaria, etc.) y sanciones internacionales (EEUU y Europa) que han debilitado el desempeño económico del país.

Quizás dejé a un lado algunos sucesos, pero éstos fueron los más resaltantes. Lo importante es observar que, dichas situaciones conflictivas, impactaron de manera negativa al Mercado Inmobiliario. Por consiguiente, es posible predecir que, dicho mercado, termine reflejando una contracción en este año, debido a la situación política conflictiva originada por los resultados de la elección presidencial, realizada en el mes de Julio y que, para el próximo año, siga esa misma tendencia.

 Gráfico Nº 1

Comportamiento histórico de los precios inmobiliarios de compraventa registrados (US$/m²), expresados en términos reales, en el Área Metropolitana de Caracas.

Fuente: elaboración propia, según estudios realizados en TIR INMOBILIARIOS S.C.

Al observar la referida gráfica, la cual muestra el comportamiento histórico de los precios inmobiliarios, medidos en términos reales para finales de este año, es evidente darse cuenta que se presentaron inflexiones de contracción y de evolución, dependiendo de las políticas implementada por los distintos gobiernos, así como también se evidencia que los distintos conflictos descritos anteriormente afectaron de manera negativa el desempeño del Mercado Inmobiliario.

La situación económica del país es difícil y compleja de resolver en el corto plazo. A principio del 2024, el Gobierno Nacional pronosticó un crecimiento del 8% del PIB, el PNUD publicó que dicho crecimiento sería de 7,3%, el Observatorio Venezolano de Finanzas dijo que sería de 4,3% y CEDICE, en su evento sobre perspectivas, los economistas participantes proyectaron crecimientos de 7% y 9,7%. Luego, en Junio, PENUD corrigió su proyección a 4,2%, Ecoanalítica estimó un crecimiento de 4,2% en Julio; y después, en octubre, el FMI calculó un crecimiento de 3%. De todas estas proyecciones, se puede concluir que las distintas instituciones prevén que el 2024 terminará con un crecimiento económico, pero en la práctica y según mi vivencia durante el año, no lo creo y, seguramente, más de uno que esté leyendo este artículo estará de acuerdo conmigo. Ahora bien, lo que sí se puede afirmar con seguridad es que, visto nuestra historia reciente, este año terminará con una fuerte recesión inmobiliaria y que el leve crecimiento que venía presentándose desde el año 2021 tendrá una fuerza contraria que lo frenará.

 

Gráfico Nº 2

Comportamiento histórico de los precios inmobiliarios de las ofertas de ventas (US$/m²), en el Área Metropolitana de Caracas, expresados en términos reales.

Fuente: elaboración propia, según análisis realizados en TIR INMOBILIARIOS S.C., tomando como base las publicaciones de la Comisión de Estadística de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana.

En el Gráfico Nº 2, puede observarse la tendencia de los precios de venta de los inmuebles en ofertas, expresados en términos reales a la fecha actual. Puede observarse que los precios publicados han descendido en el tiempo. Al final del 2024, se prevé que tengamos precios por debajo entre un 50% y 60%, con respecto al 2015. Esto puede ser el resultado de un reconocimiento, por parte de los propietarios de inmuebles, que el valor de su patrimonio inmobiliario ha descendido y que, si desea vender, tiene que asumir esa pérdida y colocarse en sintonía con la demanda. Si bien en los dos últimos años se aprecia una tendencia a resistir la crisis económica, debemos entender que, el conflicto político generado en Julio pasado, tendrá un fuerte impacto y se va a contraer.

¿Qué nos espera en el 2025?

Sin pretender ser un analista político y menos un economista, profesiones que respeto, a continuación, esbozaré los distintos escenarios que se puedan presentar, con solo emplear mi pensamiento crítico, al cual invito al lector que también lo haga.

1.    Escenario Amarillo: habrá un cambio de gobierno, sin ningún tipo de conflicto; sin embargo, hay que reconocer que los demás poderes públicos serán de ideología política adversa, como son: la Asamblea Nacional, el CNE y el Fiscal General de la República. Además, es evidente la débil confianza que se tiene sobre el Tribunal Supremo de Justicia. Este escenario implica que podrán desarrollarse distintas situaciones mientras sigan vigentes dichos poderes públicos, desde el más conflictivo como buscar sancionar o destituir al presidente, hasta tener un comportamiento político opositor bien ácido. A pesar de esta situación, pienso que se implementarán medidas económicas cuyo objetivo es hacer virar el timón de nuestro barco hacia el libre mercado, cuyo efecto real comenzará a sentirse luego de poder sustituir los referidos poderes. Por otra parte, podremos comenzar a tener un desmontaje o una flexibilización de las sanciones económicas internacionales.

 

2.    Escenario Naranja: el presidente actual y su gabinete, se endurecen y toman el poder para gobernar el próximo período, bajo el paraguas (el cual considero que está colando agua) de las distintas proclamaciones como ganador de las elecciones, que han sido expresadas fervientemente por el CNE, el Tribunal Supremo Electoral, la Asamblea Nacional y la Fiscalía. En mi opinión, esto motivará una escalada de conflictos sociales como protesta a esta usurpación de poder, las cuales tendrán represalias fuertes para contenerlas. Quizás pueda ocurrir un conflicto militar entre los seguidores del gobierno y aquellos que no acepten endosarse la responsabilidad de estar de acuerdo con los sucesos. Este escenario traerá un estancamiento económico fuerte. Además, se agudizarán las sanciones económicas internacionales.

 

3.    Escenario Rojo: que el gobierno actual siga en el poder, sin ningún tipo de oposición o conflicto. Es posible que se presenten algunas manifestaciones, pero que no serán relevantes y que serán de poca duración. La ideología política actual se agudizará y ejercerán un poder absoluto sobre las demás instituciones del Estado. En el ámbito económico, este escenario traerá como consecuencia que siga la tendencia actual de la economía o que empeore, considerando que las sanciones internacionales serán más fuertes.

 

4.    Escenario Verde: luego del conflicto político que se pueda presentar entre las dos fuerzas opositoras, entrará a la palestra un grupo de militares y tomará la dirección del país. Como toda dictadura, habrá un régimen de restricción de libertades democráticas y se implementarán políticas estrictas de control de las instituciones del Estado. En lo económico, es posible que se implementen algunas medidas correctivas, pero que serán poco efectivas. Además, seguramente las sanciones internacionales se van a profundizar.

 

5.    Escenario Morado: lo defino como un gobierno de consenso y transitorio, integrado por las dos tendencias políticas que en la actualidad prevalecen, y quizás también esté presente alguna figura militar consensuada. Este panorama implica un proceso de negociación muy delicado, por lo cual lo visualizo poco probable. De lograrse, pienso que este sistema será transitorio, en consecuencia, considero que se deberá convocar elecciones generales para renovar los poderes públicos. En este caso, la economía seguirá la tendencia actual, quizás con algunos tintes para promover correcciones, pero como será un período de transición, según la experiencia vivida con el gobierno del Dr. Ramón J. Velázquez, su progreso será moderado.

Es posible que el lector no esté completamente de acuerdo con estos escenarios o se le ocurra otros, pero lo importante que se quiere resaltar es que el próximo año será de mucha incertidumbre, cualquiera que sea el escenario político y, según lo explicado anteriormente y mostrado en la Gráfica Nº 1, los momentos conflictivos o mal manejo de la economía, han perjudicado el comportamiento del Mercado Inmobiliario y los precios sufren contracciones. Además, es relevante considerar que Donald Trump va a repetir como presidente de EEUU, quien en su primer mandato impulsó las sanciones económicas contra nuestro país, siendo flexibilizada luego por Joe Baide, pero que, en las condiciones actuales, se visualiza una alta posibilidad que serán más estrictas, específicamente en los casos de los escenarios Naranja, Rojo y Verde, que se caracterizan por ser pocos o nada democráticos.

Así mismo, si observamos la Gráfica Nº 2, referente al comportamiento histórico de los precios ofertados para la venta, la tendencia refleja que para el 2024 se espera una leve baja y, para el 2025, dependiendo del escenario que se presente, dicha constricción será más fuerte. En el Escenario Amarillo, puede suceder que los propietarios de los inmuebles se resistan a bajar aún más los precios, con la esperanza que el cambio de gobierno reactive la economía y, por consiguiente, que se anime el mercado inmobiliario. Sin embargo, es importante considerar que existe una alta cantidad de excedente (según estudios propios: 610.000 m² de oficinas, 500.000 m² de apartamentos, 1.000.000 m² de espacios industriales y casi 200.000 m² de locales comerciales), queriéndose decir que la oferta supera, con un gran margen, a la demanda efectiva, situación que empuja los precios hacia la baja, puesto que su absorción es de mediano a largo plazo.

Por último, es necesario e importante mantener una conducta ecuánime, reflexiva, consciente y optimista y que, a pesar de las complejidades existentes, las oportunidades siempre estarán presentes para ser exitosas. Para ello, es preciso que nos preparemos en conocimiento y mejorar nuestras habilidades, pero lo más sustancial es que tengamos la actitud de esforzarnos lo más posible, porque esto es lo que nos permitirá multiplicar nuestras fortalezas.

FIN

Entrevista Circuito Inmobiliario

Complejidad actual en el mercado inmobiliario (septiembre 2024)

 

EL IMPACTO DE LA MIGRACIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO

14/10/2024

Autor: Urbanista Martín A. Fernández Ch.

Es evidente que la migración ha sido uno de los muchos factores que han influenciado de manera negativa en el mercado inmobiliario, pero qué tanto ha sido ese impacto. En el presente artículo se expone algunas ideas que son producto de un estudio de mercado con base a encuestas realizadas a una muestra de 238 personas, con perfil de clase media y alta, que corresponde, en su gran mayoría, a la estratificación del inventario existente en oferta en venta y alquiler en el mercado actual, específicamente al rubro vivienda.

Es necesario señalar que, si bien dicho estudio carece del rigor científico requerido, ni la muestra tiene características de representatividad estadística, se realizó con profesionalismo y con atención a objetivos claros para obtener resultados que nos brinden un amplio panorama sobre este fenómeno, que nos servirán para orientarnos en futuras de acciones en la asesoría inmobiliaria. La encuesta fue aplicada a profesionales inmobiliarios y de otras orientaciones (más del 82% eran profesionales universitarios), con la condición que, si no habían emigrado, que tuviesen algún familiar directo que estuviese en esa situación.

Los resultados obtenidos fueron interesantes, los cuales van a enriquecer el conocimiento y obtener una mayor claridad sobre el impacto de la migración. Ahora bien, solo presentaré aquello relevante y específico sobre la intención del planteamiento inicial de este artículo.

Según estimaciones de la Agencia de Naciones Unidas para los Refugiados (ACNUR), por lo menos 7,7 millones de venezolanos han emigrado. Esto ha significado un impacto negativo en nuestra sociedad, en lo social y psicológico, pero también en nuestra economía. Ahora bien, ante un cambio posible de la dirección de la gestión del Estado venezolano, se cree que se producirá un revés al proceso migratorio; es decir, que van a regresar una cantidad importante de venezolanos y esto impactará de manera positiva al mercado inmobiliario, lo cual estará por verse.

En una situación de un cambio en la dirección del país con ideas innovadoras, coherentes y apropiadas para inducir el progreso, solo estaría dispuestos a regresar el 43% de los que se fueron; es decir, que el resto, que representan el 57%, no está dispuesto a volver. 

GRÁFICO Nº 1 

EN QUÉ MOMENTO SE FUERON, AQUELLOS QUE REGRESARÍAN

Las razones de estas decisiones no se indagaron, pero podríamos “suponer” que podrían deberse a:

-  Para los que no regresan: ya llevan mucho tiempo en el extranjero y están muy arraigados; tienen trabajo fijo y de calidad; están trabajando en lo que les gusta; formaron familia; sus hijos se han adaptado completamente; han adquirido propiedades inmobiliarias; viven en un país con una buena calidad de vida; entre otras.

-  Para los que se regresaría: aman a su país y lo extrañan; desean volver a juntarse y compartir con la familia que dejaron; desean ser parte de la evolución y del progreso del país, colaborando con su trabajo; no terminan de acostumbrarse a la cultura del país donde viven; se sienten discriminados en el extranjero; entre otras razones.

GRÁFICO Nº 2 

¿CUÁL FUE LA RAZÓN QUE INFLUYÓ EN SU DECISIÓN DE EMIGRAR?

Como mencioné anteriormente, dichas afirmaciones son “suposiciones”. Haría falta realizar otro tipo de investigación que permita conocer cuáles son las actitudes relevantes que influyen en estas acciones. Pero es interesante cuando se cruzan las respuestas sobre las incógnitas entre el período en que se fueron y aquellos que regresarían, resultando que el 75% de los que vendría son aquellos que tienen menos de 10 años que emigraron. Yo había tenido la impresión que aquellos que tuviesen más de 5 años afuera, no estarían dispuestos a regresar, “suponiendo” que ese es el tiempo suficiente para arraigarse en un país extranjero, lo cual no resulta acertado.

GRÁFICO Nº 3 

AL EMIGRAR, ¿QUÉ TIPO DE INMUEBLE DEJÓ EN VENEZUELA?

Por otra parte, sobre los emigrantes de la muestra estudiada resultó que, el 22% vendió el apartamento donde vivían, el 17,36% lo dejó alquilado, el 38% lo dejó desocupado y el 22% se lo dejó a un familiar o amigo para que se lo cuidara. Así mismo, de los que estaría dispuestos a regresar y habían dejado su apartamento, vendrían a ocupar sus propias viviendas, esto representa casi el 63% (del total de los que regresen), el 33% estarían pensando en comprar y el 14% alquilarían.

GRÁFICO Nº 4 SI DECIDES REGRESAR, 

¿A QUÉ ESTARÍAS DISPUESTO?

En síntesis, a manera de conclusión final, según lo investigado el impacto de un posible retorno de los venezolanos que han emigrado no tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario, en lo relativo a un aumento de la demanda que influya en un alza de los precios, puesto que regresarían menos del 50% y una proporción importante ocuparían sus propios inmuebles. En un mercado con una elevada sobreoferta de apartamentos, se requiere de la implementación de políticas económicas coherente y con visión realista de progreso que, sumado a un retorno de la migración en una mejora de las condiciones del país, permitirá una recuperación del mercado inmobiliario en un mediano o largo plazo. Por último, es sustancial entender que existe diversos factores que influyen en el mercado inmobiliario de la Gran Caracas, tales como: migración desde las ciudades del interior, migración desde el exterior, el avance económico del país (PIB, inflación, devaluación, ingresos familiares con poder adquisitivo real, financiamiento, creación de empleo, etc.), fortalecimiento de la sociedad, crecimiento de la población, leyes que promuevan el mercado, sucesos políticos favorables, entre otros.

 

CONVERSEMOS SOBRE EL MERCANDO INMOBILIARIO PARA EL RESTO DEL 2024

 

CÓMO AFECTA EL ESTIGMA AL MERCADO INMOBILIARIO

Autor: Urbanista Martín A. Fernández Ch. @martinfernandezcimcaracas

Fecha: 05/08/2024

Según la Real Academia Española, estigma significa una marca o señal en el cuerpo (señal, marca, huella, vestigio, signo, llaga) y también menciona que se refiere a desdoro, afrenta, mala fama (baldón, deshonra, afrenta, mancha, mancilla, oprobio e injuria). También ofrece otras dos explicaciones interesantes, las cuales cito textualmente: “Huella impresa sobrenaturalmente en el cuerpo de algunos santos extáticos, como símbolo de la participación de sus almas en la pasión de Cristo” y “Marca impuesta con hierro candente, bien como pena infamante, bien como signo de esclavitud”.

Ahora bien, ¿El estigma se aplica al mercado inmobiliario? La respuesta es afirmativa. Los inmuebles pueden verse afectados por distintos tipos de estigmas, los cuales explicaré de manera sucinta, pero profundizando en los casos que han sido similares al que estamos experimentando en la actualidad, cuando estamos en presencia de un conflicto político y social.

Existen clasificaciones muy diversas, lo cual haría que este artículo fuese muy extenso, por ello, lo expondré de una manera más sencilla:

a)   Estigma Intrínseca del Inmueble: este es el caso de alguna condición física o no física, propia del bien, que afecta su valor de manera permanente o transitoria. Por ejemplo:

• La estructura de la edificación se encuentra afectada, debido a un fuerte sismo o a un gran incendio. Estos daños implican realizar una fuerte inversión sobre el inmueble para su recuperación y se presenta la disyuntiva para el propietario si venderlo a precio de liquidación, estimar si lo que se necesita invertir se puede recuperar en el tiempo, o demolerlo (en el caso de casas, edificios, galpón industrial, entre otros). Esta fue la situación del edificio Teatro Altamira (conjunto diseñado para oficinas, viviendas, comercios y salas de cine), el cual se construyó en 1959, pero fue afectado estructuralmente por el sismo de 1967; posteriormente, fue desocupado y demolido en el año 2008. Ahora es propiedad de la Corporación Andina de Fomento (CAF). Otros dos casos fueron: el incendio del edificio REVLON en el año 2011, ubicado en el sector Boleíta Norte, el cual terminó gravemente afectadas sus estructuras y se encuentra parcialmente demolida; el otro suceso, ocurrido en este mismo año, en el mes de Abril, fue el incendio del edificio industrial Empresarial Mejor, ubicada en la zona industrial La California Sur, cuyas estructuras quedaron realmente afectadas.
• Que haya ocurrido un evento trágico dentro del inmueble. Esto trata de situaciones de fallecimiento, desde lo más natural (por vejez o por enfermedad) hasta lo más trágico (suicidio o asesinato múltiple o ambos casos).
• Creación de una fama paranormal supuestamente presente en un inmueble. Es decir, en el tiempo, la comunidad viene conduciendo una serie de historias o leyendas en torno a un inmueble, marcándolo como un lugar de encuentro de fantasmas y brujería. 

b)   Estigma extrínseco del Inmueble: comprende todo aquello que influye de manera negativa en el valor del inmueble, pero que es externo al mismo y puede ser de varios tipos, los cuales explico en seguida:

• Estigma en el entorno inmediato o vecindario: esto se refiere a la aparición sorpresiva e intempestiva de una situación adversa o contraria a la moral de la comunidad, a la condición social predominante o antagónico a la dinámica urbana del sector. El atractivo de un sector y, por consiguiente, de los inmuebles que lo conforman, puede afectarse de manera negativa por la aparición de un uso inapropiado, como por ejemplo: una casa de citas, juegos de azar (que trabajan hasta altas horas de la noche), un bar discoteca, la construcción de uno o varios edificios de Misión Vivienda (por parte del gobierno) o la invasión de un edificio. Un ejemplo fue lo ocurrido en Octubre de 2002, cuando los opositores al gobierno de Chávez se concentraron por un largo tiempo en la Plaza Francia de Altamira, provocando ruidos durante el día y la noche y obstaculizando el tránsito, lo cual afectó la convivencia de los residentes ubicados en el entorno inmediato.

• Estigma por eventos naturales: cuando ocurre situaciones imprevistas de la naturaleza que afectan transitoriamente el atractivo de un sector y los valores inmobiliarios, de las cuales hemos tenido varias experiencias, tales como: el terreno de 1967 que afectó las edificaciones de gran parte del municipio Chacao; el deslave de parte de las laderas del parque Henry Pittier que afectó zonas urbanas de El Limón, ocurrido en septiembre de 1987; el deslave de Vargas en Diciembre de 1999, el cual destruyó grandes extensiones urbanas del Litoral Central. También cuando ocurren fuertes crecidas de ríos y quebradas que afectan a las edificaciones ubicadas en su entorno, como fue el caso del río El Limón en septiembre de 2020.

• Estigma Hecho del Príncipe: trata sobre cambios de leyes de ámbito general en materia inmobiliaria, originada por un Decreto Presidencial o Leyes Orgánicas promulgadas por la Asamblea Nacional o por sentencias del Tribunal Supremo de Justicia sobre un caso específico que puede generalizarse a otros casos. Los cambios que han ocurrido con las leyes de arrendamiento, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, las leyes que rigen el desalojo y la protección de menores, entre otras, afecta los potenciales negocios relacionados con los inmuebles. Aquí también cabe identificar cuando se afecta un inmueble o un sector por causa de utilidad pública, el cual conlleva un proceso de expropiación. En este caso, la transacción o negociación de cualquier inmueble quedará suspendida, por consiguiente, su valor estará condicionado a los términos definidos en la Ley de Expropiación y su venta estará obligada a realizarse con el ente expropiante; por lo cual, es importante el tiempo de ejecución de este proceso porque deprime los inmuebles afectados y su entorno. 

• Estigma por sucesos conflictivos sociales o políticos: situación que se presenta cuando ocurren eventos de explosión social inesperada de carácter espontánea o sucesos de conflictos políticos. Sobre esto hemos vivido varios ejemplos, tales como: El Caracazo (estallido social ocurrido en 1989); los dos intentos de golpes de estado ocurridos en 1992 (4 de Febrero y 27 de Noviembre); golpe de estado en Abril de 2002 (también denominado El Carmonazo); las manifestaciones sociales ocurridas en el 2013 y en el 2014; y la cuarentena impuesta por el gobierno  de Maduro debido a la pandemia COVID-19, la cual paralizó la economía por seis meses del año 2020; y la situación de incertidumbre actual en lo relativo a la elección presidencial de Junio. Dichos eventos históricos afectaron de manera negativa el mercado, contrayendo la demanda efectiva y bajando los precios (expresados en dólares americanos y en términos reales); sin embargo, con el tiempo, el mercado se recuperó hasta alcanzar la misma tendencia que llevaba antes del suceso (observar el gráfico Nº 1). 

GRÁFICO Nº 1
COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DE LOS PRECIOS EXPRESADOS EN TÉRMINOS REALES (US$/m2) 
EN EL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(a valores de Agosto 2024 por IPC USA)

GRÁFICO Nº 2
COMPORTAMIENTO TEÓRICO DEL VALOR DE UN INMUEBLE
CUANDO ES AFECTADO POR UN ESTIGMA
 

Exhibit 4.2 Market Resistance (Stigma) Graph

Fuente: Randall Bell, MAI: “Real Estate Damages, an análisis of detrimental Conditions”, pág. 71

 

En la gráfica Nº 2, puede observarse el comportamiento del valor de un inmueble cuando ocurre sucesos estigmáticos, como los que se han explicado anteriormente. En un primer momento, el valor desciende vertiginosamente a su mínimo y entra en un período de letargo, durante el cual es muy complejo valorar y venderlo, quizás podría ser ocupado o alquilado, también hay que considerar que el costo de mantenimiento es importante. Luego, se presenta una etapa de estabilización, cuando la comunidad y los medios de comunicación pierden interés en el inmueble, en lo relativo a lo sucedido, y el estigma se va mitigando; por otra parte, en cuanto a su valor, se va recuperando de manera importante. La última etapa es un período de recuperación de manera moderada, como reflejo de una resistencia del mercado al estigma ocurrido. Así mismo, el inmueble recupera su capacidad para ser vendido, pero con margen de descuentos para ser atractivo y se presenten potenciales compradores, pero dicho regateo a la baja va disminuyendo en la medida que pasa el tiempo. El lapso de recuperación del valor del inmueble, desde el momento que ocurre el estigma hasta la recuperación del valor a un nivel parecido al histórico, dependerá del tipo de estigma acontecido y puede llevarse décadas para su total recuperación. 

 

Gráfica Nº 3

Ejemplo de caso de estigma paranormal en dos casas ubicadas en Maracaibo

Fuente: https://tureporte.com/descubra-la-verdadera-historia-tras-la-casa-de-el-primer-exorcismo-de-maracaibo/, Reportaje de fecha 22/11/2017.  Estas son las quintas Morela y Luminosa, ubicadas en Maracaibo, a una cuadra del cementerio redondo. Sobre ellas se han creado varias leyendas urbanas, como que allí se realizó el primer exorcismo de la ciudad; que en los años 50´s allí fue degollada o decapitada una dama de la alta sociedad, cuyo espectro deambula en la casa Morela; como también se dice que el alma en pena de trata de una niña que murió al caer del balcón.  La gran duda es Cuánto es el valor de estas casas?

 

En la actualidad, visto los sucesos recientes en lo relativo a los resultados de la elección presidencial, es muy pronto para predecir lo que sucederá con el mercado inmobiliario en Caracas, debido a que el panorama político es opaco; sin embargo, se puede afirmar que en estos momentos se presentará una pausa y, si nos orientamos con base a la experiencia ocurrida históricamente, se puede señalar que la demanda efectiva tendrá un comportamiento cauteloso, lo cual significa que los precios se afectarán hacia la baja. Ahora bien, es importante resaltar que, de manera independiente a dicho resultado electoral, desde hace más de 10 años el mercado inmobiliario viene teniendo un alto nivel oferta, superando con demasía la capacidad de absorción de la demanda efectiva, produciéndose un exceso o superávit en todos los rubros: oficinas, locales comerciales, apartamentos y espacios industriales, cuyos inventarios se encuentran en el orden de 700.000 m², 610.000 m², 580.000 m², respectivamente, y en cuanto a las instalaciones industriales, éstas se encuentran subutilizadas, empleando menos del 30% de su capacidad instalada. Por otra parte, debido a la debilidad de la demanda efectiva, la velocidad de absorción o comercialización de estos espacios se estima que será a largo plazo, es decir, entre 25 a 30 años. 

Es necesario señalar que la velocidad de absorción puede ser mayor o menor dependiendo de lo acertado que sean las políticas macroeconómicas que diseñe el gobierno, pero en mi opinión la recuperación del mercado no será en el corto ni mediano plazo (menos de 10 años), sino siempre a largo plazo. Para que se recupere el mercado inmobiliario tiene que mejorarse: la industria nacional, el poder adquisitivo de la población, moderación de las leyes que afectan a los inmuebles, creación de esquemas efectivos y con justicia social de créditos hipotecarios, mejorar las condiciones para atraer a la inversión privada (nacional y extranjera), mejorar las condiciones sociales de la población venezolana (educación, asistencial y de seguridad), actualizar los planes de ordenación urbanística de las ciudades y sus ordenanzas, entre otras. 

El día 25 de Junio, antes de la elección presidencial, tenía previsto un conversatorio sobre el tema “Resultados de las Elecciones vs El Mercado Inmobiliario”, organizado por el Capítulo de los Altos Mirandinos de la Cámara Inmobiliaria de Miranda, el cual fue suspendido debido a que dicho día fue la toma de Caracas para finalizar las campañas de los candidatos. Para dicha reunión con los asesores inmobiliarios, diseñé una encuesta de opinión, cuyos resultados comparto en seguida:

1. Cantidad de encuestados: 271 personas, de las cuales el 58,3% son asesores afiliados a la Cámara Inmobiliaria. El 95,20% de los encuestados son profesionales universitarios, siendo el 36,9% del total, que aplicaron la encuesta, universitarios con maestrías o doctorado. Y el 95,20% han tenido instrucción en el campo de la asesoría inmobiliaria.