El Mercado Inmobiliario en el 2024, bajo un clima electoral.

Marzo 2024

Autor: Urbanista Martín A. Fernández Ch. @martinfch6483

Director de TIR INMOBILIARIOS S.C. @tirinmobiliarios

Es evidente que en la actualidad existe una sobreoferta de inmuebles, lo cual hemos determinado en varios estudios de mercado realizados en los últimos años. En cuanto a oficinas en el Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante AMC), existen un aproximado de 234.000 m² en oferta secundaria, de los cuales el 70% se encuentran en sectores emergentes al Este de la ciudad, y 470.000 m² en nuevas edificaciones de reciente terminación o en construcción. Ahora bien, en el caso de apartamentos, la oferta secundaria es de 98.194 m², de los cuales el 50% se encuentra en los sectores emergentes, y también hay disponibles 485.298 m² en nuevas construcciones en proceso de construcción. Por otra parte, en cuanto a lo comercial, según nuestros cálculos, la oferta es de 610.000 m², distribuidos en un 18% en centros comerciales y el resto en los edificios corporativos recién construidos o en proceso de terminación, dimensiones que están presente en solo con un 10% en sectores emergentes de la ciudad. En cuanto a la actividad industrial, en la actualidad se encuentran trabajando al 30% de su capacidad instalada, y existen una oferta que supera el 1.000.000 m² entre edificios y galpones, de los cuales más de 330.000 m² se ubican al Este de la ciudad. En el caso del negocio de alquiler en el AMC, contabilizamos un aproximado de área de 213.000 m², 44.000 m², 94.000 m² y 451.000 m², de los productos oficinas, apartamentos, locales comerciales y propiedades industrial, respectivamente, reflejando proporciones por encima de un 45% para las urbanizaciones que en la actualidad están empoderadas de la gran ciudad.

En síntesis, en la ciudad de Caracas se presenta un importante inventario de inmuebles, bien sea en venta o en alquiler, cuya absorción será en muy largo plazo, ya que la demanda efectiva se ha contraído de manera significativa, como consecuencia de una crisis económica mal gestionada por los gobiernos recientes, provocando distorsiones en varios ámbitos: hiperinflación, devaluación, reducción del crédito (hipotecario y empresarial), deficiencia en los servicios públicos, entre otros; los cuales han empobrecido de forma reveladora nuestra nación. 

En cuanto a los precios inmobiliarios, han venido contrayéndose de manera constante desde hace más de 15 años, sin embargo, en el 2022 reflejó una inflexión al alza, y que siguió creciendo levemente en el 2023. Para el caso de oficinas, en los últimos 5 años, puede decirse que los precios crecieron a una tasa promedio anual de 15%, lo cual es una cifra para animarse, considerando que se trata de dólares americanos y medido en términos reales; ahora bien, en relación con los apartamentos y locales comerciales, luego de un estancamiento de 4 años, comenzaron a crecer en un promedio interanual de 26% y 10%, respectivamente, mostrando un buen esfuerzo del mercado.  

Por otra parte, en referencia a la economía nacional, a partir del 2014 tuvo un desempeño recesivo, pero desde el 2022 se inició un crecimiento moderado, el cual se repitió en el 2023 y, según los especialistas, seguirá comportándose así en el 2024. Esta situación ha influido de forma favorable en el mercado inmobiliario, lo cual es lógico porque son comportamientos de correlación directa y se espera que en el presente año continúe la revaluación de los inmuebles, aunque no será a la tasa esperada sino más bien modesta, lo cual también es bueno. Cuando pensamos en los precios inmobiliarios a niveles óptimos (no los deseados) en términos comparativos con otras importantes ciudades del mundo, los hemos planificado para un largo plazo, es decir, que se alcanzarán luego de 25 años, siempre y cuando se presente un viraje serio, certero y constante en el manejo de la economía nacional por parte de los gobiernos que actúen de ahora en adelante. 

¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en el 2024? Sin intención de que queramos ser profetas, lo cual sería impropio y corriendo el alto riesgo a fracasar, con base a experiencias históricas fundamentadas en las estadísticas que disponemos, cuando se presenta un evento electoral, surge una gran incertidumbre en el mercado, sobre todo en situaciones de alta polaridad política. Los que se desesperan pensando que habrá una continuidad de la ideología actual, pueden cometer el error de querer liquidar su propiedad pensando que habrá una repercusión recesiva en los precios, y los que piensen en un cambio político decidirán en suspender la venta a la espera de la permuta esperada, lo cual también es una decisión equivocada. Lo importante es entender que, independientemente de lo político, el mercado inmobiliario busca regularse y que la tendencia es que presentará un leve crecimiento interanual. Ahora bien, dependiendo de las políticas económicas que implementarían los futuros gobiernos de turno, ese crecimiento será más rápido o más lento, pero es necesario sincerarse en que no llegaremos al mismo nivel de los mejores tiempos vividos.

En cuanto a la ciudad, su estructura y dinámica urbana está presentando lo que el investigador y pensador Arquitecto y Urbanista Lorenzo González Casas llama “Osteoporosis urbana”, en un artículo publicado en la revista Debates IESA [1], dejando claro el efecto del vaciamiento de la ciudad como producto de la migración, y como símil a esa condición humana de la tercera edad, las ciudades están teniendo una estructura ósea cuya sustancia es inexistente. La fuerte crisis económica ha afectado de forma significativa las condiciones sociales de los ciudadanos, situación que ha producido un incremento significativo de la pobreza y, por consiguiente, ha generado poca disponibilidad de ingresos que permitan mantener los condominios en óptimas condiciones, sobre todo considerando que la mayoría de las edificaciones en Caracas tienen más de 40 años, por lo cual están necesitando reacondicionamiento general o lo que se denomina “overhaul” (acondicionamiento general a profundidad: cambio de tubos matrices de agua potable y servidas, repotenciación o cambio de ascensores, impermeabilización en techos, arreglo de fachadas, cambios en el sistema hidroneumático, reacondicionamiento de áreas internas, entre otros aspectos), lo cual incide en el sustento del valor de los inmuebles en el tiempo y que los mismos sean competitivos en el mercado. En lo particular, pensamos que también debería destacarse que la existencia de la gran magnitud de la oferta existente hasta la fecha, en contraposición de la reducida demanda y tomando en cuenta que su recuperación será lenta, su proceso de absorción será a muy largo plazo. En consecuencia, la ciudad de Caracas será una galería de exposición de una gran cantidad de edificaciones con magníficas dimensiones y atractivos diseños arquitectónicos, pero que lucirán como zombies (muertos vivientes), que en el tiempo también irán generando problemas de sostenimiento, debido a las altas cargas que representan sus costos de mantenimiento sobre los hombres de sus pocos dueños, y así mismo comenzarán a descascararse.

Con el propósito de terminar esta exposición de conocimientos y apreciaciones sobre el mercado inmobiliario, resaltando algunos aspectos positivos y optimistas, destacamos a continuación varios aspectos interesantes:

• Si bien se ha contraído de manera trascendental, estamos en la presencia de su final y del inicio de su recuperación, lo que quiere decir que bajó hasta su mínimo nivel.
• Desde el 2022 se refleja un crecimiento en la demanda efectiva y en los precios, aunque es leve, pero se está reactivando.
• Como país seguimos teniendo un alto potencial en recursos, como son el petróleo y los minerales, que, si bien tenemos limitaciones para aprovecharlos, consideramos que son circunstanciales y que en cualquier momento saldrán al escenario. Cuando esto ocurra, que será en el corto plazo, tendremos un mayor fortalecimiento de la economía.
• Pensamos que, independiente del estilo de los gobiernos de turno, resolver el problema social debe ser un proyecto común para cualquier gobierno que sea responsable. Para solucionarlo, debe empezarse por diseñar políticas económicas acertadas y que sean eficientes.
• El mercado inmobiliario forma parte de la economía nacional, por consiguiente, su mejoría va de la mano con dicho ámbito general, es decir, se percibe que seguirá mejorando.
• El patrimonio más importante del país son sus habitantes y el venezolano se caracteriza por ser optimista, trabajador, responsable y alegre. Estos aspectos van a prevalecer por encima de las adversidades.
• Por último, es necesario destacar que se viene cristalizando el levantamiento de las sanciones por parte de EEUU y Europa, lo cual deberá contribuir de manera favorable para nuestro país en nuestra economía, específicamente en la actividad petrolera.

 

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[1] Debates IESA: “Osteoporosis urbana: los efectos de la diáspora en la ciudad venezolana”, por Lorenzo González Casas, 9 noviembre 2020.

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