Autor:
Martín A. Fernández
Director
– Socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.
Fecha:
31/01/2020
Artículo publicado en XINERGIA INMOBILIARIA: https://xinergiainmobiliaria.com/la-localizacion-como-factor-fundamental-en-los-valores-inmobiliarios/
En
esta oportunidad, la finalidad de esta exposición es sobre la Localización y su
influencia determinante sobre el valor de los bienes inmuebles. Ahora bien, ¿A
qué se refiere cuando se trata de Localización? Este es un término que comprende
tres dimensiones, a saber: Localización geográfica, Localización Temporal de
mercado y Localización de nicho. A continuación, se explica cada uno de éstos
términos.
Localización
geográfica: Se
refiere al lugar donde el inmueble se encuentra asentado, lo cual significa que
cada inmueble tiene una situación monopólica, gracias a su condición de
inamovilidad. Esta Localización representa ventajas o desventajas que influyen
en el valor inmobiliario, según las características propias del bien o externas
a él, por ejemplo: accesibilidad que le permite una conexión a actividades
complementarias o necesarias, acceso a los equipamientos de servicios urbanos
(asistencial, educacional, recreacional, entre otros), ciclo urbano del sector
(en crecimiento, madurez o en declinación y deterioro), paisajismo y visual lo
cual depende de su altura (vista a cordillera montañosa y verde, o al mar, o a
una vialidad ruidosa, o a un sector en decadencia, etc.), composición social
homogénea, seguridad, gestión pública local y todo aquello que influye en la
deseabilidad del entorno. Si el inmueble se localiza en un sector apetecible,
es decir, atractivo para la población, ésto representa una tendencia a la
revalorización de los precios inmobiliarios y una mayor rentabilidad para un
inversionista; pero si el inmueble se localiza en un sector deprimente, los
valores irán involucionando con el tiempo.
Para
ampliar este concepto, se puede analizar el Área Metropolitana de Caracas, la
cual está dividida en cinco municipios, cada uno de éstos en urbanizaciones, y pueden
encontrarse subsectores en estas urbanizaciones; los cuales se diferencian en
sus valores inmobiliarios, dependiendo
de las dinámicas urbanas que se presenten. Ahora bien, si abrimos la visión a
todo el territorio nacional, nos encontraremos con ciudades que tienen
condiciones económicas, sociales y de infraestructuras distintas, lo cual
influyen en que existan, entre ellas, diferencias en valores de los bienes
inmuebles. Y si tenemos una perspectiva más amplia aún, se pueden comparar las
ciudades a escala mundial, con deseabilidades distintas (producto de que tan
acertadas han sido las gestiones públicas locales y las políticas progresistas
de los gobernantes de estado) y que atraen mayor o menor cantidad de
inversiones, lo cual en el mercado inmobiliario puede representar una mayor o
menor revalorización.
Localización Temporal
de mercado:
corresponde a las condiciones actuales y en el corto plazo del mercado
inmobiliario, lo que condiciona la evolución de los precios en el tiempo. Si
existe una situación donde la demanda supera la oferta, es decir, nos
encontramos en un mercado deficitario, entonces nos encontramos en un escenario
favorable para que los precios inmobiliarios mejoren; por lo tanto, estaríamos
en un mercado de vendedores, quienes pueden aprovecharse de la escasez para forzar
un aumento de los precios y hacer que los compradores acepten las reglas de
juego que imponen los propietarios (a esta situación se le dice “buen time”
para los vendedores y “mal time” para los compradores). Por otra parte, cuando
la oferta supera la demanda, los roles de poder en el mercado cambian: los
compradores establecen las reglas de juego en las negociaciones y pueden forzar
a que los precios bajen (en este caso se dice que hay “buen time” para los
compradores y “mal time” para los vendedores). Estas condiciones del mercado se
pueden predecir con un estudio riguroso que analice la situación actual (tamaño
de la demanda y de la oferta) y así determinar su tendencia para los próximos
cinco años, de esta manera, los desarrolladores inmobiliarios pueden predecir
el momento adecuado (“buen time”) para iniciar sus emprendimientos de
inversión.
En
la actualidad, específicamente en Caracas, se presenta una situación de superávit
de forma acentuada, específicamente, en los productos inmobiliarios: oficinas,
locales comerciales y apartamentos en zonas de alto estándar. Lo que quiere
decir, es que se presenta un “mal time” para los vendedores y un “buen time”
para los compradores, lo cual influye en un descenso de los precios
inmobiliarios. Por supuesto, la situación de recesión económica, condiciones
sociales en detrimento y la incertidumbre política del país, también afectan en
dicha contracción inmobiliaria.
Localización de
nicho: se
refiere a aquel producto inmobiliario cuyo mercado se ha motorizado porque se
encuentra en sintonía con un tipo de demanda (no satisfecha) el cual tiene
características de novedad. Esto quiere decir que, aquellos inmuebles que
encajan con dicho nicho de mercado, tendrán ventajas competitivas con respecto
a otros inmuebles, lo cual influenciará en tener un mayor precio. Como ejemplo,
podría decirse aquel momento cuando surgieron los apartamentos tipo estudio,
como segunda vivienda, en zonas
costeras, lo cual representó un modelo novedoso de producto inmobiliario; otro
ejemplo, más reciente, es el centro comercial Sambil, quien cambió el concepto
de la gestión y funcionamiento de este tipo de inmueble y también la conducta
del consumidor. En la actualidad, ha surgido un tipo de demanda muy particular
de fondo de comercio: “Los Bodegones”; los cuales requieren de locales
comerciales, preferiblemente en calles, ésto
aparentemente pareciera un nicho de mercado que, aprovechando ciertas
condiciones del país, se ha multiplicado y está reactivando ciertos tipo de
inmuebles.
Por
otra parte, si bien pareciera que este tipo de mercado (de nicho) es una
condición de suerte, considero que se puede predecir o, por lo menos, estar
preparados. Si estudiamos las condiciones sociales de la población y entendemos
cuáles son sus necesidades, se puede pensar en proyectos de viviendas con
tipologías de apartamentos que se adecúen a la situación actual, como también en
tipos de comercios y oficinas que vayan de a mano de la demanda (la cual cambió
y es muy distinta a la tradicional). Por ejemplo: apartamentos pequeños,
oficinas compartidas (coworking), fórmulas de inversión colectiva, comercios de vitrinas virtual o en sitio (con
depósitos hacia las afueras y despachos a domicilio), mercado de arrendamiento
en vez de venta, mercados de cripto activos, entre otros. Estas son tendencias
que han surgido en países desarrollados a los cuales
podemos copiar. Para ello, se requiere estudiar seriamente lo que otros países
están haciendo y pensar cómo podría aplicarse a nuestros mercados.
La
única manera para que nuestro mercado inmobiliario se reactive es que se
diseñen fórmulas innovadoras orientadas a nichos de mercado que busquen satisfacer
sus necesidades y que se ajusten a sus condiciones económicas, sociales y a su
actividad profesional.
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