Por:
Urbanista Martín Fernández
Director
de TIR INMOBILIARIOS S.C.
MIRANDO
HACIA ATRÁS PARA APRENDER.
En los estudios de
mercado inmobiliario realizado en nuestra oficina para el Área Metropolitana de
Caracas (en lo adelante AMC), se determinó que la demanda efectiva
(transacciones registradas) viene contrayéndose de manera importante desde hace
más de quince años, como consecuencia, en un primer momento, de un crecimiento irracional
de los precios inducido por una alta liquidez en la economía, que vieron en los
inmuebles un refugio de protección del capital y, en un segundo momento, de la
aguda crisis económica provocada por la hiperinflación, control cambiario, la
devaluación de la moneda (informal y oficial), la falta de financiamiento y la
crisis política, entre otras.
Los altos precios en
los mercados ocurridos un poco antes y al principio de la actual gestión de
gobierno, motivaron la inversión inmobiliaria en nuevos desarrollos de tipo corporativos
de oficinas combinadas con comercios y de apartamentos en zonas de alto
estándar socioeconómico, sin correlación alguna con una demanda real o
concreta, sino más bien aprovechando la ruleta financiera presente en ese
momento, por lo cual hacía prever que era cuestión de tiempo que se desplomara.
El resultado de toda
esta incongruencia es que, para el año 2019 (fecha de dicho estudio), existía
un inventario importante en venta primaria, como se expone a continuación:
-
En el caso de desarrollos de
apartamentos localizados en zonas de alto estándar se presentaban más de
190.000 m2 (más de 1.100 unidades), que según nuestros cálculos
serían absorbidos en no menos de 10 años, tomando en cuenta que este tipo de
producto va dirigido a no más del 2% de la población del AMC. Es necesario
destacar que la demanda ha perdido su capacidad de reacción, debido a:
disminución del poder adquisitivo familiar, desaparición del crédito
hipotecario, desaparición de la construcción de viviendas para la clase media,
altos costos de construcción versus precios de venta por encima del mercado y
una alta aversión al riesgo.
-
En cuanto a las oficinas, la situación
es más crítica. El inventario de nuevos desarrollos para ese momento era de
casi 420.000 m2, que sumado a la vacancia existente de 100.000 m2
determina un total de 520.000 m2, cuyo tiempo de absorción se estimó
para no menos de 25 años. Ahora bien, durante el 2020 la construcción siguió, y
estimo que adicionalmente se han incorporado a dicho inventario un total de 115.000
m2 (espacios en construcción y vacancia actual); es decir, calculo
que existe un total 635.000 m2 disponible, para los cuales se
necesitará más tiempo para su total comercialización en el mercado, bien sea en
arrendamiento o en venta.
-
Cuando se analizaron los espacios
comerciales ubicados en centros comerciales, el estudio determinó que existía
un excedente de 270.000 m2. Estos espacios se justificaban en años
anteriores de bonanza, cuando la venta anual de los fondos de comercio se
encontraba entre 3,000 US$/m2 y 4,500 US$/m2, pero debido
a la contracción económica dichas ventas se redujeron drásticamente, ubicándose
por debajo de US$ 300/m2 para el 2018. Esta situación es congruente
cuando consideramos que hoy en día se necesitan más de 90 salarios mínimos para
alcanzar el valor de una Canasta Básica Familiar, en contraste con el año 2009 cuando
era suficiente algo menos de 3 salarios. Y para acentuar la alta disponibilidad
de este tipo de espacios, hay que considerar que existen, aproximadamente, más
de 185.000 m2 en las plantas bajas de los nuevos desarrollos
corporativos de oficinas como opción de localización para negocios que
prefieren tener frente a la calle.
Por otra parte, tomando
como base los boletines estadísticos publicados por la Cámara Inmobiliaria Metropolitana,
la cantidad total de ofertas para la venta (apartamentos, oficinas y locales
comerciales) crecieron significativamente de un promedio de 1.445 anuncios
mensuales, en el año 2015, a 5.131 anuncios mensuales en el año 2020, a pesar
de la pandemia que produjo cierres de notarías y registros los primeros 5 meses
y que luego fuera de forma cíclica. Sin embargo, estas cifras se encuentran muy
alejadas a la cantidad histórica de casi 12.000 transacciones promedio por año
que se negociaban en el período 1986 - 2008.
Y en cuanto a los precios
promedios medidos en términos reales, al comparar estos mismos años, se puede
apreciar un relevante descenso que osciló entre un 40% y 50%, cuya explicación es
la contracción de la demanda y una excesiva oferta. Este descenso de los
precios es una consecuencia originalmente de factores políticos y económicos,
siendo los más relevantes el conflicto entre el poder ejecutivo y legislativo
ocurrido durante los años 2016 y 2017, con sucesivas intervenciones del TSJ en las
decisiones legislativas. Luego, a partir del 2018, los precios mostraron una
relativa estabilización; sin embargo, en el 2020 puede apreciarse un descenso
que pudiera verse como una tendencia para el presente año.
Ahora bien, esta contracción de los precios ofertas, los cuales son reflejo de una expectativa emocional (no quieren asumir la pérdida patrimonial), no corresponden con la contracción de los precios finales estimados de cierre (negociación oficial en los registros inmobiliarios) la cual es más acentuada, siendo entre 50% y 74%, dependiendo del tipo de inmueble. En síntesis, ha ocurrido una pérdida de valor importante de los inmuebles en los últimos 6 años.
Si comparamos los precios promedios de las ofertas y de lo registrado, existe una diferencia que se define como "efecto regateo" que, para el 2020, se ubicó entre un 20% (locales comerciales) a 60% (oficinas), cuando en el 2015 el rango era entre 10% (apartamentos) y 25% (oficinas). Esto se puede entender como una reacción caprichosa de la oferta a no bajar sus expectativas de precios a niveles más accesibles para una demanda debilitada; la cual pronto tendrán que aceptar, si quieren vender, puesto que el contexto económico y político dentro del cual nos encontramos no nos ayuda y, como consecuencia, deberán asumir la pérdida patrimonial que eso significa. Además, es importante considerar que más del 80% de las negociaciones realizadas en estos momentos están relacionadas con el arrendamiento, dejando relegadas las compraventas a un reducido porcentaje para aquella parte de la población que dispone de recursos, pero que no dejan de ser exigentes en el momento de negociar, puesto que asumen el alto riesgo que significa invertir en nuestro país.
UN MERCADO SORPRENDIDO POR LA PANDEMIA.
La situación actual
provocada por la pandemia COVID - 19, no solo en nuestro país, sino a escala
mundial, ha acelerado procesos que venían cambiando la dinámica del
comportamiento humano en su interacción con los inmuebles, tales como: el
teletrabajo, tiempo compartido, coworking, coliving, el comercio electrónico y la
manufactura y distribución de bienes y servicios, entre otros. Para reafirmar
esto, en la publicación "Perspectivas Económicas 2021" (Venamcham,
Febrero 2021) el 69,2% de los encuestados afirman que mantendrán el "home
office" como una alternativa a la modalidad de trabajo presencial y que el
97,1% opina que la digitalización estará más presente en su empresa, lo cual
significa un cambio de paradigma en las nuevas formas de trabajo.
Dichas nuevas
características de la demanda están condicionando el uso de los espacios
inmobiliarios, y éstos tienen poca flexibilidad para moldearse a éstas nuevas
exigencias. El teletrabajo, que no necesariamente significa trabajar en casa,
conlleva a una utilización nula o más esporádica de los espacios de oficinas
como la veníamos experimentando, dando lugar a la aparición de esquemas de tiempo
compartido y a dinámicas similares como coworking y coliving, en lugares
diseñados específicamente para ello, como también al desplazamiento del trabajo
al hogar, con las limitaciones de diseño espacial y de relación interna
familiar que ello conlleva.
Es interesante
mencionar que la pandemia ha generado en otros países, y que seguramente aquí
también surgirá, situaciones donde han florecido emprendimientos independientes
dispuestos a trabajar en un mismo espacio, distribuyendo los costos de local,
como por ejemplo, restaurantes que comparten la cocina y venden por "delivery"
o "pick up" sus productos. Si bien esto puede cambiar luego de la
pandemia, es una solución que les permitirá sobrevivir a esta situación hasta
que puedan recibir comensales en sus locaciones.
Esta situación trae
como resultado que los requerimientos de espacios de oficina por empleo se van
a reducir, haciendo que la absorción del inventario existente en el mercado sea
se prologue aún más en el tiempo. Y en el caso de los hogares, se generará un
conflicto funcional de convivencia entre lo familiar y las actividades de trabajo
y del colegio o universidad, que solo se podría resolver si la vivienda es lo
suficientemente amplia como para separar los roles o decidir mudarse a otra vivienda
cuyo diseño lo permita, lo cual sería complejo en los momentos actuales y que
se ejecute en el corto plazo.
Por otra parte, en el
caso de los centros comerciales pareciera que podrían afectarse por el comercio
electrónico, que es una de las causas por la cual vienen cerrando una gran
cantidad de estos tipos de establecimientos en los EEUU y Europa; sin embargo,
pienso que, cuando el problema generado por la pandemia se resuelva, volverán a
vitalizarse pero con una visión comercial ajustada a la realizada venezolana,
como ha ocurrido en otros países donde han
sucedidos crisis inmobiliaria que impactaron sus economías, provocándose cambios
en las características del consumo. Esto quiere decir que dicha transformación
estará más relacionada con el consumidor (preferencia por precios más
económicos de los productos sacrificando las marcas, reducción del consumo
superfluo, menos cantidad de visitas a restaurantes, compras por internet de
aquellos bienes con cuales se tiene buena experiencia, etc.) y no con un
posible rediseño estructural o eliminación de los centros comerciales. Además,
no hay que olvidar que estos establecimientos son lugares con funciones
adicionales al comercio, como son el de recreación y entretenimiento, lo cual es vital para el ser humano y más en una
ciudad donde hay escasas opciones alternas. Finalmente, a mi parecer, los
centros comerciales y el comercio electrónico pueden convivir en esta compleja
situación.
Una nueva circunstancia
que pone en duda una posible reactivación de la industria manufacturera, específicamente
la relacionada con alimentos, es el crecimiento de la importación debido a la
flexibilidad para el acceso de divisas y a nuevos canales de distribución y
venta al mayor y a minoristas. Esto debilita aún más a las empresas que
permanecen activas, las cuales lo hacen
produciendo por debajo del 25% de su capacidad instalada, originándose como
consecuencia una gran cantidad de establecimientos industriales (galpones y
edificios) vacantes en el mercado, que pudieran adaptarse a esta nueva
tendencia como centros de acopio o depósitos para establecer canales eficientes
de distribución en la ciudad, siempre y cuando exista una buena relación de
valor o arrendamiento del inmueble con la rentabilidad del negocio. Ahora bien,
el gran reto es que estos tipos de inmuebles puedan adaptarse rápidamente a
estos requerimientos, especialmente en lo relativo a: tamaño, diseño funcional
y localización, en un mercado inmobiliario muy competitivo.
En síntesis, como bien expone
el profesor Lorenzo González Casas en su artículo "Osteoporosis urbana:
los efectos de la diáspora en la ciudad venezolana" (publicado en la
revista Debates IESA, 9/11/2020), se ha producido una despoblación de la ciudad
y una reducción de las actividades económicas que nos muestra un proceso cada
vez más drástico de "desconexión entre la estructura y la dinámica
citadinas" (cita textual). Esto implica una incongruencia en nuestra
ciudad Caracas, que muestra una gran disponibilidad de espacios en
edificaciones (oficinas, comercios, apartamentos e industrias) viejas y nuevas
que no corresponden al tamaño de población existente y a la economía urbana de
la actualidad, lo que traerá como consecuencia que veremos en un futuro cercano
estructuras mostrando una rápida obsolescencia de tipo funcional y económica, con
la grave pérdida de valor patrimonial que eso significa.
EL
RETO DEL MERCADO EN UN AMBIENTE CAMBIANTE.
Con el propósito de
motivar la creación de nuevas ideas en el lector y no en acertar el complejo
futuro que nos viene, expongo a continuación una serie de comentarios para el análisis
del lector.
- Es
importante entender que nos encontramos en una etapa de cambios concurrentes en cuanto a las características de la demanda
(tamaño, gustos y preferencia, condiciones sociales, condiciones laborales,
niveles de exigencias, formas de pensar, etc.) a las cuales los inmuebles deben
buscar la manera de adaptarse y readaptarse con cada cambio. Es decir, debe
desarrollarse una inteligencia de mercado que sea ágil y que permita atender
los nuevos requerimientos de manera óptima. Para ello, el gran reto de los desarrolladores
y de los propietarios de pequeñas unidades es tener la forma de poder moldear
sus inmuebles a necesidades cambiantes, lo cual implica el apoyo de la gestión
pública local con novedosas normas urbanísticas.
- Nuestra
ciudad Caracas ha perdido competitividad antes otras ciudades del mundo. En la
publicación "World's Best Cities" (elaborado por Resonance
Consultancy, 2021), donde se evalúa características como: localización, productos y servicios, características de la
población y nivel de formación, programas culturales, nivel de prosperidad (PIB
per cápita, tasa de desempleo y niveles de ingresos), entre otros, Caracas no
figura en dicho listado. En otra publicación "Las ciudades más y menos
habitables del mundo" (publicado
por Economist Intelligence Unit, 2019), Caracas se encuentra por encima de las
9 peores habitables, es decir, por encima de ciudades como Argel (Argelia),
Douala (Camerún) y Harare (Zimbabwe), entre otras. Esto significa que tenemos
mucho que mejorar si queremos ser un polo de atracción de inversionistas, lo
cual requiere que, además de reformar los servicios y el nivel de seguridad
(jurídica y social), nuestros precios inmobiliarios deben corregirse a niveles
competitivos de los mercados internacionales.
- La pandemia COVID 19 ha generado una crisis económica mundial aguda, lo cual ha provocado que los fondos de inversiones inmobiliarias hayan cambiado sus planes de inversión, enfocando su prioridad a la recuperación de su país sede. Esto significa que si antes teníamos algunas pretensiones de captar inversiones extranjeras, ahora solo contamos con nuestros propios inversionistas, que de igual manera exigirán condiciones favorables de precio para sumir el riesgo implícito.
- Por razones de costos, los inmuebles de segunda mano tienen mejores posibilidades de comercializarse en el corto plazo, en comparación con aquellos de venta primaria que requieran trabajos de remodelación y adecuación. Sin embargo, el inventario vacante es tan amplio que deberán surgir modalidades novedosas de comercialización y adaptación a la demanda que aún no podemos definir, quizás aparezcan fórmulas de compraventa compartida de una misma unidad, migración de inmuebles hacia el mercado de criptomonedas, reconversión o reciclaje de inmuebles hacia otras modalidades de uso, convivencia de varias empresas en un mismo lugar, entre otras.
- Al revisar la publicación de Venamcham, antes citada, podemos apreciar que existe un optimismo en los empresarios, reflejado en que el 75% piensa que, una vez terminada la pandemia, su productividad alcanzará el nivel que tenía antes del inicio de la misma, y el 82,60% tiene de "regular hacia buena" a "buena" expectativas para el presente año; es decir, está presente un optimismo conservador y consciente de las circunstancias y que están dispuestos a seguir emprendiendo en el país. Esto implica que aún existe una solidez de las empresas actuales, quienes están ocupando inmuebles, que permitirá sobrellevar las dificultades que se presenten en este año.
En conclusión, pienso
que la clave para la reactivación del mercado inmobiliario está en la capacidad
que tengan los inmuebles de adaptarse a la demanda, y para ello se requiere de un
pensamiento gerencial ágil en la toma de decisiones que permita flexibilidad en
una negociación, sobre todo porque lo importante es tener el inmueble ocupado
generando un nivel de ingresos que, por lo menos, permita su mantenimiento óptimo
y que se configure en el tiempo un tipo de sociedad colaborativa entre el
propietario y el inquilino. Por otra parte, es necesario que la visión
cortoplacista sea sustituida por una que esté enfocada a lograr un desarrollo
sostenido del país, mediante una planificación de largo plazo donde todos estemos comprometidos al éxito.
Bibliografía:
- Estudios
de mercado inmobiliario sobre apartamentos, oficinas y locales comerciales, realizado
en los años 2018 y 2019 por TIR INMOBILIARIOS S.C.
- "Perspectivas
Económicas 2021: Economía en pandemia ¿oportunidad o desafío?" Venamcham,
Febrero 2021.
- González
C., Lorenzo: "Osteoporosis urbana: los efectos de la diáspora en la ciudad
venezolana". Revista Debates IESA. Noviembre 2020.
- Manuel
López Blázquez: "Re_pensando el mañana". Penguin Randon House Grupo
Editorial. Fundación Telefónica. Marzo 2021.
- "2021
World's Best Cities". Publicado por Resonance Consultancy.
- Buckley,
Julia: "Las ciudades más y menos habitables del mundo en 2019 (Caracas, en
el top 10 de las menos habitables), según Economist Intelligence Unit".
Septiembre 2019, CNNESPAÑOL.
FIN
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