CÓMO AFECTA EL ESTIGMA AL MERCADO INMOBILIARIO

Autor: Urbanista Martín A. Fernández Ch. @martinfernandezcimcaracas

Fecha: 05/08/2024

Según la Real Academia Española, estigma significa una marca o señal en el cuerpo (señal, marca, huella, vestigio, signo, llaga) y también menciona que se refiere a desdoro, afrenta, mala fama (baldón, deshonra, afrenta, mancha, mancilla, oprobio e injuria). También ofrece otras dos explicaciones interesantes, las cuales cito textualmente: “Huella impresa sobrenaturalmente en el cuerpo de algunos santos extáticos, como símbolo de la participación de sus almas en la pasión de Cristo” y “Marca impuesta con hierro candente, bien como pena infamante, bien como signo de esclavitud”.

Ahora bien, ¿El estigma se aplica al mercado inmobiliario? La respuesta es afirmativa. Los inmuebles pueden verse afectados por distintos tipos de estigmas, los cuales explicaré de manera sucinta, pero profundizando en los casos que han sido similares al que estamos experimentando en la actualidad, cuando estamos en presencia de un conflicto político y social.

Existen clasificaciones muy diversas, lo cual haría que este artículo fuese muy extenso, por ello, lo expondré de una manera más sencilla:

a)   Estigma Intrínseca del Inmueble: este es el caso de alguna condición física o no física, propia del bien, que afecta su valor de manera permanente o transitoria. Por ejemplo:

• La estructura de la edificación se encuentra afectada, debido a un fuerte sismo o a un gran incendio. Estos daños implican realizar una fuerte inversión sobre el inmueble para su recuperación y se presenta la disyuntiva para el propietario si venderlo a precio de liquidación, estimar si lo que se necesita invertir se puede recuperar en el tiempo, o demolerlo (en el caso de casas, edificios, galpón industrial, entre otros). Esta fue la situación del edificio Teatro Altamira (conjunto diseñado para oficinas, viviendas, comercios y salas de cine), el cual se construyó en 1959, pero fue afectado estructuralmente por el sismo de 1967; posteriormente, fue desocupado y demolido en el año 2008. Ahora es propiedad de la Corporación Andina de Fomento (CAF). Otros dos casos fueron: el incendio del edificio REVLON en el año 2011, ubicado en el sector Boleíta Norte, el cual terminó gravemente afectadas sus estructuras y se encuentra parcialmente demolida; el otro suceso, ocurrido en este mismo año, en el mes de Abril, fue el incendio del edificio industrial Empresarial Mejor, ubicada en la zona industrial La California Sur, cuyas estructuras quedaron realmente afectadas.
• Que haya ocurrido un evento trágico dentro del inmueble. Esto trata de situaciones de fallecimiento, desde lo más natural (por vejez o por enfermedad) hasta lo más trágico (suicidio o asesinato múltiple o ambos casos).
• Creación de una fama paranormal supuestamente presente en un inmueble. Es decir, en el tiempo, la comunidad viene conduciendo una serie de historias o leyendas en torno a un inmueble, marcándolo como un lugar de encuentro de fantasmas y brujería. 

b)   Estigma extrínseco del Inmueble: comprende todo aquello que influye de manera negativa en el valor del inmueble, pero que es externo al mismo y puede ser de varios tipos, los cuales explico en seguida:

• Estigma en el entorno inmediato o vecindario: esto se refiere a la aparición sorpresiva e intempestiva de una situación adversa o contraria a la moral de la comunidad, a la condición social predominante o antagónico a la dinámica urbana del sector. El atractivo de un sector y, por consiguiente, de los inmuebles que lo conforman, puede afectarse de manera negativa por la aparición de un uso inapropiado, como por ejemplo: una casa de citas, juegos de azar (que trabajan hasta altas horas de la noche), un bar discoteca, la construcción de uno o varios edificios de Misión Vivienda (por parte del gobierno) o la invasión de un edificio. Un ejemplo fue lo ocurrido en Octubre de 2002, cuando los opositores al gobierno de Chávez se concentraron por un largo tiempo en la Plaza Francia de Altamira, provocando ruidos durante el día y la noche y obstaculizando el tránsito, lo cual afectó la convivencia de los residentes ubicados en el entorno inmediato.

• Estigma por eventos naturales: cuando ocurre situaciones imprevistas de la naturaleza que afectan transitoriamente el atractivo de un sector y los valores inmobiliarios, de las cuales hemos tenido varias experiencias, tales como: el terreno de 1967 que afectó las edificaciones de gran parte del municipio Chacao; el deslave de parte de las laderas del parque Henry Pittier que afectó zonas urbanas de El Limón, ocurrido en septiembre de 1987; el deslave de Vargas en Diciembre de 1999, el cual destruyó grandes extensiones urbanas del Litoral Central. También cuando ocurren fuertes crecidas de ríos y quebradas que afectan a las edificaciones ubicadas en su entorno, como fue el caso del río El Limón en septiembre de 2020.

• Estigma Hecho del Príncipe: trata sobre cambios de leyes de ámbito general en materia inmobiliaria, originada por un Decreto Presidencial o Leyes Orgánicas promulgadas por la Asamblea Nacional o por sentencias del Tribunal Supremo de Justicia sobre un caso específico que puede generalizarse a otros casos. Los cambios que han ocurrido con las leyes de arrendamiento, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, las leyes que rigen el desalojo y la protección de menores, entre otras, afecta los potenciales negocios relacionados con los inmuebles. Aquí también cabe identificar cuando se afecta un inmueble o un sector por causa de utilidad pública, el cual conlleva un proceso de expropiación. En este caso, la transacción o negociación de cualquier inmueble quedará suspendida, por consiguiente, su valor estará condicionado a los términos definidos en la Ley de Expropiación y su venta estará obligada a realizarse con el ente expropiante; por lo cual, es importante el tiempo de ejecución de este proceso porque deprime los inmuebles afectados y su entorno. 

• Estigma por sucesos conflictivos sociales o políticos: situación que se presenta cuando ocurren eventos de explosión social inesperada de carácter espontánea o sucesos de conflictos políticos. Sobre esto hemos vivido varios ejemplos, tales como: El Caracazo (estallido social ocurrido en 1989); los dos intentos de golpes de estado ocurridos en 1992 (4 de Febrero y 27 de Noviembre); golpe de estado en Abril de 2002 (también denominado El Carmonazo); las manifestaciones sociales ocurridas en el 2013 y en el 2014; y la cuarentena impuesta por el gobierno  de Maduro debido a la pandemia COVID-19, la cual paralizó la economía por seis meses del año 2020; y la situación de incertidumbre actual en lo relativo a la elección presidencial de Junio. Dichos eventos históricos afectaron de manera negativa el mercado, contrayendo la demanda efectiva y bajando los precios (expresados en dólares americanos y en términos reales); sin embargo, con el tiempo, el mercado se recuperó hasta alcanzar la misma tendencia que llevaba antes del suceso (observar el gráfico Nº 1). 

GRÁFICO Nº 1
COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DE LOS PRECIOS EXPRESADOS EN TÉRMINOS REALES (US$/m2) 
EN EL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(a valores de Agosto 2024 por IPC USA)

GRÁFICO Nº 2
COMPORTAMIENTO TEÓRICO DEL VALOR DE UN INMUEBLE
CUANDO ES AFECTADO POR UN ESTIGMA
 

Exhibit 4.2 Market Resistance (Stigma) Graph

Fuente: Randall Bell, MAI: “Real Estate Damages, an análisis of detrimental Conditions”, pág. 71

 

En la gráfica Nº 2, puede observarse el comportamiento del valor de un inmueble cuando ocurre sucesos estigmáticos, como los que se han explicado anteriormente. En un primer momento, el valor desciende vertiginosamente a su mínimo y entra en un período de letargo, durante el cual es muy complejo valorar y venderlo, quizás podría ser ocupado o alquilado, también hay que considerar que el costo de mantenimiento es importante. Luego, se presenta una etapa de estabilización, cuando la comunidad y los medios de comunicación pierden interés en el inmueble, en lo relativo a lo sucedido, y el estigma se va mitigando; por otra parte, en cuanto a su valor, se va recuperando de manera importante. La última etapa es un período de recuperación de manera moderada, como reflejo de una resistencia del mercado al estigma ocurrido. Así mismo, el inmueble recupera su capacidad para ser vendido, pero con margen de descuentos para ser atractivo y se presenten potenciales compradores, pero dicho regateo a la baja va disminuyendo en la medida que pasa el tiempo. El lapso de recuperación del valor del inmueble, desde el momento que ocurre el estigma hasta la recuperación del valor a un nivel parecido al histórico, dependerá del tipo de estigma acontecido y puede llevarse décadas para su total recuperación. 

 

Gráfica Nº 3

Ejemplo de caso de estigma paranormal en dos casas ubicadas en Maracaibo

Fuente: https://tureporte.com/descubra-la-verdadera-historia-tras-la-casa-de-el-primer-exorcismo-de-maracaibo/, Reportaje de fecha 22/11/2017.  Estas son las quintas Morela y Luminosa, ubicadas en Maracaibo, a una cuadra del cementerio redondo. Sobre ellas se han creado varias leyendas urbanas, como que allí se realizó el primer exorcismo de la ciudad; que en los años 50´s allí fue degollada o decapitada una dama de la alta sociedad, cuyo espectro deambula en la casa Morela; como también se dice que el alma en pena de trata de una niña que murió al caer del balcón.  La gran duda es Cuánto es el valor de estas casas?

 

En la actualidad, visto los sucesos recientes en lo relativo a los resultados de la elección presidencial, es muy pronto para predecir lo que sucederá con el mercado inmobiliario en Caracas, debido a que el panorama político es opaco; sin embargo, se puede afirmar que en estos momentos se presentará una pausa y, si nos orientamos con base a la experiencia ocurrida históricamente, se puede señalar que la demanda efectiva tendrá un comportamiento cauteloso, lo cual significa que los precios se afectarán hacia la baja. Ahora bien, es importante resaltar que, de manera independiente a dicho resultado electoral, desde hace más de 10 años el mercado inmobiliario viene teniendo un alto nivel oferta, superando con demasía la capacidad de absorción de la demanda efectiva, produciéndose un exceso o superávit en todos los rubros: oficinas, locales comerciales, apartamentos y espacios industriales, cuyos inventarios se encuentran en el orden de 700.000 m², 610.000 m², 580.000 m², respectivamente, y en cuanto a las instalaciones industriales, éstas se encuentran subutilizadas, empleando menos del 30% de su capacidad instalada. Por otra parte, debido a la debilidad de la demanda efectiva, la velocidad de absorción o comercialización de estos espacios se estima que será a largo plazo, es decir, entre 25 a 30 años. 

Es necesario señalar que la velocidad de absorción puede ser mayor o menor dependiendo de lo acertado que sean las políticas macroeconómicas que diseñe el gobierno, pero en mi opinión la recuperación del mercado no será en el corto ni mediano plazo (menos de 10 años), sino siempre a largo plazo. Para que se recupere el mercado inmobiliario tiene que mejorarse: la industria nacional, el poder adquisitivo de la población, moderación de las leyes que afectan a los inmuebles, creación de esquemas efectivos y con justicia social de créditos hipotecarios, mejorar las condiciones para atraer a la inversión privada (nacional y extranjera), mejorar las condiciones sociales de la población venezolana (educación, asistencial y de seguridad), actualizar los planes de ordenación urbanística de las ciudades y sus ordenanzas, entre otras. 

El día 25 de Junio, antes de la elección presidencial, tenía previsto un conversatorio sobre el tema “Resultados de las Elecciones vs El Mercado Inmobiliario”, organizado por el Capítulo de los Altos Mirandinos de la Cámara Inmobiliaria de Miranda, el cual fue suspendido debido a que dicho día fue la toma de Caracas para finalizar las campañas de los candidatos. Para dicha reunión con los asesores inmobiliarios, diseñé una encuesta de opinión, cuyos resultados comparto en seguida:

1. Cantidad de encuestados: 271 personas, de las cuales el 58,3% son asesores afiliados a la Cámara Inmobiliaria. El 95,20% de los encuestados son profesionales universitarios, siendo el 36,9% del total, que aplicaron la encuesta, universitarios con maestrías o doctorado. Y el 95,20% han tenido instrucción en el campo de la asesoría inmobiliaria.
2. A la pregunta ¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en el caso que gane el candidato de gobierno? El 60,90% respondieron que no habrá mejoras y que seguirá comportándose con la actual tendencia y el 38% consideraron que la demanda efectiva y los precios bajarán. 
3. Ahora bien, si la elección presidencial la gana Edmundo González, el 73,40% de los entrevistados opinan que la demanda efectiva y los precios van a mejorar. Y el 21% consideran que no habrá mejoras y que el mercado seguirá comportándose con la misma tendencia. 
4. Por otra parte, en el caso que ganase otro candidato opositor distinto a Edmundo Gonzáles, expresaron un optimismo más bajo. El 41% considera que el mercado no va a mejorar y el 14,4% opinan que desmejorará. 
5. Sobre qué pasará con el mercado en el caso de un cambio de gobierno, cuyo equipo aplique un paquete económico y social coherente y esenciales para mejorar la situación del país, la mayoría de los encuestados (53,90%) opinaron que la demanda efectiva y los precios mejorarán de forma moderada y a mediano plazo, seguido por las opiniones (37,3%) de que dicha mejoría sería a largo plazo. 
6. Interesante fueron las respuestas a la pregunta sobre el optimismo de que nuestro país mejorará, el 88,2% respondieron afirmativamente, pero en el mediano plazo. 
7. En relación con la actividad de asesoría el semestre pasado, solo 17,4% respondió que le había ido excelente y que ha realizado más negociaciones de lo esperado. Sin embargo, al preguntar sobre lo que siente para el próximo semestre, el 97,7% respondió con optimismo, es decir, que su situación mejorará.
8. Sobre las opiniones abiertas de los encuestados de la situación del mercado antes los resultados de la elección presidencial, expresan optimismo, que el mercado inmobiliario tiene potencial de mejoría, pero a mediano plazo, la mayoría aspira a un cambio político y así la situación económica del país y del mercado inmobiliario tendría mejorías, etc. La mayoría está consciente que el próximo semestre será complejo, pero piensan que la situación mejorará, siempre y cuando se presente un cambio de gobierno.

 

Para finalizar, es necesario que los asesores inmobiliarios entiendan que el mercado inmobiliario (demanda efectiva, ofertas y precios) se comportan según las leyes de la economía. Los precios de los inmuebles son el resultado del contraste entre la demanda efectiva y la oferta. Es decir, si la demanda supera a la oferta, habrá escasez y los precios suben, pero si la oferta supera la demanda se genera un superávit, lo cual influirá en una baja de los precios. En el caso del mercado inmobiliario actual, nos encontramos en una sobreoferta que ha generado un superávit en todos los rubros y que su absorción será a largo plazo, por consiguiente, los precios se irán recuperando de manera muy lenta.

 

GRACIAS