CONVERSEMOS SOBRE EL MERCANDO INMOBILIARIO PARA EL RESTO DEL 2024

 

CÓMO AFECTA EL ESTIGMA AL MERCADO INMOBILIARIO

Autor: Urbanista Martín A. Fernández Ch. @martinfernandezcimcaracas

Fecha: 05/08/2024

Según la Real Academia Española, estigma significa una marca o señal en el cuerpo (señal, marca, huella, vestigio, signo, llaga) y también menciona que se refiere a desdoro, afrenta, mala fama (baldón, deshonra, afrenta, mancha, mancilla, oprobio e injuria). También ofrece otras dos explicaciones interesantes, las cuales cito textualmente: “Huella impresa sobrenaturalmente en el cuerpo de algunos santos extáticos, como símbolo de la participación de sus almas en la pasión de Cristo” y “Marca impuesta con hierro candente, bien como pena infamante, bien como signo de esclavitud”.

Ahora bien, ¿El estigma se aplica al mercado inmobiliario? La respuesta es afirmativa. Los inmuebles pueden verse afectados por distintos tipos de estigmas, los cuales explicaré de manera sucinta, pero profundizando en los casos que han sido similares al que estamos experimentando en la actualidad, cuando estamos en presencia de un conflicto político y social.

Existen clasificaciones muy diversas, lo cual haría que este artículo fuese muy extenso, por ello, lo expondré de una manera más sencilla:

a)   Estigma Intrínseca del Inmueble: este es el caso de alguna condición física o no física, propia del bien, que afecta su valor de manera permanente o transitoria. Por ejemplo:

• La estructura de la edificación se encuentra afectada, debido a un fuerte sismo o a un gran incendio. Estos daños implican realizar una fuerte inversión sobre el inmueble para su recuperación y se presenta la disyuntiva para el propietario si venderlo a precio de liquidación, estimar si lo que se necesita invertir se puede recuperar en el tiempo, o demolerlo (en el caso de casas, edificios, galpón industrial, entre otros). Esta fue la situación del edificio Teatro Altamira (conjunto diseñado para oficinas, viviendas, comercios y salas de cine), el cual se construyó en 1959, pero fue afectado estructuralmente por el sismo de 1967; posteriormente, fue desocupado y demolido en el año 2008. Ahora es propiedad de la Corporación Andina de Fomento (CAF). Otros dos casos fueron: el incendio del edificio REVLON en el año 2011, ubicado en el sector Boleíta Norte, el cual terminó gravemente afectadas sus estructuras y se encuentra parcialmente demolida; el otro suceso, ocurrido en este mismo año, en el mes de Abril, fue el incendio del edificio industrial Empresarial Mejor, ubicada en la zona industrial La California Sur, cuyas estructuras quedaron realmente afectadas.
• Que haya ocurrido un evento trágico dentro del inmueble. Esto trata de situaciones de fallecimiento, desde lo más natural (por vejez o por enfermedad) hasta lo más trágico (suicidio o asesinato múltiple o ambos casos).
• Creación de una fama paranormal supuestamente presente en un inmueble. Es decir, en el tiempo, la comunidad viene conduciendo una serie de historias o leyendas en torno a un inmueble, marcándolo como un lugar de encuentro de fantasmas y brujería. 

b)   Estigma extrínseco del Inmueble: comprende todo aquello que influye de manera negativa en el valor del inmueble, pero que es externo al mismo y puede ser de varios tipos, los cuales explico en seguida:

• Estigma en el entorno inmediato o vecindario: esto se refiere a la aparición sorpresiva e intempestiva de una situación adversa o contraria a la moral de la comunidad, a la condición social predominante o antagónico a la dinámica urbana del sector. El atractivo de un sector y, por consiguiente, de los inmuebles que lo conforman, puede afectarse de manera negativa por la aparición de un uso inapropiado, como por ejemplo: una casa de citas, juegos de azar (que trabajan hasta altas horas de la noche), un bar discoteca, la construcción de uno o varios edificios de Misión Vivienda (por parte del gobierno) o la invasión de un edificio. Un ejemplo fue lo ocurrido en Octubre de 2002, cuando los opositores al gobierno de Chávez se concentraron por un largo tiempo en la Plaza Francia de Altamira, provocando ruidos durante el día y la noche y obstaculizando el tránsito, lo cual afectó la convivencia de los residentes ubicados en el entorno inmediato.

• Estigma por eventos naturales: cuando ocurre situaciones imprevistas de la naturaleza que afectan transitoriamente el atractivo de un sector y los valores inmobiliarios, de las cuales hemos tenido varias experiencias, tales como: el terreno de 1967 que afectó las edificaciones de gran parte del municipio Chacao; el deslave de parte de las laderas del parque Henry Pittier que afectó zonas urbanas de El Limón, ocurrido en septiembre de 1987; el deslave de Vargas en Diciembre de 1999, el cual destruyó grandes extensiones urbanas del Litoral Central. También cuando ocurren fuertes crecidas de ríos y quebradas que afectan a las edificaciones ubicadas en su entorno, como fue el caso del río El Limón en septiembre de 2020.

• Estigma Hecho del Príncipe: trata sobre cambios de leyes de ámbito general en materia inmobiliaria, originada por un Decreto Presidencial o Leyes Orgánicas promulgadas por la Asamblea Nacional o por sentencias del Tribunal Supremo de Justicia sobre un caso específico que puede generalizarse a otros casos. Los cambios que han ocurrido con las leyes de arrendamiento, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, las leyes que rigen el desalojo y la protección de menores, entre otras, afecta los potenciales negocios relacionados con los inmuebles. Aquí también cabe identificar cuando se afecta un inmueble o un sector por causa de utilidad pública, el cual conlleva un proceso de expropiación. En este caso, la transacción o negociación de cualquier inmueble quedará suspendida, por consiguiente, su valor estará condicionado a los términos definidos en la Ley de Expropiación y su venta estará obligada a realizarse con el ente expropiante; por lo cual, es importante el tiempo de ejecución de este proceso porque deprime los inmuebles afectados y su entorno. 

• Estigma por sucesos conflictivos sociales o políticos: situación que se presenta cuando ocurren eventos de explosión social inesperada de carácter espontánea o sucesos de conflictos políticos. Sobre esto hemos vivido varios ejemplos, tales como: El Caracazo (estallido social ocurrido en 1989); los dos intentos de golpes de estado ocurridos en 1992 (4 de Febrero y 27 de Noviembre); golpe de estado en Abril de 2002 (también denominado El Carmonazo); las manifestaciones sociales ocurridas en el 2013 y en el 2014; y la cuarentena impuesta por el gobierno  de Maduro debido a la pandemia COVID-19, la cual paralizó la economía por seis meses del año 2020; y la situación de incertidumbre actual en lo relativo a la elección presidencial de Junio. Dichos eventos históricos afectaron de manera negativa el mercado, contrayendo la demanda efectiva y bajando los precios (expresados en dólares americanos y en términos reales); sin embargo, con el tiempo, el mercado se recuperó hasta alcanzar la misma tendencia que llevaba antes del suceso (observar el gráfico Nº 1). 

GRÁFICO Nº 1
COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DE LOS PRECIOS EXPRESADOS EN TÉRMINOS REALES (US$/m2) 
EN EL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(a valores de Agosto 2024 por IPC USA)

GRÁFICO Nº 2
COMPORTAMIENTO TEÓRICO DEL VALOR DE UN INMUEBLE
CUANDO ES AFECTADO POR UN ESTIGMA
 

Exhibit 4.2 Market Resistance (Stigma) Graph

Fuente: Randall Bell, MAI: “Real Estate Damages, an análisis of detrimental Conditions”, pág. 71

 

En la gráfica Nº 2, puede observarse el comportamiento del valor de un inmueble cuando ocurre sucesos estigmáticos, como los que se han explicado anteriormente. En un primer momento, el valor desciende vertiginosamente a su mínimo y entra en un período de letargo, durante el cual es muy complejo valorar y venderlo, quizás podría ser ocupado o alquilado, también hay que considerar que el costo de mantenimiento es importante. Luego, se presenta una etapa de estabilización, cuando la comunidad y los medios de comunicación pierden interés en el inmueble, en lo relativo a lo sucedido, y el estigma se va mitigando; por otra parte, en cuanto a su valor, se va recuperando de manera importante. La última etapa es un período de recuperación de manera moderada, como reflejo de una resistencia del mercado al estigma ocurrido. Así mismo, el inmueble recupera su capacidad para ser vendido, pero con margen de descuentos para ser atractivo y se presenten potenciales compradores, pero dicho regateo a la baja va disminuyendo en la medida que pasa el tiempo. El lapso de recuperación del valor del inmueble, desde el momento que ocurre el estigma hasta la recuperación del valor a un nivel parecido al histórico, dependerá del tipo de estigma acontecido y puede llevarse décadas para su total recuperación. 

 

Gráfica Nº 3

Ejemplo de caso de estigma paranormal en dos casas ubicadas en Maracaibo

Fuente: https://tureporte.com/descubra-la-verdadera-historia-tras-la-casa-de-el-primer-exorcismo-de-maracaibo/, Reportaje de fecha 22/11/2017.  Estas son las quintas Morela y Luminosa, ubicadas en Maracaibo, a una cuadra del cementerio redondo. Sobre ellas se han creado varias leyendas urbanas, como que allí se realizó el primer exorcismo de la ciudad; que en los años 50´s allí fue degollada o decapitada una dama de la alta sociedad, cuyo espectro deambula en la casa Morela; como también se dice que el alma en pena de trata de una niña que murió al caer del balcón.  La gran duda es Cuánto es el valor de estas casas?

 

En la actualidad, visto los sucesos recientes en lo relativo a los resultados de la elección presidencial, es muy pronto para predecir lo que sucederá con el mercado inmobiliario en Caracas, debido a que el panorama político es opaco; sin embargo, se puede afirmar que en estos momentos se presentará una pausa y, si nos orientamos con base a la experiencia ocurrida históricamente, se puede señalar que la demanda efectiva tendrá un comportamiento cauteloso, lo cual significa que los precios se afectarán hacia la baja. Ahora bien, es importante resaltar que, de manera independiente a dicho resultado electoral, desde hace más de 10 años el mercado inmobiliario viene teniendo un alto nivel oferta, superando con demasía la capacidad de absorción de la demanda efectiva, produciéndose un exceso o superávit en todos los rubros: oficinas, locales comerciales, apartamentos y espacios industriales, cuyos inventarios se encuentran en el orden de 700.000 m², 610.000 m², 580.000 m², respectivamente, y en cuanto a las instalaciones industriales, éstas se encuentran subutilizadas, empleando menos del 30% de su capacidad instalada. Por otra parte, debido a la debilidad de la demanda efectiva, la velocidad de absorción o comercialización de estos espacios se estima que será a largo plazo, es decir, entre 25 a 30 años. 

Es necesario señalar que la velocidad de absorción puede ser mayor o menor dependiendo de lo acertado que sean las políticas macroeconómicas que diseñe el gobierno, pero en mi opinión la recuperación del mercado no será en el corto ni mediano plazo (menos de 10 años), sino siempre a largo plazo. Para que se recupere el mercado inmobiliario tiene que mejorarse: la industria nacional, el poder adquisitivo de la población, moderación de las leyes que afectan a los inmuebles, creación de esquemas efectivos y con justicia social de créditos hipotecarios, mejorar las condiciones para atraer a la inversión privada (nacional y extranjera), mejorar las condiciones sociales de la población venezolana (educación, asistencial y de seguridad), actualizar los planes de ordenación urbanística de las ciudades y sus ordenanzas, entre otras. 

El día 25 de Junio, antes de la elección presidencial, tenía previsto un conversatorio sobre el tema “Resultados de las Elecciones vs El Mercado Inmobiliario”, organizado por el Capítulo de los Altos Mirandinos de la Cámara Inmobiliaria de Miranda, el cual fue suspendido debido a que dicho día fue la toma de Caracas para finalizar las campañas de los candidatos. Para dicha reunión con los asesores inmobiliarios, diseñé una encuesta de opinión, cuyos resultados comparto en seguida:

1. Cantidad de encuestados: 271 personas, de las cuales el 58,3% son asesores afiliados a la Cámara Inmobiliaria. El 95,20% de los encuestados son profesionales universitarios, siendo el 36,9% del total, que aplicaron la encuesta, universitarios con maestrías o doctorado. Y el 95,20% han tenido instrucción en el campo de la asesoría inmobiliaria.

El Mercado Inmobiliario en el 2024, bajo un clima electoral.

Marzo 2024

Autor: Urbanista Martín A. Fernández Ch. @martinfch6483

Director de TIR INMOBILIARIOS S.C. @tirinmobiliarios

Es evidente que en la actualidad existe una sobreoferta de inmuebles, lo cual hemos determinado en varios estudios de mercado realizados en los últimos años. En cuanto a oficinas en el Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante AMC), existen un aproximado de 234.000 m² en oferta secundaria, de los cuales el 70% se encuentran en sectores emergentes al Este de la ciudad, y 470.000 m² en nuevas edificaciones de reciente terminación o en construcción. Ahora bien, en el caso de apartamentos, la oferta secundaria es de 98.194 m², de los cuales el 50% se encuentra en los sectores emergentes, y también hay disponibles 485.298 m² en nuevas construcciones en proceso de construcción. Por otra parte, en cuanto a lo comercial, según nuestros cálculos, la oferta es de 610.000 m², distribuidos en un 18% en centros comerciales y el resto en los edificios corporativos recién construidos o en proceso de terminación, dimensiones que están presente en solo con un 10% en sectores emergentes de la ciudad. En cuanto a la actividad industrial, en la actualidad se encuentran trabajando al 30% de su capacidad instalada, y existen una oferta que supera el 1.000.000 m² entre edificios y galpones, de los cuales más de 330.000 m² se ubican al Este de la ciudad. En el caso del negocio de alquiler en el AMC, contabilizamos un aproximado de área de 213.000 m², 44.000 m², 94.000 m² y 451.000 m², de los productos oficinas, apartamentos, locales comerciales y propiedades industrial, respectivamente, reflejando proporciones por encima de un 45% para las urbanizaciones que en la actualidad están empoderadas de la gran ciudad.

En síntesis, en la ciudad de Caracas se presenta un importante inventario de inmuebles, bien sea en venta o en alquiler, cuya absorción será en muy largo plazo, ya que la demanda efectiva se ha contraído de manera significativa, como consecuencia de una crisis económica mal gestionada por los gobiernos recientes, provocando distorsiones en varios ámbitos: hiperinflación, devaluación, reducción del crédito (hipotecario y empresarial), deficiencia en los servicios públicos, entre otros; los cuales han empobrecido de forma reveladora nuestra nación. 

En cuanto a los precios inmobiliarios, han venido contrayéndose de manera constante desde hace más de 15 años, sin embargo, en el 2022 reflejó una inflexión al alza, y que siguió creciendo levemente en el 2023. Para el caso de oficinas, en los últimos 5 años, puede decirse que los precios crecieron a una tasa promedio anual de 15%, lo cual es una cifra para animarse, considerando que se trata de dólares americanos y medido en términos reales; ahora bien, en relación con los apartamentos y locales comerciales, luego de un estancamiento de 4 años, comenzaron a crecer en un promedio interanual de 26% y 10%, respectivamente, mostrando un buen esfuerzo del mercado.  

Por otra parte, en referencia a la economía nacional, a partir del 2014 tuvo un desempeño recesivo, pero desde el 2022 se inició un crecimiento moderado, el cual se repitió en el 2023 y, según los especialistas, seguirá comportándose así en el 2024. Esta situación ha influido de forma favorable en el mercado inmobiliario, lo cual es lógico porque son comportamientos de correlación directa y se espera que en el presente año continúe la revaluación de los inmuebles, aunque no será a la tasa esperada sino más bien modesta, lo cual también es bueno. Cuando pensamos en los precios inmobiliarios a niveles óptimos (no los deseados) en términos comparativos con otras importantes ciudades del mundo, los hemos planificado para un largo plazo, es decir, que se alcanzarán luego de 25 años, siempre y cuando se presente un viraje serio, certero y constante en el manejo de la economía nacional por parte de los gobiernos que actúen de ahora en adelante. 

¿Qué pasará con el mercado inmobiliario en el 2024? Sin intención de que queramos ser profetas, lo cual sería impropio y corriendo el alto riesgo a fracasar, con base a experiencias históricas fundamentadas en las estadísticas que disponemos, cuando se presenta un evento electoral, surge una gran incertidumbre en el mercado, sobre todo en situaciones de alta polaridad política. Los que se desesperan pensando que habrá una continuidad de la ideología actual, pueden cometer el error de querer liquidar su propiedad pensando que habrá una repercusión recesiva en los precios, y los que piensen en un cambio político decidirán en suspender la venta a la espera de la permuta esperada, lo cual también es una decisión equivocada. Lo importante es entender que, independientemente de lo político, el mercado inmobiliario busca regularse y que la tendencia es que presentará un leve crecimiento interanual. Ahora bien, dependiendo de las políticas económicas que implementarían los futuros gobiernos de turno, ese crecimiento será más rápido o más lento, pero es necesario sincerarse en que no llegaremos al mismo nivel de los mejores tiempos vividos.

En cuanto a la ciudad, su estructura y dinámica urbana está presentando lo que el investigador y pensador Arquitecto y Urbanista Lorenzo González Casas llama “Osteoporosis urbana”, en un artículo publicado en la revista Debates IESA [1], dejando claro el efecto del vaciamiento de la ciudad como producto de la migración, y como símil a esa condición humana de la tercera edad, las ciudades están teniendo una estructura ósea cuya sustancia es inexistente. La fuerte crisis económica ha afectado de forma significativa las condiciones sociales de los ciudadanos, situación que ha producido un incremento significativo de la pobreza y, por consiguiente, ha generado poca disponibilidad de ingresos que permitan mantener los condominios en óptimas condiciones, sobre todo considerando que la mayoría de las edificaciones en Caracas tienen más de 40 años, por lo cual están necesitando reacondicionamiento general o lo que se denomina “overhaul” (acondicionamiento general a profundidad: cambio de tubos matrices de agua potable y servidas, repotenciación o cambio de ascensores, impermeabilización en techos, arreglo de fachadas, cambios en el sistema hidroneumático, reacondicionamiento de áreas internas, entre otros aspectos), lo cual incide en el sustento del valor de los inmuebles en el tiempo y que los mismos sean competitivos en el mercado. En lo particular, pensamos que también debería destacarse que la existencia de la gran magnitud de la oferta existente hasta la fecha, en contraposición de la reducida demanda y tomando en cuenta que su recuperación será lenta, su proceso de absorción será a muy largo plazo. En consecuencia, la ciudad de Caracas será una galería de exposición de una gran cantidad de edificaciones con magníficas dimensiones y atractivos diseños arquitectónicos, pero que lucirán como zombies (muertos vivientes), que en el tiempo también irán generando problemas de sostenimiento, debido a las altas cargas que representan sus costos de mantenimiento sobre los hombres de sus pocos dueños, y así mismo comenzarán a descascararse.

Con el propósito de terminar esta exposición de conocimientos y apreciaciones sobre el mercado inmobiliario, resaltando algunos aspectos positivos y optimistas, destacamos a continuación varios aspectos interesantes:

• Si bien se ha contraído de manera trascendental, estamos en la presencia de su final y del inicio de su recuperación, lo que quiere decir que bajó hasta su mínimo nivel.
• Desde el 2022 se refleja un crecimiento en la demanda efectiva y en los precios, aunque es leve, pero se está reactivando.
• Como país seguimos teniendo un alto potencial en recursos, como son el petróleo y los minerales, que, si bien tenemos limitaciones para aprovecharlos, consideramos que son circunstanciales y que en cualquier momento saldrán al escenario. Cuando esto ocurra, que será en el corto plazo, tendremos un mayor fortalecimiento de la economía.
• Pensamos que, independiente del estilo de los gobiernos de turno, resolver el problema social debe ser un proyecto común para cualquier gobierno que sea responsable. Para solucionarlo, debe empezarse por diseñar políticas económicas acertadas y que sean eficientes.
• El mercado inmobiliario forma parte de la economía nacional, por consiguiente, su mejoría va de la mano con dicho ámbito general, es decir, se percibe que seguirá mejorando.
• El patrimonio más importante del país son sus habitantes y el venezolano se caracteriza por ser optimista, trabajador, responsable y alegre. Estos aspectos van a prevalecer por encima de las adversidades.
• Por último, es necesario destacar que se viene cristalizando el levantamiento de las sanciones por parte de EEUU y Europa, lo cual deberá contribuir de manera favorable para nuestro país en nuestra economía, específicamente en la actividad petrolera.

 

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[1] Debates IESA: “Osteoporosis urbana: los efectos de la diáspora en la ciudad venezolana”, por Lorenzo González Casas, 9 noviembre 2020.

 FIN

2023, UN AÑO DE INCERTIDUMBRE EN EL MERCADO INMOBILIARIO.

Autor: Martín A. Fernández Ch., director de TIR INMOBILIARIOS S.C.

Fecha: 27/07/2023. Publicado en: https://xinergiainmobiliaria.com/2023-un-ano-de-incertidumbre-en-el-mercado-inmobiliario/

En la empresa TIR INMOBILIARIOS S.C. ya realizamos los respectivos estudios de mercado para los productos: oficinas corporativas, apartamentos en zonas de alto estándar y de espacios industriales, en los cuales se deja evidencia de un importante inventario disponible cuya absorción será a una velocidad contenida. A continuación, se expone con mayores detalles.

El mercado de oficinas sigue en terapia intensiva.

Estar en esta circunstancia médico-asistencial, comprende poca movilidad, vigilancia permanente y mucha paciencia, porque no hay ventana que muestre si estas de día o de noche; es decir, es vivir desorientado de manera permanente, con la esperanza de que en algún momento lo bajen a la habitación, como muestra de recuperación.

La demanda natural y real por espacios de oficinas se origina por la creación de empleo, lo cual no sucede en un país con muestras evidentes de recesión económica, aunque se tiene la buena noticia de que en el 2022 mejoramos en el PIB y que durante este año la economía seguirá mejorando, aunque no a los parámetros esperados al inicialmente.

Según nuestras investigaciones, lo interesante es que la demanda efectiva por espacios de oficinas (área comercializada registrada) ha dejado de caer desde el año 2021 y que comenzó con un leve crecimiento en el año pasado. Esto puede reflejar un comportamiento asintótico y habrá que esperar si en el futuro se presenta un alza significativa de la tasa de crecimiento. Esta leve mejoría ha provocado un ligero aumento de los precios (calculados en términos reales) convenidos en las transacciones formales, siendo su promedio, en el año 2022, de US$ 560/m² para el Área Metropolitana de Caracas (AMC), lo que representa un 25% del precio alcanzado en 1994, el cual fue de US$ 2,130/m², y es solo el 20% del 2011, que fue el año del mejor precio histórico obtenido de US$ 2,800/m².

Ahora bien, el gran problema de este mercado es el exceso de inventario existente (nuevos espacios construidos y la vacancia existente en las edificaciones tradicionales), alcanzando una cantidad superior a 610.000 m², siendo el precio promedio de US$ 2,100/m². En cuanto a la oferta en venta, en el mercado secundario, totalizó más de 330.000 m² y promedió US$ 1,250/m², un 40% por debajo de la oferta primaria, significando que ésta sobre valorada. Esto figura, bajo otra perspectiva, que es necesario un crecimiento del empleo en oficinas mayor a 67.000 personas, una proporción de 2% de la población actual del AMC, lo cual es poco probable que ocurra en el corto plazo, ya que comprende que la población total debería crecer más del 4% anual en los próximos 5 años, cuando la estimación realizada por el Instituto Nacional de Estadística considera que crecerá a una tasa menor a 0,50% interanual. Esto, nos lleva a suponer que la absorción del referido inventario será a largo plazo.

En síntesis, para que este mercado se reactive, el país tendría que tener unas circunstancias macroeconómicas favorables y que perdure en el tiempo, como lo ocurrido en los años 2011 y 2012, donde la inversión directa superaba los 5,700 millones de US$, la economía portuaria “no petrolera” presentó un fuerte crecimiento, el desempleo por debajo del 7%, la inflación anual no superaba el 27%, la producción petrolera alcanzaba los 2.700.000 barriles diarios (según PDVSA)  y las ventas petroleras por año promediaban los US$ 52.312 millones. En fin, como dice el dicho popular “éramos ricos y no lo sabíamos”, aunque tuvimos mejores años económicos en nuestra historia democrática.

El mercado de apartamentos en reposo, pero con ánimo a despertarse.

Tradicionalmente, este mercado era atendido según los estratos sociales de nuestra población. En gobiernos anteriores, se diseñaron políticas e instrumentos financieros para atender las necesidades de vivienda según el nivel socioeconómico. El Estado se enfocaba a resolver el problema de vivienda a los niveles más bajos, implementando sistemas de constructivos de interés social, tales como aquellas las del Banco Obrero y los llamados “bloques de apartamentos”, proyectos gestionados por el Ministerio de Obras Públicas, luego por el Ministerio de Desarrollo Urbano a través del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y con el apoyo del Fondo Nacional de Desarrollo Urbano (FONDUR), entre otras instituciones ya desaparecidas y que en la actualidad han sido sustituidas por el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda.

En el caso de la vivienda para la clase media, la construcción estuvo a cargo de la empresa privada con el apoyo de políticas del gobierno que permitían facilitar su construcción y el acceso a la compra por parte de la demanda, creándose instrumentos financieros con bajas tasas de interés. Y el target alto de la población, era atendido por la empresa privada y la banca privada otorgando créditos con tasas más exigentes.

En la actualidad, como consecuencia de la implementación por parte del Gobierno Central de distintas leyes para proteger al consumidor, las cuales resultaron contraproducentes para los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios, mermaron la construcción a su mínima expresión, de este tipo de inmuebles dirigida a la clase media. Sin embargo, durante los últimos 10 años se presentaron circunstancias económicas que facilitaron el financiamiento para acumular recursos, tales como: alta liquidez monetaria, sistemas de control de cambio, devaluación de la moneda y alta inflación, lo cual indujo al universo del empresariado a la adquisición de inmuebles, como manera para proteger su valor patrimonial. Esto provocó un aumento de los precios hasta los niveles más altos vistos en el mercado histórico, que incentivó a la construcción de proyectos en sectores de niveles clases media – alta y alta. En un primer momento hubo facilidades de crédito hipotecario, pero luego, la banca se fue debilitando y dichas facilidades desaparecieron, dejando desolada a la demanda que se fue reduciendo hasta los niveles actuales.

Con base al estudio realizado por nosotros, la demanda efectiva de apartamentos en el AMC, descendió de manera abrupta desde el año 2012, al igual que los precios (medidos en términos reales). Pero en los años 2021 y 2022, esta curva se comporta de forma asintótica, es decir, que los precios han dejado de descender, lo cual es bueno. Ahora bien, el problema se presenta cuando miramos la producción de apartamentos en zonas clasificadas como AA y AAA, entendiendo que nos referimos a un nivel de alto target, resultando un inventario en el mercado secundario de, aproximadamente, 300 unidades de vivienda con precios promedio de US$ 1,378/m², y en el caso de proyectos de construcción (terminados y en ejecución) existen un total de 3.000 unidades, promediando un precio de US$ 2,400/m², un 74% por encima de la oferta de inmuebles de segunda mano. Si consideramos cómo han sido las características históricas del comportamiento de este producto inmobiliario, el panorama de absorción no es para animarse. Según nuestras apreciaciones, tomando en cuenta que ocurran cambios moderados y conservadores de la economía, dicho excedente del inventario permeará lento y en el largo plazo.

Ahora bien, para este caso, la situación es más flexible y moldeable si se diseñan e implementan políticas de financiamiento que faciliten la adquisición de vivienda, si consideramos que este target de la población puede sobrellevar un financiamiento a tasas libre de mercado, ya que tiene mayor habilidad para obtener mejores ingresos. Ahora bien, esto significa que nuestro sistema financiero tiene que robustecerse en un país donde las reservas internacionales se redujeron en casi un 70% en los últimos 10 años, minimizando el poder de maniobra de las finanzas públicas.

En el caso de un escenario favorable de manejo de recursos provenientes de nuestros ingresos petroleros y del surgimiento de incentivos que mejoren los ingresos de la población, así como la implementación de un programa de financiamiento de adquisición de vivienda, se mejoraría la velocidad de venta y absorción del referido excedente en los próximos 5 años. Pero si no es así, el tiempo de colocación de éste tipo de producto inmobiliario será a más de 20 años.

El mercado por espacios de uso industrial es optimista.

La industria nacional ha sido impactada de manera negativa, debido a la fuerte contracción del consumo, como consecuencia de la pérdida del poder de compra de la familia venezolana, como consecuencia de la hiperinflación y a la devaluación de la moneda. Para entender esta situación, consideremos como referencia la relación entre el salario mínimo integral y el costo de la canasta básica familiar: en el año 2013, con 3 veces el salario mínimo integral se alcanzaba cubrir el costo de la canasta básica familiar, en la actualidad se necesitan más de 680 salarios mínimos.

A pesar de las dificultades, el sector empresarial expresa mejoras en sus expectativas sobre el país, aunque han presentado una contracción del empleo de su capacidad instalada, la cual siendo de 60% en el 2008, bajó a menos del 20% en el 2019, y en la actualidad se encuentra algo por encima del 30%. También es importante destacar que en el tiempo han mantenido su inversión en inventario y en sus requerimientos operativos, con el propósito de conservar su capacidad de respuesta ante posibles fluctuaciones de la demanda.

El índice de confianza industrial ha mejorado de forma significativa desde el 2018, cuando se encontraba por debajo de -60%, hasta llegar a valores positivos de casi 40%  a finales del 2022, pero hay que reconocer que al inicio de este año dicha confianza se ha reducido a -40%; sin embargo, si observamos este comportamiento bajo una visión histórica se puede concluir que la tendencia es a mejorar. Por ello, es que la remuneración a sus trabajadores ha crecido en términos reales, lo cual es importante porque ellos también pertenecen al conjunto de la demanda efectiva.

En lo relativo específicamente al mercado inmobiliario, la demanda efectiva experimentó un proceso leve de crecimiento desde el 2020 y los precios (en términos reales) se han mantenido, reflejando en la actualidad un precio promedio de US$ 140/m² y, para el caso de las zonas industriales del Este de Caracas, un promedio de US$ 372/m². Por otra parte, hemos determinado un alto nivel de vacancia en estos tipos de inmuebles (galpones, edificios industriales, locales industriales y depósitos industriales), presentándose una oferta en el mercado secundario de, aproximadamente, 1.060.000 m² en venta en el AMC, con un precio promedio de US$ 630/m², lo cual implica la necesidad de una reactivación de la industria nacional y en el consumo de los habitantes, que son quienes inducen a un aumento de la producción.

Es evidente que la velocidad de absorción del inventario actual de vacancia por espacios industriales será a largo plazo y hay que considerar que deberá esperar por la recuperación de la capacidad utilizada por la industria que aún funciona. Ahora bien, esto no quiere decir que dichos espacios en oferta no puedan emplearse en actividades relacionadas con la actividad industrial, como es el almacenaje de productos terminados importados o nacionales, o como centros de acopio de mercancías (seca o refrigerada) para su distribución territorial a locales de venta al detalle, o para espacios de nuevas iniciativas de emprendimiento relacionadas con este tipo de inmuebles. Pero es importante tener en cuenta que todo dependerá de un crecimiento en el consumo de la población.

En síntesis, pensamos que la actividad industrial está dispuesta a mejorar y a crecer, lo cual está demostrado por las respuestas en las encuestas de coyuntura realizadas por CONINDUSTRIA, cuyos resultados he enunciado anteriormente, lo cual es favorable para el mercado inmobiliario industrial, bien sea en venta o en alquiler. 

A manera de conclusión.

Los resultados de estos estudios de mercado son reflejo de un análisis formal de una base de datos, que si bien se ha reducido de manera importante, determina indicadores estadísticos confiables que nos permiten reflexionar sobre el comportamiento histórico y actual de los mencionados productos inmobiliarios, así como también nos ayudan a visualizar su proyección en el tiempo. Hasta los momentos, se concibe un panorama favorable para el caso de apartamentos localizados en sectores AAA y AA y en espacios industriales, pero que para el caso de las oficinas la mejoría será en un lejano horizonte.

FIN 

#caracas #inmuebles #mercado #apartamentos #oficinas #industria

RETOS DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL 2021

 

Por: Urbanista Martín Fernández

Director de TIR INMOBILIARIOS S.C.

Artículo publicado en Xinergia Inmobiliaria (02/06/2021) 

https://xinergiainmobiliaria.com/mercado-inmobiliario-en-venezuela-2021/

MIRANDO HACIA ATRÁS PARA APRENDER.

En los estudios de mercado inmobiliario realizado en nuestra oficina para el Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante AMC), se determinó que la demanda efectiva (transacciones registradas) viene contrayéndose de manera importante desde hace más de quince años, como consecuencia, en un primer momento, de un crecimiento irracional de los precios inducido por una alta liquidez en la economía, que vieron en los inmuebles un refugio de protección del capital y, en un segundo momento, de la aguda crisis económica provocada por la hiperinflación, control cambiario, la devaluación de la moneda (informal y oficial), la falta de financiamiento y la crisis política, entre otras.

Los altos precios en los mercados ocurridos un poco antes y al principio de la actual gestión de gobierno, motivaron la inversión inmobiliaria en nuevos desarrollos de tipo corporativos de oficinas combinadas con comercios y de apartamentos en zonas de alto estándar socioeconómico, sin correlación alguna con una demanda real o concreta, sino más bien aprovechando la ruleta financiera presente en ese momento, por lo cual hacía prever que era cuestión de tiempo que se desplomara.

El resultado de toda esta incongruencia es que, para el año 2019 (fecha de dicho estudio), existía un inventario importante en venta primaria, como se expone a continuación:

-   En el caso de desarrollos de apartamentos localizados en zonas de alto estándar se presentaban más de 190.000 m² (más de 1.100 unidades), que según nuestros cálculos serían absorbidos en no menos de 10 años, tomando en cuenta que este tipo de producto va dirigido a no más del 2% de la población del AMC. Es necesario destacar que la demanda ha perdido su capacidad de reacción, debido a: disminución del poder adquisitivo familiar, desaparición del crédito hipotecario, desaparición de la construcción de viviendas para la clase media, altos costos de construcción versus precios de venta por encima del mercado y una alta aversión al riesgo.   

-  En cuanto a las oficinas, la situación es más crítica. El inventario de nuevos desarrollos para ese momento era de casi 420.000 m², que sumado a la vacancia existente de 100.000 m² determina un total de 520.000 m², cuyo tiempo de absorción se estimó para no menos de 25 años. Ahora bien, durante el 2020 la construcción siguió, y estimo que adicionalmente se han incorporado a dicho inventario un total de 115.000 m² (espacios en construcción y vacancia actual); es decir, calculo que existe un total 635.000 m² disponible, para los cuales se necesitará más tiempo para su total comercialización en el mercado, bien sea en arrendamiento o en venta.

-   Cuando se analizaron los espacios comerciales ubicados en centros comerciales, el estudio determinó que existía un excedente de 270.000 m². Estos espacios se justificaban en años anteriores de bonanza, cuando la venta anual de los fondos de comercio se encontraba entre 3,000 US$/m² y 4,500 US$/m², pero debido a la contracción económica dichas ventas se redujeron drásticamente, ubicándose por debajo de US$ 300/m² para el 2018. Esta situación es congruente cuando consideramos que hoy en día se necesitan más de 90 salarios mínimos para alcanzar el valor de una Canasta Básica Familiar, en contraste con el año 2009 cuando era suficiente algo menos de 3 salarios. Y para acentuar la alta disponibilidad de este tipo de espacios, hay que considerar que existen, aproximadamente, más de 185.000 m² en las plantas bajas de los nuevos desarrollos corporativos de oficinas como opción de localización para negocios que prefieren tener frente a la calle.

Por otra parte, tomando como base los boletines estadísticos publicados por la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, la cantidad total de ofertas para la venta (apartamentos, oficinas y locales comerciales) crecieron significativamente de un promedio de 1.445 anuncios mensuales, en el año 2015, a 5.131 anuncios mensuales en el año 2020, a pesar de la pandemia que produjo cierres de notarías y registros los primeros 5 meses y que luego fuera de forma cíclica. Sin embargo, estas cifras se encuentran muy alejadas a la cantidad histórica de casi 12.000 transacciones promedio por año que se negociaban en el período 1986 - 2008.  

Y en cuanto a los precios promedios medidos en términos reales, al comparar estos mismos años, se puede apreciar un relevante descenso que osciló entre un 40% y 50%, cuya explicación es la contracción de la demanda y una excesiva oferta. Este descenso de los precios es una consecuencia originalmente de factores políticos y económicos, siendo los más relevantes el conflicto entre el poder ejecutivo y legislativo ocurrido durante los años 2016 y 2017, con sucesivas intervenciones del TSJ en las decisiones legislativas. Luego, a partir del 2018, los precios mostraron una relativa estabilización; sin embargo, en el 2020 puede apreciarse un descenso que pudiera verse como una tendencia para el presente año.

Ahora bien, esta contracción de los precios ofertas, los cuales son reflejo de una expectativa emocional (no quieren asumir la pérdida patrimonial), no corresponden con la contracción de los precios finales estimados de cierre (negociación oficial en los registros inmobiliarios) la cual es más acentuada, siendo entre 50% y 74%, dependiendo del tipo de inmueble. En síntesis, ha ocurrido una pérdida de valor importante de los inmuebles en los últimos 6 años.

Si comparamos los precios promedios de las ofertas y de lo registrado, existe una diferencia que se define como "efecto regateo" que, para el 2020, se ubicó entre un 20% (locales comerciales) a 60% (oficinas), cuando en el 2015 el rango era entre 10% (apartamentos) y 25% (oficinas). Esto se puede entender como una reacción caprichosa de la oferta a no bajar sus expectativas de precios a niveles más accesibles para una demanda debilitada; la cual pronto tendrán que aceptar, si quieren vender, puesto que el contexto económico y político dentro del cual nos encontramos no nos ayuda y, como consecuencia, deberán asumir la pérdida patrimonial que eso significa. Además, es importante considerar que más del 80% de las negociaciones realizadas en estos momentos están relacionadas con el arrendamiento, dejando relegadas las compraventas a un reducido porcentaje para aquella parte de la población que dispone de recursos, pero que no dejan de ser exigentes en el momento de negociar, puesto que asumen el alto riesgo que significa invertir en nuestro país.   

UN MERCADO SORPRENDIDO POR LA PANDEMIA.

La situación actual provocada por la pandemia COVID - 19, no solo en nuestro país, sino a escala mundial, ha acelerado procesos que venían cambiando la dinámica del comportamiento humano en su interacción con los inmuebles, tales como: el teletrabajo, tiempo compartido, coworking, coliving, el comercio electrónico y la manufactura y distribución de bienes y servicios, entre otros. Para reafirmar esto, en la publicación "Perspectivas Económicas 2021" (Venamcham, Febrero 2021) el 69,2% de los encuestados afirman que mantendrán el "home office" como una alternativa a la modalidad de trabajo presencial y que el 97,1% opina que la digitalización estará más presente en su empresa, lo cual significa un cambio de paradigma en las nuevas formas de trabajo.  

Dichas nuevas características de la demanda están condicionando el uso de los espacios inmobiliarios, y éstos tienen poca flexibilidad para moldearse a éstas nuevas exigencias. El teletrabajo, que no necesariamente significa trabajar en casa, conlleva a una utilización nula o más esporádica de los espacios de oficinas como la veníamos experimentando, dando lugar a la aparición de esquemas de tiempo compartido y a dinámicas similares como coworking y coliving, en lugares diseñados específicamente para ello, como también al desplazamiento del trabajo al hogar, con las limitaciones de diseño espacial y de relación interna familiar que ello conlleva.

Es interesante mencionar que la pandemia ha generado en otros países, y que seguramente aquí también surgirá, situaciones donde han florecido emprendimientos independientes dispuestos a trabajar en un mismo espacio, distribuyendo los costos de local, como por ejemplo, restaurantes que comparten la cocina y venden por "delivery" o "pick up" sus productos. Si bien esto puede cambiar luego de la pandemia, es una solución que les permitirá sobrevivir a esta situación hasta que puedan recibir comensales en sus locaciones.   

Esta situación trae como resultado que los requerimientos de espacios de oficina por empleo se van a reducir, haciendo que la absorción del inventario existente en el mercado sea se prologue aún más en el tiempo. Y en el caso de los hogares, se generará un conflicto funcional de convivencia entre lo familiar y las actividades de trabajo y del colegio o universidad, que solo se podría resolver si la vivienda es lo suficientemente amplia como para separar los roles o decidir mudarse a otra vivienda cuyo diseño lo permita, lo cual sería complejo en los momentos actuales y que se ejecute en el corto plazo.

Por otra parte, en el caso de los centros comerciales pareciera que podrían afectarse por el comercio electrónico, que es una de las causas por la cual vienen cerrando una gran cantidad de estos tipos de establecimientos en los EEUU y Europa; sin embargo, pienso que, cuando el problema generado por la pandemia se resuelva, volverán a vitalizarse pero con una visión comercial ajustada a la realizada venezolana, como ha ocurrido en otros países donde  han sucedidos crisis inmobiliaria que impactaron sus economías, provocándose cambios en las características del consumo. Esto quiere decir que dicha transformación estará más relacionada con el consumidor (preferencia por precios más económicos de los productos sacrificando las marcas, reducción del consumo superfluo, menos cantidad de visitas a restaurantes, compras por internet de aquellos bienes con cuales se tiene buena experiencia, etc.) y no con un posible rediseño estructural o eliminación de los centros comerciales. Además, no hay que olvidar que estos establecimientos son lugares con funciones adicionales al comercio, como son el de recreación y entretenimiento,  lo cual es vital para el ser humano y más en una ciudad donde hay escasas opciones alternas. Finalmente, a mi parecer, los centros comerciales y el comercio electrónico pueden convivir en esta compleja situación. 

Una nueva circunstancia que pone en duda una posible reactivación de la industria manufacturera, específicamente la relacionada con alimentos, es el crecimiento de la importación debido a la flexibilidad para el acceso de divisas y a nuevos canales de distribución y venta al mayor y a minoristas. Esto debilita aún más a las empresas que permanecen activas, las cuales  lo hacen produciendo por debajo del 25% de su capacidad instalada, originándose como consecuencia una gran cantidad de establecimientos industriales (galpones y edificios) vacantes en el mercado, que pudieran adaptarse a esta nueva tendencia como centros de acopio o depósitos para establecer canales eficientes de distribución en la ciudad, siempre y cuando exista una buena relación de valor o arrendamiento del inmueble con la rentabilidad del negocio. Ahora bien, el gran reto es que estos tipos de inmuebles puedan adaptarse rápidamente a estos requerimientos, especialmente en lo relativo a: tamaño, diseño funcional y localización, en un mercado inmobiliario muy competitivo.     

En síntesis, como bien expone el profesor Lorenzo González Casas en su artículo "Osteoporosis urbana: los efectos de la diáspora en la ciudad venezolana" (publicado en la revista Debates IESA, 9/11/2020), se ha producido una despoblación de la ciudad y una reducción de las actividades económicas que nos muestra un proceso cada vez más drástico de "desconexión entre la estructura y la dinámica citadinas" (cita textual). Esto implica una incongruencia en nuestra ciudad Caracas, que muestra una gran disponibilidad de espacios en edificaciones (oficinas, comercios, apartamentos e industrias) viejas y nuevas que no corresponden al tamaño de población existente y a la economía urbana de la actualidad, lo que traerá como consecuencia que veremos en un futuro cercano estructuras mostrando una rápida obsolescencia de tipo funcional y económica, con la grave pérdida de valor patrimonial que eso significa.   

EL RETO DEL MERCADO EN UN AMBIENTE CAMBIANTE.

Con el propósito de motivar la creación de nuevas ideas en el lector y no en acertar el complejo futuro que nos viene, expongo a continuación una serie de comentarios para el análisis del lector.

-    Es importante entender que nos encontramos en una etapa de cambios concurrentes  en cuanto a las características de la demanda (tamaño, gustos y preferencia, condiciones sociales, condiciones laborales, niveles de exigencias, formas de pensar, etc.) a las cuales los inmuebles deben buscar la manera de adaptarse y readaptarse con cada cambio. Es decir, debe desarrollarse una inteligencia de mercado que sea ágil y que permita atender los nuevos requerimientos de manera óptima. Para ello, el gran reto de los desarrolladores y de los propietarios de pequeñas unidades es tener la forma de poder moldear sus inmuebles a necesidades cambiantes, lo cual implica el apoyo de la gestión pública local con novedosas normas urbanísticas.

-    Nuestra ciudad Caracas ha perdido competitividad antes otras ciudades del mundo. En la publicación "World's Best Cities" (elaborado por Resonance Consultancy, 2021), donde se evalúa características como: localización,  productos y servicios, características de la población y nivel de formación, programas culturales, nivel de prosperidad (PIB per cápita, tasa de desempleo y niveles de ingresos), entre otros, Caracas no figura en dicho listado. En otra publicación "Las ciudades más y menos habitables del mundo"  (publicado por Economist Intelligence Unit, 2019), Caracas se encuentra por encima de las 9 peores habitables, es decir, por encima de ciudades como Argel (Argelia), Douala (Camerún) y Harare (Zimbabwe), entre otras. Esto significa que tenemos mucho que mejorar si queremos ser un polo de atracción de inversionistas, lo cual requiere que, además de reformar los servicios y el nivel de seguridad (jurídica y social), nuestros precios inmobiliarios deben corregirse a niveles competitivos de los mercados internacionales.      

-   La pandemia COVID 19 ha generado una crisis económica mundial aguda, lo cual ha provocado que los fondos de inversiones inmobiliarias hayan cambiado sus planes de inversión, enfocando su prioridad a la recuperación de su país sede. Esto significa que si antes teníamos algunas pretensiones de captar inversiones extranjeras, ahora solo contamos con nuestros propios inversionistas, que de igual manera exigirán condiciones favorables de precio para sumir el riesgo implícito.

- Por razones de costos, los inmuebles de segunda mano tienen mejores posibilidades de comercializarse en el corto plazo, en comparación con aquellos de venta primaria que requieran trabajos de remodelación y adecuación. Sin embargo, el inventario vacante es tan amplio que deberán surgir modalidades novedosas de comercialización y adaptación a la demanda que aún no podemos definir, quizás aparezcan fórmulas de compraventa compartida de una misma unidad, migración de inmuebles hacia el mercado de criptomonedas, reconversión o reciclaje de inmuebles hacia otras modalidades de uso, convivencia de varias empresas en un mismo lugar, entre otras.

-    Al revisar la publicación de Venamcham, antes citada, podemos apreciar que existe un optimismo en los empresarios, reflejado en que el 75% piensa que, una vez terminada la pandemia, su productividad alcanzará el nivel que tenía antes del inicio de la misma, y el 82,60% tiene de "regular hacia buena" a "buena" expectativas para el presente año; es decir, está presente un optimismo conservador y consciente de las circunstancias y que están dispuestos a seguir emprendiendo en el país. Esto implica que aún existe una solidez de las empresas actuales, quienes están ocupando inmuebles, que permitirá sobrellevar las dificultades que se presenten en este año.  

En conclusión, pienso que la clave para la reactivación del mercado inmobiliario está en la capacidad que tengan los inmuebles de adaptarse a la demanda, y para ello se requiere de un pensamiento gerencial ágil en la toma de decisiones que permita flexibilidad en una negociación, sobre todo porque lo importante es tener el inmueble ocupado generando un nivel de ingresos que, por lo menos, permita su mantenimiento óptimo y que se configure en el tiempo un tipo de sociedad colaborativa entre el propietario y el inquilino. Por otra parte, es necesario que la visión cortoplacista sea sustituida por una que esté enfocada a lograr un desarrollo sostenido del país, mediante una planificación de largo plazo donde  todos estemos comprometidos al éxito.

Bibliografía:

-   Estudios de mercado inmobiliario sobre apartamentos, oficinas y locales comerciales, realizado en los años 2018 y 2019 por TIR INMOBILIARIOS S.C.

-  "Perspectivas Económicas 2021: Economía en pandemia ¿oportunidad o desafío?" Venamcham, Febrero 2021.

-  González C., Lorenzo: "Osteoporosis urbana: los efectos de la diáspora en la ciudad venezolana". Revista Debates IESA. Noviembre 2020.

-  Manuel López Blázquez: "Re_pensando el mañana". Penguin Randon House Grupo Editorial. Fundación Telefónica. Marzo 2021.

-  "2021 World's Best Cities". Publicado por Resonance Consultancy.

-    Buckley, Julia: "Las ciudades más y menos habitables del mundo en 2019 (Caracas, en el top 10 de las menos habitables), según Economist Intelligence Unit". Septiembre 2019, CNNESPAÑOL.

 

FIN

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