Estándares Urbanísticos para Dotaciones

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El Análisis de Viabilidad Inmobiliaria

FORO DE DEBATE Y CONSULTA SOBRE EL ANALISIS ECONOMICO, LEGAL, FINANCIERO Y DE VIABILIDAD DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

LUNES 30 DE AGOSTO DE 2010

Estándares Urbanísticos para Dotaciones

Un Sector Urbanístico, delimitado por una superficie de terreno determinada S, tendrá en el planeamiento general una determinada edificabilidad y unos determinados usos del suelo: residencial, terciario, industrial, dotacional privado. En cuanto al suelo rotacional publico estará determinado por unos estándares urbanísticos establecidos con carácter general en la legislación autonómica aplicable, que exigirá que estos suelos dotaciones de carácter supramunicipal o general, marcados en el Plan general sean cedidos de forma gratuita al Ayuntamiento, y en general, urbanizados.

Pero además, su planeamiento pormenorizado, que se desarrollara por el correspondiente Plan Parcial o Especial, según los casos, quedara sometido a otra serie de establecimiento de suelos para jardines públicos o equipamientos públicos de carácter social o deportivo, que igualmente responderán a unos estándares mínimos establecidos igualmente en la legislación autonómica aplicable, y que como sucede con las dotaciones generales y supramunicipales, estas dotaciones de carácter local, también deberán ser cedidas gratuitamente al municipio, y en general, con los terrenos convertidos en parcelas urbanizadas..

Estas cesiones forman parte de las denominadas Redes o Sistemas Públicas, compuestas por terrenos públicos cuyos usos son los siguientes:

- Parques y Jardines públicos

- Equipamientos públicos de carácter social y deportivo.

- Viales

- Aparcamientos

Estas redes Publicas pueden ser de carácter: Redes Supramunicipales (exigidas por la Comunidad Autónoma, en su caso), Redes Generales (llamadas también Redes Primarias, exigidas por los Planes Generales de Ordenación Urbana) y Redes Locales (llamadas también Redes Secundarias, exigidas por el Planeamiento pormenorizado de un ámbito de actuación urbanística, Plan parcial, Plan Especial, estudio de detalle, etc...)

Los estándares urbanísticos de cesión de suelo, son pues, unos baremos mínimos, establecidos en las disposiciones autonómicas sobre urbanismo, suelo y ordenación del territorio, que en general, se establecen en forma de metros cuadrados de suelo a ceder por cada 100 metros cuadrados construidos (m2 s/m2 c), o bien en un porcentaje sobre el suelo bruto total, o también en función del numero de habitantes. También pueden tener dos limitaciones simultáneas, debiendo adaptarse la más restrictiva en cada caso. El baremo, suele ser distinto para cada tipología de suelo, según sea su uso: residencial, industrial, terciario, etc.

A modo de ejemplo de estos estándares mínimos podemos ver el caso de la Comunidad de Galicia, que según lo dispuesto en la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación urbanística y Protección del medio Rural, modificada por la Ley 6/2008, de 19 de junio, obliga a efectuar las siguientes dotaciones mínimas:

- Reservas de Plan General

Espacios Libres y Zonas Verdes de dominio y Uso Público 15 m2 s/100 m2 c

Equipamientos Comunitario de titularidad publica 5 m2 s/100 m2 c

- Reservas de Planeamiento de Detalle

- Espacios Públicos (parques, jardines, áreas de ocio y expansión y recreo):

Uso Residencial y Hotelero 18 m2 s/100 m2 c , con un mínimo del 10% de la superficie total del ámbito.

Uso terciario 20 % superficie total del ámbito.

Uso industrial 10 % superficie total del ámbito

- Equipamientos públicos:

Residencial y Hotelero 10 m2 s/100 m2 c

Uso terciario e industrial 2 % superficie total del ámbito

- Plazas de aparcamiento:

Residencial y hotelero 2 plazas/100 m2 edificables siendo al menos, 25% públicas

Terciario 2 plazas/100 m2 edificables de las que al menos, 20% públicas

Industrial 1 plaza/100 m2 edificables siendo al menos, 25% públicas

Otro ejemplo interesante es el de los estándares exigidos por la Comunidad de La Rioja, en laLey 5/2006, de 12 de abril, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que son los siguientes:

- De Plan General:

Sistemas Generales…………………………………… 5 m2/habitante

Dotaciones en suelo urbanizable no delimitado ……. 5% superficie total del sector

- De Plan parcial

Para zonas verdes, espacios libres de uso y dominio público y dotaciones públicas

En poblaciones > 25.000 habitantes 25% con un mínimo del 10% para Verdes y espacios de uso público

Entre 1.000 y 25.000. habitantes . 15%

En poblaciones < style=""> 10%

Y, por ultimo destacamos el caso de la Comunidad de Madrid, que de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, modificada parcialmente por la Ley de Presupuesto Generales de la Comunidad de Madrid y por la Ley 2/2005, de 12 de abril. Ley 3/2007 de 26 de julio de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid; Ley 7/2007, de 21 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid y el Decreto 92/2008, de 10 de julio, por el que se regulan las modificaciones puntuales no sustanciales de Planeamiento Urbanístico. La Ley, exige los siguientes estándares mínimos: de cesión de suelo:

Redes Supramunicipales …20 m2 s/100 m2 c al menos 1/3 para la red de vivienda pública o de integración social.

Redes generales … .. 70 m2 s/100 m2 c, con las siguiente desglose mínimo:

20 m2 s/100 m2 c para zonas verdes y espacios libres

30 m2 s/100 m2 c para equipamientos sociales y de servicios

20 m2 s/100 m2 c para infraestructuras

Redes Locales ………30 m2 s/100 m2 c al menos el 50% para espacios libres públicos arbolados

Aparcamientos …… …1,5 plazas/100 m2 o fracción, dentro de la parcela privada.

Así pues, en la Comunidad de Madrid, hay que ceder un total de 120 m2 de suelo por cada 100 metros cuadrados edificados.

Del análisis de estos baremos debemos destacar tres aspectos importantes:

A) NO SE COMPUTAN EN ESTOS ESTANDARES LA SUPERFICIE DE VIALES QUE SEAN EXIGIDOS, BIEN POR PLAN GENERAL, O POR ORDENACION PORMENORIZADA.

B) EN EL COMPUTO DE PLAZAS DE APARCAMIENTO ES NECESARIO COMPROBAR SILA EXIGENCIA ES DE PLAZAS UBICADAS EN ESPACIOS PUBLICOIS O EN PARCELAS PRIVADAS.

C) EN GENERAL HAY QUE CUMPLIR LA EXIGENCIA DE UN NUMERO DE PLAZAS MINIMO PARA MINUSVALIDOS.

Todos estos standares, así como lo de las restantes CCAA están contemplados en el programa INMOSUELO a la hora de establecerlas dotaciones mínimas exigibles