JUEVES, 23 DE MAYO DE 2013
España
En la entrega IV de las leyes Autonómicas de Suelo nos planteamos la incidencia de los parámetros urbanísticos fundamentales en el ajuste a valores razonables del valor de K que haga posible que la iniciativa privada se vuelva a incorporar como motor principal del urbanismo que como dice la ley del suelo estatal vigente sea capaz de desarrollar el suelo necesario para lograra un desarrollo urbano sostenible y SOLO ESE SUELO. Es un modelo que podemos estar o no de acuerdo con el, podemos considerar que existen modelos mejores o no, pero en definitiva es el que hay y en el que las empresas inmobiliarias deben moverse, como tradicionalmente han hecho con cualquier otro modelo que con anterioridad hubiera estado vigente.
Es un hecho totalmente constatable que siempre ha sido así, ya que la empresa privada tiene como objetivo claro obtener la máxima rentabilidad posible para sus accionistas de las inversiones que realiza y, estas siempre se realizan de acuerdo con la legalidad vigente.
Cuestionábamos si la administración es consciente de que debe ajustar el modelo para conseguir que la K sea interesante y compense de riesgos inherentes a toda inversión máxime cuando las del tipo inmobiliario tiene como características su elevado periodo de maduración, su alto riesgo y su poca liquidez.
Evidentemente un primer ajuste se produciria si rebajamos los parámetros urbanísticos fundamentales: cesión de suelo, cesión de aprovechamiento y reserva de suelo para construir VPP.
Pero existen otros parámetros cuya modificación es mas sutil y que algunos de ellos pueden ser el origen des desajustes.
En el texto que sigue vamos a analizar algunos de ellos, poniendo de manifiesto que sufuerte contenido económico exige reflexionar sobre su implantación contemplando su ajuste con otros considerandos técnicos o sociales de indudable importancia pero impidiendo que unos primen sobre otros sin otra consideración.
a) Índice de edificabilidad
Se observa el empleo generalizado de índices de edificabilidad bajos 0,20 – 0,30 m2 edificables / m2 de suelo que en muchos casos no son compatibles con ciertas ubicaciones de niveles sociales de bajo perfil económico. El bajo índice de edificabilidad da lugar a menos cesiones públicas de suelo (espacios libres y equipamientos) dado que los estándares urbanísticos, en general, se cuantifican en m2 de suelo / 100 m2 edificables, lo que puede dar lugar a contrasentidos e injusticias sociales manifiestas
Evidentemente, desde el punto de vista económico una baja edificabilidad puede hacer inviable asumir el coste de urbanización.
b) Fijación del numero máximo de viviendas
Es un parámetro (en el lenguaje urbanístico se llama densidad = numero de viviendas por hectárea) que afortunadamente esta desapareciendo de la mayoría de los nuevos PGOU, pero que es un parámetro que subsiste en muchas ordenaciones todavía en vigor.
Su efecto combinado con el porcentaje mínimo de reserva de suelo para la construcción de VPP y las normas de esta tipología de viviendas se ve con un sencilloejemplo.
Supongamos un sector de 100.000 m2 con una edificabilidad residencial de 0,30 m2 c/m2 s, una reserva de VPP del 30 % y un número máximo de 200 viviendas. La superficie útil máxima de las viviendas de VPP es de 90 m2 útiles y se supone que en el proyecto vamos a obtener una relación m2 útil/m2 construido con zonas comunes computable urbanísticamente de 0,75
La primera distribución de edificabilidad con los datos conocidos seria la siguiente:
TIPOLOGIA
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SUPERFICIES
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EDIFICABILIDAD
| |||
UTIL
|
CONSTRUIDA
|
UTIL
|
CONSTRUIDA
| ||
VPP
|
90,00
|
120,00
|
9.000
| ||
LIBRE
|
21.000
| ||||
TOTAL
|
200
|
30.000
| |||
Dividiendo la edificabilidad de VPP que es el 30 % de 30.000 = 9,000 entre la superficie construida de las VPP que será (90/0,75 = 120 m2) obtenemos el numero de VPP que será = 9.000/120 = 75, por lo que el numero máximo de viviendas libres que podremos construir será de 200 - 75 = 125. Por lo tanto ya podemos completar el cuadro obteniendo el ultimo dato que nos faltaba, la superficie unitaria media de las viviendas libres que será = 21.000/125 = 168 m2 construidos la superficie
TIPOLOGIA
|
SUPERFICIES
|
EDIFICABILIDAD
| |||
UTIL
|
CONSTRUIDA
|
UTIL
|
CONSTRUIDA
| ||
VPP
|
75
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90,00
|
120,00
|
9.000
| |
LIBRE
|
125
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168,00
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21.000
| ||
TOTAL
|
200
|
30.000
| |||
La administración fija tres parámetros:
a) numero máximo de viviendas
b) reserva del 30 % de VPP
c) Máxima superficie útil de las VPP 90 m2
Aparentemente su actuación no supone ningún efecto económico, pero el promotor inmobiliario mas pegado al mercado puede considerar que la superficie media de las viviendas libres, 168 m2 construidos (que es su parámetro de venta) es muy superior a la superficie unitaria media que el mercado considera comercialmente idónea para su venta (el efecto es mas pronunciado en épocas como las actuales de crisis en las que la superficie unitaria tiende a disminuir sustancialmente) y, por tanto tiene dos soluciones:
1ª Rebajar la superficie unitaria de la vivienda libre hasta los limites que el estudios de mercado considere oportuna, supongamos que esta sea de 130 m2 máximo, con lo cual la perdida de edificabilidad comercial sobre la edificabilidad máxima edificable será de: (168 – 130) x 125 = 4.750 m2 (15,83 % del total)
2ª Convertir la edificabilidad del uso residencial perdida en edificabilidad de uso terciario, para lo cual deben darse dos circunstancias:
a) Que el uso terciario sea compatible urbanísticamente con el residencial (lo que generalmente suele ocurrir)
b) Que el uso terciario en el volumen equivalente a la perdida de edificabilidad residencial sea comercialmente viable, aspecto que en todo o en parte no suele suceder.
En todo caso el estudio combinado de los aspectos comerciales y urbanísticos no se suele, en general, tener en cuenta por la administración. Y, en estos momentos de crisis son factores muy a tener en cuenta si queremos, como venimos insistiendo poder optar por la colaboración de la iniciativa privada.
En este análisis tan simple aparece un primer problema ideológico de fuerte calado social que es el del fomento de la cohesión social, que se incardina en dos preguntas clave:
1) ¿Es bueno mezclar en un mismo sector urbanístico VPP con Libres?
2) ¿Es bueno mezclar en un mismo sector urbanístico viviendas de poca superficie unitaria con viviendas de mucha superficie unitaria?
En nuestra opinión la primera pregunta tiene una contestación positiva, la idea de creación de guetos habría que desterrarla, y sentido se pronuncia con claridad la propia administración, permitiendo no solo porcentajes de VPP en un mismo sector, como opinión generalizada y no tan generalizada llegando incluso a permitir como sucede en algunas CCAA la mezcla de ambas tipologías en un mismo bloque.
La segunda pregunta es de contestación afirmativa hasta un cierto punto o limite de la diferencia, que queda justificada por familias monoparentales frente a familias numerosas, pero a partir de ese límite la cohesión social puede resquebrajarse y, en este sentido algunas CCCAA establecen una cierta proporción entre ambas superficies estableciendo así, de una forma sencilla un cierto parámetro de coherencia.
Si, en el ejemplo que estamos manejando, así estuviera establecido en el PGOU, y, por ejemplo el factor de cohesión social fuera de 1,25, significaría que la máxima superficie de vivienda libre que se podría edificar seria de 120 x 1,25 = 150 mm2 y la introducción del porcentaje de VPP representaría una perdida de edificabilidad de solo (150 – 120) x 125 = 3.750 m2 siempre que el mercado, lógicamente admitiera esa superficie como comercialmente viable.
En resumen la introducción del porcentaje mínimo de reserva para construir VPP en sectores urbanísticos con un numero máximo de viviendas, puede contiene un evidente perjuicio económico para los propietarios que no es justo que solo estos soporten
c) Tipología edificatoria
Otro aspecto que no se suele tomar en consideración es la repercusión económica que tiene exigir una determinada tipología edificatoria que, a veces esta justificada por razones elementales de coherencia urbanística, como sucede en el caso de una tipología de chales unifamiliares aislados, en la que no seria lógico implantar una tipología en altura: planta baja mas cuatro alturas mas planta de ático, pero otras veces sin ninguna otro análisis de las repercusiones económicas que pueden suponer se establece, como en el caso de la Comunidad de Madrid, una tipología general de planta baja mas tres alturas (para todo el territorio salvo casos especiales que requieren justificación motivada).
Generalizar esta tipología supone las siguientes consecuencias:
a) Alto consumo de suelo para una misma ocupación de la edificación en la parcela.
b) Implantación de obras de urbanización y de los servicios públicos de coste excesivo
c) Por su gran extensión gastos de mantenimiento elevados
d) Por el mismo motivo anterior gastos elevados de transporte para los usuarios de la misma.
Surge aquí un nuevo problema ideológico: edificación en altura o edificación de baja altura. Es evidente que cada una tiene sus detractores y sus defensores a ultranza, pero lo que es evidente, en nuestro criterio que soluciones generalistas de uno u otro tipo no son validas. En cada momento deben evaluarse sus puntos fuertes y débiles, teniendo en cuenta los costes de urbanización y el consumo de suelo que cada tipología produce buscando, en cada caso un equilibrio que respete los intereses de los promotores, usuarios y administración.
Puede ser que una tipología de baja altura (y todavía mejor si es de baja densidad)provea de mejor calidad de vida a sus usuarios, lo que no siempre es evidente, pero:
¿es viable económicamente?,
¿el pais se lo puede permitir?.
Porque existen también soluciones de alturas intermedias (el exceso de altura grava exponencialmente el coste de edificación) que tienen también calidad razonable.
En resumen, no pretendemos en este breve resumen encontrar soluciones generalistas, de las que huimos, pues casi nunca son solución, pero si es evidente, que debemos encontrar vías de comunicación entre el urbanismo y sus posibilidades económicas reales de los mercados en cada momento si queremos volver al camino del desarrollo haciéndolo ahora mucho mas sostenible
