¿Cómo calcular el canon de arrendamiento de un inmueble?

Autor. Martín A. Fernández

Director – Socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.

Fecha: 26/08/2019

Artículo publicado en XINERGIA INMOBILIARIA https://xinergiainmobiliaria.com/como-calcular-el-canon-de-arrendamiento-de-un-inmueble/

En esta oportunidad, el propósito de esta exposición es orientar a los asesores inmobiliarios en el cálculo del canon de arrendamiento para un inmueble, tarea muy recurrente en los negocios que hoy en día se están materializando.

¿Cuáles son las metodologías que pueden aplicarse?

En la estimación del canon de arrendamiento o alquiler, se pueden emplear dos enfoques, los cuales son: comparación directa o de mercado y una derivación del método capitalización de la renta, empleado para valorar. A continuación, se explican resumidamente dichos enfoques.

1) Comparación Directo o de Mercado.

Este procedimiento es el más empleado por su sencillez y porque es un método directo para obtener el alquiler aplicable a un inmueble. El procedimiento a seguir es similar a cuando se busca valorar un inmueble, solo que en vez de trabajar con precios unitarios (Bs./m²), se analiza el canon unitario mensual. Los pasos a seguir son:

-   Investigación de las ofertas de alquiler de inmuebles comparables al bien motivo de estudio, con el propósito de obtener una base de datos inicial. La referencia a trabajar es el canon mensual por metro cuadrado (US$/mes/US$).

-  Análisis de la información haciendo comparaciones entre los datos que conforman la muestra y también con respecto al inmueble en estudio (se toma en cuenta consideraciones de acabados, localización, condominio, cantidad de puestos, etc.), con la finalidad de depurar aquellos alquileres unitarios atípicos (muy bajos  o muy altos, condiciones distintas al inmueble, entre otras).

-   Análisis estadísticos para determinar indicadores de referencias: promedio, mediana, cuartiles, desviación estándar y coeficiente relativo de la desviación.

-  Conclusión del canon justo aplicable al inmueble, con base al análisis profesional de cual indicador de precio es el más justo, tomando en cuenta: la comparabilidad con los datos referenciales estudiados y la situación restrictiva actual del mercado.

La eficiencia de este enfoque dependerá de la cantidad y calidad de información que se logre obtener del mercado de ofertas, no olvidando que en la actualidad es importante verificar los precios de alquiler mediante una consulta directa al asesor inmobiliario que lo está ofreciendo.

2) Capitalización de la Renta o Enfoque de los Ingresos.

Este es un método indirecto y se utiliza cuando se quiere complementar el enfoque anterior, debido a que no estamos conformes con el resultado obtenido o que su aplicación se fundamentó en una muestra de pocos datos. Propiamente, este es un enfoque que se emplea para  valorar un inmueble en función de su renta potencial anual. En los procesos de tasación, este enfoque se define como: “Aquel procedimiento en el análisis de valuación que convierte los beneficios anticipados (renta en dinero o amenidades) que se derivan de la tenencia de la propiedad a un estimado de valor. El enfoque de ingresos es utilizado ampliamente en valuación de propiedades que producen renta. Los ingresos futuros y/o reversiones anticipadas se descuentan a una cifra de valor presente o monta presente por medio del proceso de capitalización.”^[1]

Por otra parte, dicho proceso tiene como base el principio del “contrato contra la renta económica”, que consiste en: “el valor de una propiedad tiende a ser fijado por los beneficios netos anticipados que producirá y las personas con experiencia permiten que esto les guíe cuando estiman su valor. Sin embargo, una propiedad puede estar afectada por un contrato de arrendamiento que fije rentas netas por debajo o por encima de la renta económica (renta de mercado). En este caso, el valor de la propiedad tiende a ser determinado por los términos del contrato de arrendamiento o por los costos adicionales de su rescisión.”^[2]

Según este enfoque, la fórmula básica para obtener el valor es:

Donde:

V = valor de la propiedad.

R = renta o ingresos producto del arrendamiento (netos o brutos).

T = tasa de capitalización (interés neto de la inversión, más la amortización o depreciación del capital).

Es necesario señalar que una propiedad inmobiliaria genera renta correspondiente, por una parte, al terreno, el cual tiene un carácter perpetuo, y por la otra, a las bienhechurías (construcción), en función de su vida económica remanente. Esto implica ciertas consideraciones teóricas para definir la tasa de capitalización. Sin embargo, un estudio de mercado comparativo de ventas y alquileres permite definir cuál debería ser dicha tasa, sin necesidad de entrar en detalles conceptuales.

Ahora bien, de la anterior fórmula básica de valoración por los ingresos, se puede derivar la renta o alquiler anual que una propiedad debe generar con base a su valor y a la tasa de capitalización (anual) del mercado, a saber:

Esta fórmula permite calcular el canon de arrendamiento en función de dos términos: el valor de la propiedad (obtenido por cualquier método valuatorio) y la tasa de capitalización anual. Por otra parte, ahora queda por resolver cómo determinar éste último término. Para ello, lo más recomendable es estudiar recurrentemente el comportamiento de los precios y de los alquileres, lo cual permitiría determinar la tasa con que se capitalizan entre ellos. En estudios realizados por nosotros (TIR INMOBILIARIOS S.C.), en los dos últimos años, dicha tasa ha promediado en 6,5% para oficinas, 3,5% para comercios y 5% para apartamentos.

A manera de ejemplo, a continuación se presenta un ejercicio para una mejor comprensión del procedimiento para el cálculo. Se tiene el caso de un apartamento de 230 m²,  localizado en Campo Alegre, cuyo valor de mercado se calculó en US$ 460.000.

Renta Anual  = Valor del Inmueble x 5% = US$ 460.000 x 5% = US$ 23.000 alquiler anual

Renta Mensual = Renta Anual / 12 meses = US$ 23.000 / 12 meses = US$ 1.917 alquiler mensual

Renta Mensual Unitaria = Renta Mensual / Área = US$ 1.917/230 m² = US$ 8,34/m²/mes

Leyes que regulan el alquiler.

Es importante tomar en cuenta que, existen situaciones donde los alquileres se encuentran regulados mediante leyes especiales que definen el procedimiento para determinarlo, como son las leyes de arrendamiento inmobiliario para usos de vivienda y comercio; las cuales establecen las condiciones y procedimientos para dicho cálculo. Sobre esto, es importante señalar que los resultados determinados según estos procesos legales, no corresponden con la realidad del mercado actual. Por ejemplo, si se determina el canon de arrendamiento de un local comercial según se establece en la correspondiente Ley, se obtienen resultados que no corresponden a los precios de mercado. Esto se debe a que la metodología para determinar el valor del inmueble (como fuente básica de la fórmula) es el Método del Costo y, debido a la situación hiperinflacionaria existente, el costo de reposición a nuevo se ha incrementado de manera significativa, lo cual, como consecuencia, lleva a obtener un valor de las obras civiles que, sumado al terreno, deriva en un valor del inmueble muy por encima del valor de mercado.

FIN  

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[1] Briceño, Santiago: Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles. Editorial Arte. Caracas. Página 260. Julio 1979.

[2] Briceño, Santiago: Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles. Editorial Arte. Caracas. Página 514. Julio 1979.

La Localización como factor fundamental en los valores inmobiliarios

Autor: Martín A. Fernández

Director – Socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.

Fecha: 31/01/2020

Artículo publicado en XINERGIA INMOBILIARIA: https://xinergiainmobiliaria.com/la-localizacion-como-factor-fundamental-en-los-valores-inmobiliarios/

En esta oportunidad, la finalidad de esta exposición es sobre la Localización y su influencia determinante sobre el valor de los bienes inmuebles. Ahora bien, ¿A qué se refiere cuando se trata de Localización? Este es un término que comprende tres dimensiones, a saber: Localización geográfica, Localización Temporal de mercado y Localización de nicho. A continuación, se explica cada uno de éstos términos.

Localización geográfica: Se refiere al lugar donde el inmueble se encuentra asentado, lo cual significa que cada inmueble tiene una situación monopólica, gracias a su condición de inamovilidad. Esta Localización representa ventajas o desventajas que influyen en el valor inmobiliario, según las características propias del bien o externas a él, por ejemplo: accesibilidad que le permite una conexión a actividades complementarias o necesarias, acceso a los equipamientos de servicios urbanos (asistencial, educacional, recreacional, entre otros), ciclo urbano del sector (en crecimiento, madurez o en declinación y deterioro), paisajismo y visual lo cual depende de su altura (vista a cordillera montañosa y verde, o al mar, o a una vialidad ruidosa, o a un sector en decadencia, etc.), composición social homogénea, seguridad, gestión pública local y todo aquello que influye en la deseabilidad del entorno. Si el inmueble se localiza en un sector apetecible, es decir, atractivo para la población, ésto representa una tendencia a la revalorización de los precios inmobiliarios y una mayor rentabilidad para un inversionista; pero si el inmueble se localiza en un sector deprimente, los valores irán involucionando con el tiempo.

Para ampliar este concepto, se puede analizar el Área Metropolitana de Caracas, la cual está dividida en cinco municipios, cada uno de éstos en urbanizaciones, y pueden encontrarse subsectores en estas urbanizaciones; los cuales se diferencian en sus valores  inmobiliarios, dependiendo de las dinámicas urbanas que se presenten. Ahora bien, si abrimos la visión a todo el territorio nacional, nos encontraremos con ciudades que tienen condiciones económicas, sociales y de infraestructuras distintas, lo cual influyen en que existan, entre ellas, diferencias en valores de los bienes inmuebles. Y si tenemos una perspectiva más amplia aún, se pueden comparar las ciudades a escala mundial, con deseabilidades distintas (producto de que tan acertadas han sido las gestiones públicas locales y las políticas progresistas de los gobernantes de estado) y que atraen mayor o menor cantidad de inversiones, lo cual en el mercado inmobiliario puede representar una mayor o menor revalorización.

Localización Temporal de mercado: corresponde a las condiciones actuales y en el corto plazo del mercado inmobiliario, lo que condiciona la evolución de los precios en el tiempo. Si existe una situación donde la demanda supera la oferta, es decir, nos encontramos en un mercado deficitario, entonces nos encontramos en un escenario favorable para que los precios inmobiliarios mejoren; por lo tanto, estaríamos en un mercado de vendedores, quienes pueden aprovecharse de la escasez para forzar un aumento de los precios y hacer que los compradores acepten las reglas de juego que imponen los propietarios (a esta situación se le dice “buen time” para los vendedores y “mal time” para los compradores). Por otra parte, cuando la oferta supera la demanda, los roles de poder en el mercado cambian: los compradores establecen las reglas de juego en las negociaciones y pueden forzar a que los precios bajen (en este caso se dice que hay “buen time” para los compradores y “mal time” para los vendedores). Estas condiciones del mercado se pueden predecir con un estudio riguroso que analice la situación actual (tamaño de la demanda y de la oferta) y así determinar su tendencia para los próximos cinco años, de esta manera, los desarrolladores inmobiliarios pueden predecir el momento adecuado (“buen time”) para iniciar sus emprendimientos de inversión.

En la actualidad, específicamente en Caracas, se presenta una situación de superávit de forma acentuada, específicamente, en los productos inmobiliarios: oficinas, locales comerciales y apartamentos en zonas de alto estándar. Lo que quiere decir, es que se presenta un “mal time” para los vendedores y un “buen time” para los compradores, lo cual influye en un descenso de los precios inmobiliarios. Por supuesto, la situación de recesión económica, condiciones sociales en detrimento y la incertidumbre política del país, también afectan en dicha contracción inmobiliaria.

Localización de nicho: se refiere a aquel producto inmobiliario cuyo mercado se ha motorizado porque se encuentra en sintonía con un tipo de demanda (no satisfecha) el cual tiene características de novedad. Esto quiere decir que, aquellos inmuebles que encajan con dicho nicho de mercado, tendrán ventajas competitivas con respecto a otros inmuebles, lo cual influenciará en tener un mayor precio. Como ejemplo, podría decirse aquel momento cuando surgieron los apartamentos tipo estudio, como segunda vivienda,  en zonas costeras, lo cual representó un modelo novedoso de producto inmobiliario; otro ejemplo, más reciente, es el centro comercial Sambil, quien cambió el concepto de la gestión y funcionamiento de este tipo de inmueble y también la conducta del consumidor. En la actualidad, ha surgido un tipo de demanda muy particular de fondo de comercio: “Los Bodegones”; los cuales requieren de locales comerciales, preferiblemente en calles, ésto aparentemente pareciera un nicho de mercado que, aprovechando ciertas condiciones del país, se ha multiplicado y está reactivando ciertos tipo de inmuebles.

Por otra parte, si bien pareciera que este tipo de mercado (de nicho) es una condición de suerte, considero que se puede predecir o, por lo menos, estar preparados. Si estudiamos las condiciones sociales de la población y entendemos cuáles son sus necesidades, se puede pensar en proyectos de viviendas con tipologías de apartamentos que se adecúen a la situación actual, como también en tipos de comercios y oficinas que vayan de a mano de la demanda (la cual cambió y es muy distinta a la tradicional). Por ejemplo: apartamentos pequeños, oficinas compartidas (coworking), fórmulas de inversión colectiva, comercios de vitrinas virtual o en sitio (con depósitos hacia las afueras y despachos a domicilio), mercado de arrendamiento en vez de venta, mercados de cripto activos, entre otros. Estas son tendencias que han surgido en países desarrollados a los cuales podemos copiar. Para ello, se requiere estudiar seriamente lo que otros países están haciendo y pensar cómo podría aplicarse a nuestros mercados.

La única manera para que nuestro mercado inmobiliario se reactive es que se diseñen fórmulas innovadoras orientadas a nichos de mercado que busquen satisfacer sus necesidades y que se ajusten a sus condiciones económicas, sociales y a su actividad profesional.

FIN  

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