Por: Martín A. Fernández
Ch.
Director socio de TIR
INMOBILIARIOS S.C.
@tirinmobiliario
www.tirinmobiliarios.com
Publicado en www.tusmetros.com
Este
año comenzó con una expectativa de reactivación del mercado inmobiliario
provocada por lo que se denominó “Efecto Guaidó”, produciéndose reacciones de
subidas de precios; sin embargo, esto duró muy poco, no debido a que dicho
proceso político se ralentizó (situación que considero natural por la
complejidad política actual), sino a que existen condiciones estructurales del
mercado que hacen entender que su recuperación, de producirse, será lenta y a
largo plazo, quizás a mediano plazo, para algunos rubros. Alguien puede estar
en desacuerdo conmigo en cuanto a la velocidad de recuperación que estoy
visualizando, pero en lo que sí tenemos que coincidir es que no será en el
corto plazo (antes de 5 años). Esto lo expliqué en un artículo publicado en
fecha 25/02/2019 (“Los precios inmobiliarios y el efecto de expectativas de
cambio”, tusmetros.com), en el cual afirmé que se necesita recuperar la ciudad
de Caracas (lo que aplica a todas las ciudades del país) para que nuestros
inmuebles merezcan mejores precios de mercado y que es necesario la
implementación de un plan integral de recuperación económica y social para el
país.
En
los estudios de mercado que hemos realizado, para oficinas, locales comerciales
y apartamentos de alto estándar, realizados en estos dos años, se demuestra que
los precios promedios en el Área Metropolitana se encuentran por debajo de US$
500/m2, que la demanda efectiva (operaciones registradas) vienen
descendiendo en los últimos cinco años a una tasa promedio anual igual o por
encima del 15% (en la actualidad se comercializan entre 6% y 10% de los metros
cuadrados máximos históricos: 260.000 m2 de oficinas en 1994, 229.765
m2 de locales comerciales en 1997, y 2.343.979 m2 de
apartamentos en el 2006) y que las condiciones socio económicos de la población
son críticas (antes del 2013, bastaba entre 2,5 y 3,4 salarios mínimos
integrales para alcanzar la canasta básica familiar, hoy en día se necesitan 82
veces el salario mínimo para alcanzar la canasta básica familiar).
Por
otra parte, en el caso de oficinas y locales comerciales, existen un excedente
en el mercado (vacancia o espacios disponibles en edificaciones tradicionales y
proyectos nuevos construidos o en construcción) que, según nuestras
estimaciones, si en lo que queda de este año se iniciara un plan de
recuperación económica, tardarían más de 15 años para absorberse. Estamos
hablando que en la actualidad existen, aproximadamente, más de 420.000 m2
de oficinas en proyectos recién terminados o en construcción, y una vacancia
estimada en más de 110.000 m2. En el caso de locales comerciales, la
situación depende del nivel de consumo y el poder adquisitivo de la población,
lo cual se ha contraído abruptamente, lo que permite inferir que existen más de
200.000 m2 de locales en centros comerciales que no tienen respuesta
en el mercado para hacer que los fondos de comercios se sostengan. Y cuando se
trata sobre el mercado de apartamentos, sólo se están construyendo apartamentos
en sectores urbanos de alto estándar en el Área Metropolitana de Caracas, cuya
situación es compleja producto de que los altos costos de construcción no
pueden tener una respuesta adecuada con respecto a los precios del mercado, lo que
merma la rentabilidad de los proyectos; además, existe una sobre oferta en la
construcción (en la actualidad se presenta una disponibilidad por encima de
190.000 m2) cuya absorción se estima que será, aproximadamente, en ocho
años (considerando que se inicie la reactivación).
Ahora
bien, muchos preguntan cuándo se van a recuperar los precios a niveles antes del
año 2013, cuando los inmuebles llegaron a ubicarse por encima de US$ 4,000/m2 en las mejores
zonas de Caracas. A esto, hay que responder que en ciudades funcionales (que se
encuentran en óptimas condiciones) de países suramericanos con economías estables
y superiores a las nuestras, como son Argentina, Colombia y Chile, el precio
promedio de las oficinas corporativas es US$ 3,000/m2, en el caso de
los locales comerciales es US$ 5,000/m2 y los apartamentos en
sectores de alto estándar es US$ 4,000/m2. Y en contraste con esto,
las ofertas actuales de venta de productos inmobiliario de primera, tienen
expectativas de precios (a mi parecer aún optimistas) que promedian los US$
2,300/m2, US$ 3,300/m2 y US$ 2,500/m2,
respectivamente, Es decir, primero hay que preguntarse cuánto tiempo estimamos para
la recuperación del país y, por consiguiente, para la ciudad de Caracas, a estándares
de calidad urbana similares a nuestros vecinos regionales, lo cual estimo que
será en el mediano plazo (entre 5 y 10 años), contados a partir del inicio de
la recuperación económica y social del país, pero se necesitará más tiempo para
que el excedente existente se absorba y los precios se recuperen. A manera de
referencia, aunque son mercados distintos, cuando ocurrió la crisis
inmobiliaria en Florida (EEUU), el mercado de apartamentos necesitó 2,7 años de
recuperación por cada año de crisis, y si lo aplicamos a nuestro caso, desde el
año 2013 van 6 años, lo que determinaría un tiempo mayor a 16 años para volver
al tamaño del mercado inicial.
En
otro orden de ideas, es importante entender que el mercado inmobiliario, como
cualquier otro producto, depende de la economía. Históricamente está demostrado
que la Ley de la Demanda y la Oferta siempre está presente en este tipo de
mercado. Cuando se presenta un incremento de la demanda, generada por un poder
de compra alto (originado por un aumento de ingresos o por facilidades para
obtener un crédito bancario), inmediatamente los precios de los inmuebles suben
si la cantidad de oferta disponible es escasa; y al subir los precios, los
desarrolladores se incentivan a construir nuevos proyectos, saturando poco a
poco el mercado hasta que lo precios se estabilizan y comienzan a bajar debido
al exceso que se va presentando. En los momentos actuales, tenemos una
situación de superávit (sobreoferta de inmuebles) y bajo poder de compra, por consiguiente, la
tendencia es que los precios sigan bajando, pero, ¿hasta cuánto seguirán disminuyendo?
Siempre y cuando los inmuebles tengan una utilidad, tienen valor, lo que quiere
decir que, no pueden llegar a valor cero (que el propietario regale el
inmueble) o negativo (que el propietario le pague al comprador para que se
quede con el bien). Pienso que llegará a un mínimo y se mantendrá en el tiempo
con tendencia asintótica. Además, al igual que los inversionistas extranjeros
(que ya se han presentado en el mercado, pero que aún no se han manifestado de
manera importante), los propietarios de inmuebles tienen, por una parte,
expectativas de que se presente un viraje en la conducción del país y se inicie
una reactivación de la economía, y por la otra, no tienen deuda bancaria que
los estén atosigando, porque la hiperinflación y la devaluación se encargaron
de esfumarla.
Por
último, hay que destacar que no están presentes las condiciones necesarias para
una reactivación del mercado inmobiliario, menos aún con las nuevas sanciones
de EEUU a aquellas empresas que se vinculen económicamente con el gobierno y,
más recientemente, con la creación del impuesto al patrimonio, situaciones que han repercutido negativamente
en la atracción de inversionistas extranjeros y nacionales. En consecuencia, se
espera que siga la tendencia a la baja de los precios, que continuemos con un
alto inventario de inmuebles disponibles (ya construidos y en construcción) y que
se presente una paralización de nuevos proyectos debido a los altos costos de
construcción, los cuales no permiten una rentabilidad atractiva (a menos que
exista un excedente de recursos monetarios y que el inversionista esté
apostando a largo plazo).
FIN
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