El Estado fija más controles a la construcción privada de casas

MAYELA ARMAS H. | EL UNIVERSAL. Domingo 11 de diciembre de 2011 12:00 AM

Las constructoras necesitarán carta aval del Ministerio de la Vivienda para iniciar las obras y dar una fianza por el 100% del valor del proyecto.

Desde 2009 el Gobierno ha estado armando un cerco a la construcción privada de viviendas mediante leyes y resoluciones, y esas acciones han tenido como resultado: una menor ejecución de casas y una caída en el número de permisos.

Esta semana la Asamblea Nacional aprobó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y a ese marco legal se suman otros como la Ley de Arrendamientos, la Ley de Tierras Urbanas, la resolución que prohíbe el cobro del índice de precios al consumidor en la preventa y los decretos de expropiaciones de desarrollos habitacionales.

Ante ese entorno de más regulaciones, el sector privado también se ha tenido que enfrentar a una menor disponibilidad de insumos, que ha limitado su actividad. Este año, el Estado (que controla 90% de la producción de cemento y cabillas) fijó prioridades en la distribución y la mayor parte de los materiales han sido para proyectos del sector público, de manera que los privados están recibiendo menos productos.

Y por las normas y la menor disponibilidad de insumos, las viviendas paralizadas por los privados al cierre del tercer trimestre de 2011 llegaron a 43.000, cuando hace un año eran 25.000 casas. Las unidades sin iniciar (que tienen permisos, pero no se han podido empezar por diferentes factores) ascienden a 116.000, mientras que el pasado año eran 112.000 soluciones.

Los inmobiliarios señalan que se avanzará con aquellos proyectos que ya tienen la permisología y los servicios, y agregan que las obras nuevas serán pocas. La menor producción a futuro se observa con los permisos, que al cierre del tercer trimestre de este año tuvieron una caída de 20,5%.

Inicio de las regulaciones.

Hace tres años comenzaron las restricciones al mercado inmobiliario. En junio de 2009, el para entonces Ministerio de Obras Públicas prohibió la aplicación del índice de precios al consumidor en la preventa de inmuebles, lo cual obligó a las constructoras a realizar una revisión de los contratos. A partir de ese momento, las operaciones en el mercado primario empezaron a mermar.

Pero el Estado siguió con las acciones, y aunado a la prohibición se reformó la Ley de Acceso a los Bienes y Servicios para fijar medidas preventivas sobre los bienes inmuebles cuando se detecten abusos de las constructoras y promotoras.

Las regulaciones a lo largo de ese ejercicio continuaron en ascenso. En el último trimestre del año 2009 se aprobó la Ley de Tierras Urbanas, la cual declara de utilidad pública e interés social todas las tierras sin uso. Allí se limita la disposición (venta) de los terrenos y se indica que el Estado tiene un derecho de preferencia.

En el ejercicio de 2010 no se aprobaron nuevas leyes, pero sí fueron constantes las amenazas al sector hasta que en noviembre de ese año se autorizó la expropiación y ocupación de 57 desarrollos habitacionales en varios estados, bajo el argumento de que las constructoras incumplieron con las normativas y se retrasaron en la entrega de los proyectos.De esos desarrollos ocupados, el 59% todavía se encuentra en ejecución.

Sigue el cerco.

En este 2011 las regulaciones al sector privado aumentaron con la reforma de la Ley de Arrendamientos y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. En ambos instrumentos las constructoras necesitan cumplir con más pasos para poder iniciar la construcción de casas.

En la Ley de Alquileres, las empresas están obligadas a destinar un porcentaje de las viviendas al arrendamiento y por esa obligatoriedad, las constructoras ahora tienen que informar al Ministerio de la Vivienda la cantidad de unidades a realizar, y sin una carta aval del despacho no se puede iniciar los desarrollos. Adicionalmente, el Ejecutivo designará las casas que se alquilarán y calculará la renta a cobrar.

Aunado a esos pasos, ahora se añaden las exigencias de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Ese instrumento, dice el Gobierno, surgió por las irregularidades en la construcción casas que llevó a las ocupaciones del pasado año.

La Ley crea una dirección especial en el Ministerio de la Vivienda que conformará un registro de constructoras y revisará los contratos de preventa.

Por lo tanto, las empresas al iniciar las obras, más allá de los permisos municipales y ambientales y la tramitación de los servicios, tienen que pasar previamente por el despacho de Vivienda y presentar una fianza equivalente al 100% del valor de la obra, lo que a juicio de las empresarios es imposible, porque no tienen músculo financiero para dar esa garantía.

Las constructoras, además, tienen que terminar las viviendas en un plazo de 24 meses y si hay retrasos se tienen que indemnizar a los compradores por cada día de retardo. Los inmobiliarios consideran que ese lapso no se puede cumplir ante las fallas de los materiales. Las empresas que incumplan deberán pagar multas de hasta 2.500 unidades tributarias.